湖北2016年上半年房地产估价师理论与方法：供给有限模拟试题

湖北省湖北省 20162016 年上半年房地产估价师年上半年房地产估价师 理论与方法理论与方法 供给有限模拟试供给有限模拟试 题题 本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共一、单项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 1 个事最符合题个事最符合题 意）意） 1、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。 A户型 B楼层 C层高 D装修 E工业用地的监测点评估价格 2、 甲乙两宗土地使用权剩余出让年限分别为 30 年和 40 年， 申报价格分别为 2700 元／㎡和 2800 元／㎡，该类房地产的报酬率为 10％，则两宗土地价格比较。 A甲比乙高 B甲比乙低 C甲乙基本一样 D无法判断孰高孰低 E工业用地的监测点评估价格 3、某可比实例实际成交价格为 3 400 元／㎡，以估价对象为 100，可比实例交易 情况分值为 102，房地产状况因素分值为 98，则估价对象的比准价格为元／㎡。 A3 401．36 B3 398．64 C3 538．78 D3 266．67 E工业用地的监测点评估价格 4、是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情 况扼要摘录而制作的一种卡片。 A房地产平面图 B房地产有关证明和文件 C房地产卡片 D房地产权属账册 E执行层的组织协调 5、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的比率。 A同价值 B同收益 C同性质 D同类型 E工业用地的监测点评估价格 6、房地产投资的经济效果主要表现为__。 A．销售收入 B．开发利润 C．成本利润率 D．投资收益率 7、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为。 A有效经过年数等于实际经过年数 B有效经过年数短于实际经过年数 C有效经过年数长于实际经过年数 D有效经过年数可能短于或长于实际经过年数 E工业用地的监测点评估价格 8、下面说法正确的是（） 。 A．房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构 B．委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人 C．依法从事房地产估价活动必需受到行政区域、行业限制 D．房地产估价报告应由估价师个人出具 9、物业管理实施原则是。 A业主公约的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 B业主大会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 C业主委员会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 D业主的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 E执行层的组织协调 10、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是。 A因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价 B因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估 C因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价 D因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价 E工业用地的监测点评估价格 11、合法建造房屋的物权自__产生效力。 A．记载于不动产登记簿时 B．颁发房屋权属证书时 C．申请房屋所有权登记时 D．事实行为成就时 12、保险的基本职能表现在__。 A．分散危险、组织经济补偿 B．分散危险、筹集资金、组织经济补偿 C．组织经济补偿、融通资金 D．分散危险、融通资金 13、 完成并出具估价报告后， 估价人员应对涉及该估价项目的一切必要材料进行 整理、归档和妥善保管。对估价材料的保存时间一般应在__年以上。 A．5 B．10 C．15 D．20 14、 某市于 2005 年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市 2000 年出台的城市房 屋拆迁补偿指导价格在该区为 4000 元/m2，并且一直没有变动；2005 年该区同 类建筑物的重置成本达到 2000 元/m2，房地产市场交易价格为 6000 元/m2；重 新规划后， 开发商开发的该区商品房售价预计为 9000 元/m2； 则最合理的拆迁补 偿价格应以__元/m2 为基础进行修正。 A．4000 B．5000 C．6000 D．9000 15、某城市 2006 年至 2008 年的平均房价分别是 2700 元／、3300 元／、3500 元／，则该城市 2006 年至 2008 年房价年平均增长。 A9．04％ B13．86％ C109．04％ D113．86％ E执行层的组织协调 16、设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为㎡筑面积 的户型较为理想。 A70110 B80120 C90130 D100150 E借款合同 17、在开发项目财务评价中，判定主要风险因素在一定幅度内变化时，对全投资 和自有资金经济评价指标的影响程度，应进行__。 A．盈亏平衡分析 B．敏感性分析 C．风险分析 D．概率分析 18、 安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口 的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的__倍， 但每公顷被征用耕 地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的 15 倍。 A．4～5 B．4～6 C．6～10 D．3～5 19、假设某房产限差为 120，则其中误差为。 A30 B60 C90 D120 E执行层的组织协调 20、 以抵押贷款方式向土地储备机构发放， 贷款额度不得超过所收购土地评估价 值的__。 A．50 B．60 C．70 D．80 21、证券市场上的资金供给者是。 A证券发行人 B证券投资者 C证券监管机构 D证券市场的中介机构 E借款合同 22、某高层楼房占用的土地总面积为 900 ㎡，房地产总价值为 3 000 万元，甲公 司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2 000 万元；乙公司拥有该房 地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1 000 万元。那么如果按房 地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为㎡。 A700 B600 C500 D200 E工业用地的监测点评估价格 23、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30 万元，运营费用需要 10 万元，资本化率为 10％．该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的， 在估价时点剩余的使用权年限为 40 年，则该宗房地产的收益价格为． 【2003 年 考题】 A180 万元 B196 万元 C200 万元 D300 万元 E工业用地的监测点评估价格 24、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500 元/m2，交易税费均由买方负担。已 知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的 5缴纳有关税费，买方按正常价格 的 3缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。 A．2427 B．2500 C．2575 D．2632 25、商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。购 房者应当按购房款的比例向售房单位缴纳维修资金。 A1％ B2％ C3％ D4％ E执行层的组织协调 二