民事案件许文燕诉王富仟房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

民事案件许文燕诉王富仟房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书民事案件许文燕诉王富仟房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书 提交时间2014-09-18 云南省高级人民法院云南省高级人民法院 民民 事事 判判 决决 书书 （2014）云高民一终字第 27 号 上诉人（原审被告，反诉原告）许文燕，女，汉族。 委托代理人包智宏，云南天溯律师事务所律师。代理权限特别 授权代理。 被上诉人（原审原告，反诉被告）王富仟，男，汉族。 委托代理人吴立辉，云南上上律师事务所律师。代理权限特别 授权代理。 上诉人许文燕因与被上诉人王富仟房屋租赁合同纠纷一案， 不服 云南省普洱市中级人民法院（2013）普中民初字第 16 号民事判决， 向本院提起上诉。本院于 2014 年 1 月 2 日受理后依法组成合议庭， 于 2014 年 2 月 27 日公开开庭审理了本案。 上诉人许文燕及委托代理 人包智宏，被上诉人王富仟的委托代理人吴立辉到庭参加了诉讼。 本 案现已审理终结。 一审法院确认如下法律事实2010 年 11 月 7 日，王富仟、许文 燕签订了房屋租赁合同 ，约定王富仟将位于普洱市茶城大道永 信酒店三楼的房屋㎡（毛坯房）租赁给许文燕，租期12 年自 2011 年 3 月 31 日起至 2023 年 3 月 31 日止； 前三年的房租为 10 元／㎡； 2011 1 年 3 月 31 日前许文燕应付清第一年度（2011 年 3 月 31 日至 2012 年 3 月 31 日）的第一笔租金元、同年 12 月 31 日前应付清第二笔租金 元；2012 年 3 月 31 日前许文燕应付清第二年度（2012 年 3 月 31 日 至 2013 年 3 月 31 日）全部租金元；合同还约定许文燕逾期支付租 金时，每逾期一天按逾期时的每日房租的三倍支付违约金； 逾期超过 30 天时，每逾期一天按逾期时每日房租的六倍支付违约金或许文燕 有两次逾期支付行为时， 王富仟可单方面书面通知解除合同和并没收 履约保证金、无条件收回房屋等。 合同签订后，王富仟依约将出租房交付给许文燕， 许文燕亦依约 支付了 100000 元的履约定金。后许文燕共投资元对该房屋进行装修 并购置经营正殿商务会所所需物品。 履行过程中，因许文燕未按约定交付租金， 王富仟经多次催要未 果，分别于2012 年 9 月 24 日、10 月 29 日、11 月 13 日以快递、 普 洱日报 公告等方式向许文燕催收缴纳租金并告知解除合同及收回房 屋。2012 年 12 月 31 日，王富仟将房屋收回，并请搬家公司把房内 物品搬出交专人保管。王富仟向法院提起诉讼，请求1、判令解除 双方签订的房屋租赁合同 ；2、判令许文燕返回承租的房屋；3、 判令许文燕付清所欠房屋租金365140 元和返回代为支付的水电费 元；4、判令许文燕承担逾期支付房屋租金的违约金； 5、判令王富仟 没收许文燕所交的保证金 100000 元。许文燕认为王富仟违约在先， 提起反诉，请求1、判令解除房屋租赁合同 ；2、判令王富仟双 倍返还履约定金 200000 元；3、判令王富仟赔偿许文燕投资损失共计 2 元。 另查明，王富仟与许文燕曾于 2009 年 2 月 23 日签订酒店承包 协议 ， 王富仟将其拥有的永信酒店中的 60 个房间及相应设施承包给 许文燕经营，双方于 2011 年 7 月 3 日签订了终止协议并进行了 结算。 一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真 实意思表示，合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应当严 格按照约定履行。根据合同约定，许文燕应在2011 年 3 月 31 日、12 月 31 日分两次向王富仟付清 2011 年 3 月 31 日至 2012 年 3 月 31 日 的房租元，应在2012 年 3 月 31 日前支付 2013 年的房租元。至2012 年 12 月 31 日止，许文燕未向王富仟交纳任何租金。根据中华人民 共和国合同法 （以下简称合同法 ）第二百二十七条“承租人无正 当理由未支付或者迟延支付租金的， 出租人可以要求承租人在合同期 内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，许文 燕的行为已构成违约。根据合同第十一条第一款的约定， 许文燕应当 承担支付违约金或者王富仟单方解除合同、 没收履约金并无条件收回 房屋的违约责任。故对王富仟要求支付房屋租金 365140 元、解除合 同、收缴履约金、 无条件收回房屋的诉讼请求一审法院予以支持。对 王富仟主张的代为支付的水电费元， 因其未提供证据证实，一审法院 不予支持。 关于许文燕抗辩双方曾口头约定用王富仟在原承包永信酒店的 消费欠款及剩余物品的价款抵扣第一年房租，其不应承担责任的理 3 由，因许文燕未能提供合法有效的证据加以证明，王富仟亦不认可， 对许文燕的该抗辩主张一审法院不予支持。 关于许文燕的反诉请求。一审法院认为，1、关于消防设施的问 题。出租人已合法取得该房屋的所有权证， 双方合同约定出租的是毛 坯房， 王富仟交付给许文燕的标的物合格， 且已得到行政机关的认可。 且根据合同约定， 办理和承担经营所需相关证件及各种费用是许文燕 的合同义务， 得不到行政许可而无法正常营业的责任应由许文燕自行 承担。2、关于王富仟阻碍会所经营的问题。合同约定“甲方（王富 仟）无权干涉乙方（许文燕）行使正常经营行为” ，许文燕主张受王 富仟干扰无法正常经营会所并于 2011 年 9 月 19 日停止经营， 其未能 提供直接证据证明主张，也与查明的事实不符合，应承担举证不能的 法律后果，且若受到干扰阻挠，许文燕可另寻途径解决。3、关于要 求双倍返还履约定金 200000 元的问题。审理查明的事实是许文燕未 按合同约定按时交纳房屋租金，违约在先，王富仟不存在违约行为， 故对许文燕要求双倍返还履约定金 200000 元的请求一审法院不予支 持。4、关于要求赔偿投资损失元的问题。经审理查明许文燕投资共 计元，但王富仟不存在违约行为，许文燕违约在先，且其投资与本案 租赁合同并无关联，其反诉请求赔偿投资损失无事实和法律依据。 关于违约金的问题。根据合同法第一百一十四条的规定，本 案中，虽然双方已约定违约金，但违约金约定明显过高。另，合同第 十一条第一款约定乙方（许文燕）迟延履行包括但不限于逾期交付 租金和其他应交税、费等义务时每逾期一天按逾期时的每日房租的 4 三倍向甲方支付违约金；逾期超过 30 天时，每逾期一天按逾期时的 每日房租的六倍向甲方支付违约金或乙方有两次逾期付款行为时， 甲 方可单方面书面通知解除合同和并没收履约保证金、无条件收回房 屋。根据合同法第一百一十五条、第一百一十六条的规定，本案 中，已支持王富仟诉请的解除合同、不退还履约定金、无条件收回房 屋的诉讼请求，综合考虑后，一审法院对违约金不再予以支持。 综上， 王富仟的诉讼请求部分成立， 许文燕的反诉请求不能成立。 依据合同法第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一 百零七条、 第一百一十六条、 第二百一十二条、 第二百二十七条， 最 高人民法院关于民事诉讼证据的规定第二条，