亿栋商务旅游酒店可行性研究报告
目 录 第一部分 项目总论 1.1 项目背景 1.2 可行性研究结论 第二部分 市场分析 2.1 项目投资环境和市场研究 2.2 市场宏观背景 2.3 区域市场分析 第三部分 项目分析及评价 3.1 地块解析 3.2 项目SWOT分析 3.3 项目评价 3.4 市场定位及项目评估 3.5 项目定位 3.6 方案评估意见 第四部分 销售及经营收入测定 4.1 各类物业销售收入估算 4.2 项目销售回款计划 4.3 资金来源与运用分析 4.4 销售利润 第五部分 财务与敏感性分析 5.1 赢利能力分析 5.2 项目不拟定性分析 5.3 社会效益和影响分析 第六部分 可行性研究结论与建议 6.1 可行性研究结论 6.2 项目重要问题的解决办法和建议 6.3 项目风险及防范建议 第一部分 项目总论 “安徽亿栋大酒店”是安徽亿栋置业投资有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目,重要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。安徽亿栋大酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理,酒店在传统服务流程的基础上,全面结合现代技术电脑化管理功能实行管理。 1.1项目背景 安徽亿栋置业投资有限公司为适应时代发展的规定,实现公司经营模式连续、稳健发展的目的,拟在安徽太和经济开发区新建安徽亿栋大酒店。 1.1.1项目名称 安徽太和经济开发区安徽亿栋大酒店 1.1.2开发公司 安徽亿栋置业投资有限公司 1.1.3研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法 建设项目经济评价方法与参考数 阜阳市产业导向2023-2023 房地产评估规范1999 国家计委\建设部关于房地产中介服务收费标准 阜阳市住宅区公用设施专用基金管理规定 阜阳市重要经济指标 阜阳房地产市场分析2023 阜阳市旅游记录月报年报 以及其它国家、省、市级法规、规范、文献、告知等。 1.1.4项目的建筑规模和内容 阜阳市太和安徽亿栋大酒店,属于四星级高级商务旅游酒店,单体11层,总建筑面积30297㎡(不涉及地下车库),配套面积11741.76㎡,客房面积11590.56㎡,主体占地面积7000平方米。 1.2可行性研究结论 通过对全国和阜阳经济状况的研究分析,以及对2023-2023年产业导向的理解,我司通过具体的市场调研后认为 ■ 在目前各种利好因素的作用下,近几年内阜阳市产权式酒店市场是乐观的; ■ 产权式酒店更适合项目的整体发展与规划; ■ 在2023-2023年将该项目投放市场的时机是可行的; ■ 考虑目前公司的房地产开发经验、实力以及资金储备、公司发展需求等因素,项目的正式运营条件基本成熟; 第二部分 市场分析 2.1项目投资环境和市场研究 2.1.1项目投资环境分析 安徽太和经济开发区是太和县迅速崛起的一个工业区.自改革开放以来,安徽太和经济开发区抓住发展机遇,坚持以经济建设为中心,两个文明一起抓,促进了社会全面进步。目前已有初具规模,厂房面积达135万平方米,“三资”公司100余家,工业固定资产总值近10亿元,外向型工业格局已初步形成。农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变,第三产业有较大发展,商贸业已形成规模。城乡建设已初具规模,城市功能日臻完善。全区国民经济连续、快速、健康发展,人民生活水平显著提高。 安徽太和经济开发区通过十数年的发展已成为外商竞相投资的宝地。如今,完善的基础设施构筑成良好的投资环境,特有的地理区位优势,使这块热土为商全国界及海外投资者所垂青。特别是近几年来,安徽太和经济开发区坚持高起点、高标准改善投资环境,花大力气建设了一批市政基础设施,实实在在营造置业的底成本优势。 安徽太和经济开发区良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群,太和工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。 2.1.2市场研究 太和县位于安徽省西北部,地处黄淮平原腹地;北邻毫州市,南连颖泉区,东靠利 辛县、涡阳县,西接界首市,西北与河南省邯郸线相连。东南经凤台、淮南去合肥 200公 里,西北经淮阳、西华去郑州307公里。东去津浦路之蚌埠209公里,西去平汉路之漯河 210公里。县境南北长52公里、东西宽60公里,城区位于县域最南部的颖河之滨。全县 国土面积1822平方公里,人口162.7万。 安徽太和经济开发区是整合原安徽省太和经济开发区(1995年被批准为省级开发区)和太和县工业园区(全省重点工业园区),经省政府批准设立的省级开发区。整合后规划面积 平方公里,截止目前已开发面积 平方公 28.7 4.5 里,开发区内设医药产业园、纺织服装产业园、农产品深加工园、生物工程产业园、新型材料产业园、木业产业园、高新技术产业园及特色产业园。 开发区以园林设计为主题,以绿色环保为重点,园区以先进的硬件配套为公司提供更好的服务,交通区位优势明显,形成了水、陆、空立体交通网络。 开发区现引进公司40多家。2023年,开发区实现工业总产值20亿元,工 业增长值3.5亿,经营销售收入18亿元,税 收4500万元;初步形成医药加工及配套产业、纺织服装、优质农产品深加工、木业为主导的特色产业园区。 2.2市场宏观背景 2.2.1阜阳市2023年上半年经济分析 从已公布的记录数据来看,2023年太和县上国民经济继续保持在高位运营,国民经济保持稳健增长的态势。全县经济总量继续加大,各项重要指标实现较好的增长,生产、消费和需求比较协调,总体运营形势良好。重要表现在 1、 生产总值规模继续扩大,增长速度再创新高。 2、工业生产继续快速增长,主导地位不断增强。 3、 市场消费繁荣,零售总额稳增。 4、社会消费品零售总额累计增幅与去年同期持平; 5、出口逐月回升,增速明显加快; 6、市场物价微升,职工居民收入有所增长; 7、交通、邮电发展增快,民航表现突出; 8、财政金融保持稳定,存差略有扩大; 9、公司景气上升,信心指数提高。 2.2.2阜阳市历年酒店经营情况分析 1、2023年7月开始,酒店入住率急速下降,8月份跌至年度阜阳酒店入住率的最低谷,因素是金融风暴在7月份左右开始全面爆发的影响; 2、2023年9月以后,阜阳市酒店行业迅速恢复元气,仅仅用了两个月的时间,也就是在9月份的时候就已经超过了前期的高位,并且在以后呈连续上升的趋势; 3、2023年1月入住率较低,是传统的农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大的因素,因此1月份左右是酒店行业的传统淡季; 4、自2023年1月后逐渐回升,并且不久接近历史上的高位。2-8月酒店入住率全面超过去年同期水平。 2.2.3阜阳市2023年酒店整体经济预测及分析 进入2023年,阜阳酒店业市场连续向好,14月酒店开房率均超过去年同期水平,“五一”黄金周期间,阜阳市酒店开房率更高达85以上。具体表现如下 1、阜阳市政府将要把阜阳建设成为一个区域性经济