青海2016年房地产估价师理论与方法：替代原则模拟试题

青海省青海省 20162016 年房地产估价师理论与方法年房地产估价师理论与方法 替代原则模拟试题替代原则模拟试题 本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共一、单项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 1 个事最符合题个事最符合题 意）意） 1、 某市上期房屋预测销售面积 200000m2， 实际销售 220000m2， 平滑指数为 0.43， 则本期预测销售面积为__m2。 A．208600 B．380600 C．211400 D．239400 2、以下指标属于市场交易指标的是__。 A．销售量 B．人口数 C．存量 D．空置率 3、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比 实例的个别因素优于标准个别因素得 103 分， 估价对象的个别因素劣于标准个别 因素得 98 分，则个别因素修正系数为（） 。 A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03 4、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500 ㎡,层高 4.1 米，土地剩余使用 年限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6 米，建筑物重建价格为 2000 元/㎡。假定层高没增加 0.1m，建造费用每平米 相应增加 10 元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费 2.5 万元能源费用。以 重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为 __万元。建筑物 报酬率为 10 A．11.80 B．16.07 C．23.57 D．31.07 5、某开发商向银行申请了年利率为 9％、期限为 15 年、按年等额偿还的一笔总 额为 100 万元的贷款，则该开发商第 1 年的还本收益为万元。 A3．41 B4．05 C4．59 D12．59 E借款合同 6、被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由__规定。 A．国务院 B．国土资源部 C．省、自治区、直辖市 D．县 7、征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括。 A征地管理费 B耕地占用税 C安置补助费 D耕地开垦费 E工业用地的监测点评估价格 8、下列关于比例尺的选用，说法错误的是。 A建筑和设备安装工程图纸注明比例尺 B一个图形一般只采用下种比例尺 C结构施工图一般要注比例尺 D允许一个图形使用两种比例尺 E执行层的组织协调 9、在影响房地产价格的各种因素中， “城市化”属于（） 。 A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素 10、下列股东权利中，属于自益权的是__。 A．股票过户的权利 B．表决权 C．查询公司经营状况的权利 D．出席股东大会的权利 11、某商业店铺的购买价格为 607 元，其中 4073 元为借贷资金，余款由购买者 用现金支付。 如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为 24000 元、投资 者权益增加值为 2200 元、 店铺市场价值增长率为 2， 则考虑物业增值时该店铺 的投资回报率为（） A．7.1 B．12.0 C．13.1 D．19.1 12、某写字楼年出租净收益为 300 万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年 后该写字楼价格为现在写字楼价格的 1．2 倍，该类房地产的报酬率为 10％，则 该宗写字楼现在的价格为万元。 A4 580 B5 580 C6 580 D7 580 E工业用地的监测点评估价格 13、在产生房地产泡沫的成因中，__是房地产泡沫产生的基础。 A．投机需求的膨胀 B．金融机构的过度放贷 C．土地的有限性和稀缺性 D．媒体的夸大宣传 14、财务杠杆效应是由于__引起的。 A．贷款利率与项目全投资收益率不同 B．预售收入与自有资金收入占总收入比例不同 C．预售收入资金回笼较快 D．自有资金投入时间点的差异 15、某建设项目工器具及生产家具购置费用2000 万元。建筑安装工程费用5000 万元， 工程建设其他费用 3000 万元， 预计建设期为 3 年， 年均价格上涨率为 3％。 基本预备费率 5％，则基本预备费为万元。2008 年试题 A500 B815 C1445 D1473 E执行层的组织协调 16、 王某打算承租某写字楼的一个单元， 在可出租面积的计算上与业主发生了分 歧，后经测量得出以下数据出租单元内使用面积 30m2，外墙面积 6m2，单元 间分隔墙面积 8m2，公摊面积 3m2，那么，可出租面积应为__。 A．33m2 B．40m2 C．43m2 D．47m2 17、某宗房地产的土地价值占总价值的 40％，建筑物价值占总价值的 60％，从 可比实例房地产中求出的土地资本化率为 6％，建筑物资本化率为 8％，综合资 本化率为。 A6．2％ B7．2％ C8．2％ D9．2％ E工业用地的监测点评估价格 18、判定房地产投资风险因素发生的概率属于阶段的工作。 A风险辨识 B风险估计 C风险评价 D风险决策 E借款合同 19、房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为__。 A．1.2 B．10 C．12 D．20 20、与报酬率性质不同的名词有__。 A．利息率 B．折现率 C．内部收益率 D．资本化率 21、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是。 A上升 B下降 C保持相对稳定 D先上升后下降 E工业用地的监测点评估价格 22、不属于宏观经济政策目标的是。 A充分就业 B消费质量 C价格稳定 D经济增长 E执行层的组织协调 23、某宗房地产的总价值为 5 000 万元，其总地价为 2 000 万元，总建筑面积为 10 000 ㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90 万元，该部分的 建筑面积为 200 ㎡． 按土地价值进行分摊， 甲占有的土地份额为．【2004 年考题】 A1％ B1. 5％ C2％ D2．5％ E工业用地的监测点评估价格 24、主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他 存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行的是。 A中国人民银行 B中国银行业监督管理机构 C中国保险业监督管理机构 D中国证券业监督管理机构 E执行层的组织协调 25、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。 A拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同 B拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用 中华人民共和国民法通则和中华人民共和国合同法 C拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定 D补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主 要内容 E房地产估价机构必须加盖公章 二、多项选择题（共二、多项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 2 个或个或 2 2 个以上符个以上符 合题意，合题意， 至少有至少有 1 1 个错项。个错项。 错选，错选， 本题不得分；本题不得分；