温州永嘉屿北古村民宿项目可行性方案

永嘉县屿北古村民宿项目可行性方案永嘉县屿北古村民宿项目可行性方案 第一章第一章 总论总论 1.11.1 项目概况项目概况 本报告所陈述的对象为浙江省温州市永嘉县屿北古村民宿投资 项目。 项目所处的永嘉县，山水资源丰富，生态环境优越悠三百里楠 溪江，融天然风光与人文景观于一体，以水秀、岩奇、瀑多、村古、 滩林美而名闻遐迩，是我国家级风景名胜区当中以田园山水风光见 长的景区之一。丰富的山水资源，以及优良的生态环境，为楠溪江 民宿的建设奠定基础。 项目所在地屿北村，位于永嘉县岩坦镇，诸永高速岩坦出口下 高速五分钟即达。该村三面环山，一面临水，青山叠翠，环境清幽， 风光秀美，苍松翠柏，秀竹茂林。四周有金山、昔山、屿山、阳山、 和尚山环抱，犹如莲花瓣簇拥着整个村庄。村内古建筑占现有民居 建筑 85以上，新区与老区分明。石墙上斑驳的红色标语还依稀可 见。是难得的保留原始风貌的古村落。该村有一批“国字号”荣誉， 如“中国景观村落”、“国家级历史文化名村”、“中国首批传统“中国景观村落”、“国家级历史文化名村”、“中国首批传统 村落”村落”等。 该村历史据汪氏及徐氏宗谱记载，屿北始建于唐代，由徐 氏所居。后宋朝吏部尚书汪应辰及其弟汪应龙遭秦桧迫害，归隐于 屿北后棠塆，至第五代入赘屿北后，徐氏开始迁居至枫林，汪氏一 脉日益繁衍。屿北民居建筑具有浓郁的地方特色，村内古建筑保存 完整，村落总体规划思想独具特色。屿北村四周群山重叠，形似莲 花瓣，村落聚冲“莲花心“。于是，村落按照道学“易经“中的阴阳五 行学说风水格局的方法，把北向金字山定为“金“，把南方屿北森林 定为“木“，把东侧交叉路形定为“火“，把西向（莲花心）肥沃黄土 作为“土“，把城河围绕“莲花心“一周定为“水“，构成了一个封闭的 社会单元和自然村落。 村内商业环境 1、村管网改造正在进行，届时所有电线、网络线路都将埋于地 下，最大程度的还原古村落生态环境。 2、该村尚无民宿项目，仅有一家名义上的农家乐位于村委会大 楼楼下食堂。村委会目前对农家乐项目持支持态度。本项目可发展 空间巨大。 3、村内小卖部零散 3 家左右，缺乏中小型超市，看了下有些食 品（如面包、饼干等）不是过期就是三无产品。 这可能由于该村 的旅游行业尚未及时开发，导致旅游、商业氛围不浓厚。 4、地下管网改造正在进行，完成后电线地埋，古村落风貌可以 进一步展现。 5、宽带、自来水网管齐备。 6、地理位置优越，位于诸永高速岩坦出口2 公里，温州市区出 发 40 分钟即可到达。 1.21.2 主要技术经济指标主要技术经济指标 项目总数量前期规划为一栋古建筑民房以及前后院落。 建筑装修成本根据设计公司方案进行确定。 第二章第二章 市场调研及前景预测市场调研及前景预测 一．市场形势分析一．市场形势分析 （一）客观区域市场分析 本项目的定位是利用本项目是屿北村第一个特色民宿的良好 条件，以屿北古村的文化资源和自然风光作为依靠，通过展现古村 落形态以及历史文化、优美的自然风光以及淳朴的农耕生活，吸引 周边城市短途旅游客源。在树立好本民宿品牌的同时，对屿北古村 的古村落保护和文化传承做出贡献。 台湾民宿大致经历了三个阶段第一阶段也称之为 “农家乐”“农家乐”， 粗糙、草根而原始，主要有体现在“钓鱼、打牌、喝茶、聊天、吃 饭”，是农民自发形成的一条生财之路。第二阶段称之为“梦想回“梦想回 归”归”，它是一些在城市里打拼了大半辈子、资产小有积累的退休人 士，他们中有不少是教师、公务员、设计师或是公司里的中高层管 理人员。从城市再次回到当年怀揣梦想离开的地方，重新构筑另一 个梦想。和第一阶段的民宿相比，他们增加了文化内涵和设计感。 第三阶段称之为“创意田园”“创意田园”， 民宿的主人则是一些年轻的社会精 英，在许多人向往城市生活的时候，他们却一反常态地崇尚乐活的 生活态度，以新农民的身份过起了田园牧歌的生活。现在永嘉民宿 经营现状类似于第二阶段中期。 项目所在地永嘉县目前民宿市场形势利好，目前该县正在大力 支持发展楠溪江民宿事业，并于去年颁布了永嘉县民宿管理办 法，大致规范了民宿的经营范围和奖励办法。现在很多村落都在 寻求更适合自身村落条件的经济发展之路。而中端消费档次、有情 怀的名宿更是现阶段永嘉现在所缺少的。 （二）市场供求分析 目前永嘉县现有民宿大部分档次较低，改造提升空间较大。一 是大部分村民家改造的客房面积较小，带独立卫生间的客房比例较 低。二是建筑和房内的装饰缺乏民俗文化元素，配套设施比较单一。 随着近几年永嘉县楠溪江景区的深度开发以及城市居民周边短途游 习惯的形成，越来越多的游客对农村旅游的需求提高，不再满足于 低端150 元/间以下的楼下吃、楼上住的简单农家乐模式，大家来 游玩也渐渐不满足于找个房间打牌唱歌。 此外部分高端（600 元/间以上）民宿、客栈（如悦庭楠舍）， 又缺乏深度挖掘农村历史文化，缺少游客与旅宿地的互动沟通。所 以，一个既有优美环境，又可以体会原始淳朴农耕文化的旅游项目 有着较大的市场需求。 本项目营业后将加大幅度吸引来古村落旅游的游客，尤其是温 州市以及周边城镇游客。通过一系列的网络、客户互动宣传推动创 立民宿以及屿北古村的品牌效应。通过多渠道的促销方式提升本项 目的人气。 第三章第三章 项目定位项目定位 3 3、、1 1 主题定位主题定位 屿北古村民宿项目 特色民宿酒店 客房------独栋民宿，有院落 可以提供各项周边服务餐饮、娱 乐、康体等活动以及信息。 3 3、、2 2 功能定位功能定位 满足不同层次客人的消费需求，多元化的客户渠道，以点及面， 完善的一站式服务。 3 3．．3 3 开发该项目目的开发该项目目的 1．宣传屿北古村本身人文、自然风光、历史背景，并陆续进行 资源整合。打响屿北古村的旅游品牌。 2．保证民宿项目本身的收益 3．建立楠溪江中端民宿的标杆 4．积累更多经验，为以后的项目做准备 5．增强客户满意度，提升客户重复消费率，积累更多客户资源 6. 与当地政府村民深入交流，提升当地村民对自身居住地资源 优势的认识，合作互利，长远发展，进一步提升收入水平。 7、以旅游周边项目带动经济发展，改变传统观念，转由借助服 务业增加收入，而不是传统景点以门票收入为主体的收入模式。 3 3．．4 4 规模与标准规模与标准 客房数量根据设计公司对承租楼房的具体情况确定，依据10- 15 平方米一间客房的标准，大致在 6-8 间客房。楼房主体外部装修 修旧如旧，与屿北古村古民居保持一致风格，前后院在保持历史原 貌的基础上，充分发挥休闲、活动的作用。内部装修按所针对客户 的需求确定风格样式，保证房间的实用性和舒适性。 第四章第四章 投入成本与经营预计投入成本与经营预计 一、投入成本分析一、投入成本分析 4.1.1 房屋改造计划和投入成本房屋改造计划和投入成本 1、充分理解所改造房屋的历史、文化底蕴和结构。充分尊重原 始风貌，对房屋外表的装修做到与屿北村整体风格的融合与创新。 达到既符合古村落古民居概念，又能体现出新农村新风貌的特色。 2、内部装修按照所针对客户群设计，做到简洁、风格多样，规 格能满足大部分层次客人的需要。要解决游客担