思肯投资德阳旌南区项目策划报告

德阳旌阳区项目策划报告 2023.10 目录 一、 宏观政策、环境研究 一 全国房地产市场运营情况 二 房地产市场新政解读 二、 项目分析 一 项目经济技术指标 二 区域配套分析 三 项目SWOT分析 四 项目核心优势点方向研判 三、 德阳市场市场研究、竞争楼盘研究 一 德阳房地产开发布局 二 德阳房地产开发特点 三 市场供应特点 四 客户群体构成情况 五 户型需求情况 六 德阳市2023年18月投资情况 七 项目区域内市场楼盘情况 八 区域内及重点楼盘户型配比、主力面积研究 四、 项目建议 一 竞争楼盘个案分析 二 项目户型配比建议 三 项目户型设计建议 四 景观风格建议 五 规划设计建议 五、 价格研判 一 参考一区域楼盘价格走势 二 参考二项目周边重要楼盘价格 三 参考三重点楼盘价格参考 六、 项目市场定位 一 楼盘推广诉求研究 二 项目优势提炼 三 项目总体定位方向 四 项目住宅定位思考 五 项目商业定位思考 六 项目案名建议 七 项目推广语 七、 营销推广策略 一 项目筹备工作 二 时间节点计划表 三 项目营销展示设计 四 项目媒体投放组合 五 项目媒体推广投放时间节点 一、 宏观政策、环境研究 一 全国房地产市场运营情况 1 房地产开发完毕情况 上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4，占房地产开发投资的比重为69.3。6月当月，房地产开发完毕投资5830亿元，比上月增长1845亿元，增长46.3。 上半年，全国房地产开发公司房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5。 上半年，全国房地产开发公司完毕土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6，土地购置费4221亿元，同比增长84.0。 2 商品房销售情况 上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4，增幅比1-5月回落7.1个百分点。 其中，商品住宅销售面积增长12.7，办公楼增长53.2，商业营业用房增长41.6。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3，办公楼和商业营业用房分别增长91.5和57.1。 3 房地产开发公司资金来源情况 上半年，房地产开发公司本年资金来源33719亿元，同比增长45.6。 其中，国内贷款6573亿元，增长34.5；运用外资250亿元，增长2.8; 公司自筹资金12410亿元，增长50.9；其他资金14487亿元，增长47.9。 在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4。 4 未来房地产发展趋势预测 经历了2023年的房价飞涨，到2023年初楼市猛然陷入冰点，全国楼市成交量直线下滑，这与国家出台的一系列政策的实行是密不可分的，使房地产市场逐渐走向正常的发展之路，2023年在经历了年初的冰点，楼市逐渐回暖，甚至超乎预料，政府不得不继续对房地产市场进行打压，但市场仍将在较长时间内继续维持一个好的态势。 二 房地产市场新政解读 A. “国十条” 2023.14月份通过几近天量的交易量以后，政府出手的时机到了，“国十条”政策严厉打压房地产投资市场，其中最为重要的3条 ① 提高二套房首付比例； ② 提高贷款利率的优惠门槛； ③ 提高异地置业的投资门槛 。 政策解析以上三条，其引导目的明确，直指房产投机或投资。新政策的导入使市场进入暂停状态，即滞涨观望期的开始。人们对房地产市场未来走势的不拟定影响购房积极性。资金量的门槛提高，致使投机、投资购房减少。异地置业的减少，势必引起有民间资本的地区对本地购房需求的加大。 B. 限购令 9月29日国家有关部委出台“新国五条”，被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”已经在北京、上海、深圳、厦门实行。 具体内容本市户籍居民家庭含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，限购两套住房；对于可以提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。 在暂停在本市拥有2套以上含2套住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上含1套住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。 解析2023年4月15日－2023年7月15日，三个月为政策试水期，也同时导致市场成交量及价格的回落，反馈至政府的信号就会是 “政策有效”。7月初，刚性需求者在无新政策发布的情况下，心态平稳，陆续介入购房，逐步带动市场交易量回升。8月开始，银行贷款将对自住型的购房大力开放，刚性需求全面爆发，价格开始回暖。政府不得已，再次出手克制。 C. 央行加息 中国人民银行2023.10.19日晚间宣布，自2023年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。 其中，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25提高到2.50；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31提高到5.56；除活期存款利率未调整外，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。 本次加息，倍受注目的房贷利也增长了0.25个百分点，央行上调存贷款基准利率，将再次对楼市带来影响。 政策解析对于房地产来说17173，本次新政给地产行业带来了很大的压力，简朴来说加息就是把钱存在银行，减少借贷的机会，这对于购买房子的人来说将是一个不小的冲击。 对已经购房的业主以后月供将增长，将要购房的业主分为两类一是投资者，这类人会产生可买可不买的心理，由于要增长购房的资金，投资性需求会得到克制；第二类为居住需求者搜狗，这类人的买房率变化不大，由于刚性需求没办法，还是会买。存贷利率的上调给房地产提供了一个点，并不能说起到关键性作用，只是一个辅助性作用，由于这是一套组合拳。八九月份出现了一小波的上涨，由于房价已经高涨，政府必然会控制不合理的疯涨。最重要的是强调限购房的政策，尚有一个房产税，房产税已经在酝酿，只需找一个适合点发出。 在相对长的时间里，房价不会有太大的举动，它会是平稳的，或会有一些优惠政策出来。 二、 项目分析 一 项目地块经济技术指标 1 项目占地面积22288.94平米 2 地上总建筑面积6777069258平米 3 容积率3.043.11 4