酒店经营收入大数据模型估算及财务预算地编制

标准文档 酒店经营收入数据模型估算酒店经营收入数据模型估算 代社会经济的发展，促进了酒店业的投资热潮， 投资者投资一个酒店，必须在投资前对若干经 营数据进行科学预测与分析，对酒店可能形成的收入成本水平进行估算，从而对投资的风险进行 有效预测。 中国酒店管理者在借鉴西方发达国家经验数据的基础上，在星级酒店的具体运营过程中，通过反 复验证和探讨， 推演出了一批符合中国国情的经验数据，在此以较为常用的计算模块对酒店的运 营数据模型进行阐述，并以 北京一个在建的五星级商务酒店 A 为例，作应用实例分析 。 A 酒店 总投资 8 亿元（其中土地成本 4 亿元）， 资金来源为资本金 4 亿元，银行贷款 4 亿 元。酒店建筑面积 6.2 万 M 2 ，共有客房 400 间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目， 其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟 2008 年 6 月正式营业。 一、收入数据模型的应用一、收入数据模型的应用 酒店经营收入数据模型估算 酒店正常经营收入的估算方法可以用酒店有效投资（不含土地成本） *38 来估算，或 用酒店每平方米建筑面积产生大约 2000 元的经营收入来估算， 这个估算值可以用来修正评价收 入预测数。按此估算， A 酒店的营业收入应在 15200 万元（扣除土地成本后的有效投资 4 亿 元 *38 ）至 12400 万元 建筑面积 6.2 万 M 2 *2000 元 。 酒店平均房价的估算方法一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价 相当于当地房地产最高平均房价的 10 ，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘 以 80 ，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 60 。按此估算， A 酒店的 平均房价应在 1000-1200 元之间。 按当地经营情况测算经营收入 经营收入 客房收入 餐饮收入 其他收入 本案例选用的几个经营数据按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ％，旺季客房出租 率 80 ％，淡季平均房价 600 元 / 天，旺季平均房价 800 元 / 天，淡旺季餐饮上座率经验数 值 本案例餐饮为出租经营 , 为简化计算 , 不估算餐饮经营收入 。 实用文案 标准文档 按当地经营情况测算收入为 10320 万元，详见下表 项目名称项目名称测算模型测算模型实例（元）实例（元）金额金额 （万元）（万元） 客房收入旺季客房收入＝ 客房数量 * 经营旺 400*6*30*80*8004609 万元7200 季月份数 *30 天 * 旺季开房率 * 旺季平均房价 ; 淡季客房收入＝ 客房数量 * 经营淡 季月份数 *30 天 * 淡季开房率 * 淡季平均房价 ; 会议室收入会议区面积 * 每天每平米租金 * 使 3000*10*180 用天数 餐饮出租收入餐饮旺季收入 客房数量 * 旺季开 第二层餐饮面积 4800 M 2 , 按 1000 房率 *1.8* 旺季上座率 * 旺季餐饮 年租金收入 1000 万元估算 人均消费 （含高档宴请） *30 天 * 旺 季月份； 餐饮淡季收入 客房数量 * 淡季开 房率 *1.8* 淡季上座率 * 淡季餐饮 人均消费 （含高档宴请） *30 天 * 淡 季月份 商业出租收入根据当地商业出租费率估算第一层商业面积 2580.29 M 2 , 1080 按年租金收入 1080 万元估算 娱乐出租收入酒店娱乐、 健身等设施提供有偿服务，地下一层娱乐面积 2738.83 M500 根据当地消费客户群的消费能力进行 2 , 按年租金收入 500 万元估 估算。 收入总计收入总计 算 1032010320 540 400*6*30*60*6002592 万元 偏差分析偏差分析 通过比较按当地经营情况测算的收入与按数据模型估算数负偏差 32 ％－ 17 ％，偏差较 大。 主要原因一是餐饮、 娱乐出租经营， 租金收入低于营业收入；二是酒店运营初期收入不稳定， 按照当地经营情况测算时取值较为保守，平均房价测算偏低。 二、二、 成本费用数据模型的应用成本费用数据模型的应用 由于成本费用可通过经营利润数据模型反映，在此不再分析成本费用数据模型。 按当地经营情况测算 A 酒店成本费用 实用文案 标准文档 酒店总成本 固定成本 运营费用 固定费用包括折旧费和财务费用；运营费用是根据酒店行业特点，及国家对于酒店这一特 殊行业的要求所必须支付的费用，根据酒店的成本控制、 人员变化及经营管理能力的高低会有所 不同。 本案例选用的估算值为经验值与国家实际征收标准相结合的费用值，在实际使用过程中， 还需结合当地情况及国家税费调整信息进行测算，以期保证其费用的真实性。 按当地经营情况测算 A 酒店总成本为 10550 万元，其中固定成本 5410 万元，运营费用 5140 万元，详见下表 项目名称项目名称测算模型测算模型实例实例 元元 金额金额 万万 元元 折旧费资产原值 * 净残值率 / 预计使用 年限 财务费用 固定成本固定成本 人工成本费 用 贷款额 * 贷款利率 折旧费折旧费 财务费用财务费用 4 亿元 *0.0722880 54105410 1440 8 亿元 *95/30 年2530 客房总数 *1.5（可根据当地实际用 400*1.5*2000*12 工情况及人员熟练程度在 1.5 至 1.8 之间变动） * 月平均工资额 *12 个月 高低压电力 年检 排污费 当地电力年检费率 * 高低压配置组5300 * 10 数 按照国家环保局制定标准， 根据酒店 400*70*360*3*1.1 实际用水及排污量而定 5 33.3 有线电视收 视费 境外电视收 视费 境外台管理 费 消防器材维 保 费率 * 客房总数量216*4008.7 费率 * 接收境外台数量22000*511 当地年固定收费1500 元 / 年0.15 费率 * 灭火器数量50*10005 温烟感探头费率 * 温烟感探头数量 , 电梯维保价 格 年固定收费 50*1500 30 万元 7.5 30 实用文案 标准文档 保险费按保险协议计算 , 资产原值 * 费 率 8 亿元 *0.375 ‰30 员工餐员工用餐人数 * 每天餐费（视地区480*8*365 不同可在 6 元至 10 元之间浮动） *365 天 140 日常设备设 施维保费 能源消耗 客房一次性 全年营业收入 *210320 万元 *2206 全年自营营业收入 *157200 万元 *151080 旺季客房用品消耗 客房总数量 * 400*80*6*30*10107155.52 272.2 用品、洗涤、 旺季开房率 * 经营旺季天数 *（单 万元 清洁费用、间客房客用一次性消耗品价格＋布 草洗涤单次价格＋单次清洁费用价 格） ; 淡季客房用品消耗 客房总数量 * 淡季开房率 * 经营淡季天数 *（单 间客房客用一次性消耗品价格＋布 草洗涤单次价格＋单次清洁费用价 格） 公共区域大 理石保养费 用 公共区域地 毯清洁保养 费用