湖南2015年下半年房地产估价师理论与方法：比较法估价的操作步骤考试题

湖南省湖南省 20152015 年下半年房地产估价师年下半年房地产估价师 理论与方法理论与方法 比较法估价的操比较法估价的操 作步骤考试题作步骤考试题 本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共一、单项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 1 个事最符合题个事最符合题 意）意） 1、某可比实例实际成交价格为 3 400 元／㎡，以估价对象为 100，可比实例交易 情况分值为 102，房地产状况因素分值为 98，则估价对象的比准价格为元／㎡。 A3 401．36 B3 398．64 C3 538．78 D3 266．67 E工业用地的监测点评估价格 2、房地产开发企业的暂定资质证书有效期为 1 年，房地产开发主管部门可 以视企业经营情况，延长暂定资质证书有效期，但延长期不得超过2 年。自 领取暂定资质证书之日起__内无开发项目的， 暂定资质证书有效期不得 延长。 A．1 年 B．2 年 C．3 年 D．4 年 3、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签 字或未盖章的，应当由见证，有关情况应当在评估报告中说明。 A房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人 B房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人 C公证机关和无利害关系的第三人 D人民法院和无利害关系的第三人 E工业用地的监测点评估价格 4、某宗房地产的收益期限为 40 年，通过预测未来 3 年的年净收益分别为 15 万 元、18 万元、23 万元，以后稳定在每年25 万元直到收益期限结束，该类房地产 的报酬率为 8％，则该宗房地产的收益价格最接近于万元。 A280 B285 C290 D295 E工业用地的监测点评估价格 5、投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析，该阶 段投资估算的精度为。 A10％ B20％ C30％ D40％ E借款合同 6、开发投资的投资者主要是__。 A．赚取开发利润 B．保值增值 C．获得收益 D．消费 7、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括。 A估价目的、估价原则、估价时点 B估价目的、估价原则、委托人 C估价原則、估价对象、估价时点 D估价目的、估价对象、估价时点 E工业用地的监测点评估价格 8、如某笔贷款的月利率为1，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率 是（） 。 A．12 B．12.55 C．12.68 D．13.55 9、 城市房屋拆迁管理条例规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。 A共有 B抵押 C出租 D代管 E房地产估价机构必须加盖公章 10、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。 A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况 C．权利、租金、利率 D．价值、使用价值、供求 11、有一房地产，未来第一年净收益为 20 万元，预计此后各年的净收益会在上 一年的基础上增加 2 万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为 10，则该 房地产的收益价格为（）万元。 A．400 B．450 C．500 D．540 12、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。 A．下降 B．上升 C．不变 D．不能确定 13、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值。 A下降 B上升 C不变 D不能确定 E借款合同 14、 在机会研究的基础上， 进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析 是指__。 A．投资机会研究 B．初步可行性研究 C．详细可行性研究 D．项目的评估和决策 15、某宗房地产的总价值为 5000 万元，其总地价为 2000 万元，总建筑面积为 10000 ㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 90 万元，该部分的 建筑面积为 200 ㎡。按土地价值进行分排，甲占有的土地份额为。 A1％ B1.5％ C2％ D2.5％ E工业用地的监测点评估价格 16、根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类。 A流转税、负债税、财产税、资源税和行为目的税 B流转税、收益税、财产税、增值税和行为目的税 C流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税 D地方税、收益税、财产税、资源税和行为目的税 E执行层的组织协调 17、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由裁决。 A上级房屋拆迁管理部门 B人民法院 C县级以上人民政府 D同级人民政府 E执行层的组织协调 18、下列关于需求价格弹性和需求价格弹性系数，说法错误的是。 A需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度 B需求价格弹性中，价格是因变量，需求量是自变量 C需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值 D需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值 E执行层的组织协调 19、某高层楼房占用的土地总面积为 800m2，总建筑面积为 2000m2，某人拥有 其中 120m2 的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的 土地数量为__m2。 A．40 B．45 C．48 D．50 20、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。 A．投资机会研究 B．初步可行性研究 C．详细可行性研究 D．项目的评估和决策 21、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（） 。 A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性 D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成 22、下列关于工程量清单，表述错误的是。 A工程量清单是按照招标要求和施工设计图纸要求规定将拟建招标工程的全部 项目和內容， 依据统一的工程量计算规则、 统一的工程量清单项目编制规则要求， 计算拟建招标工程的分部分项工程数量的表格 B工程量清单是指投标文件的组成部分 C工程量清单是由招标人发出的一套注有拟建工程各实物工程名称、性质、特 征、单位、数量及开办项目、税费等相关表格组成的文件 D工程量清单是一份由招标人提供的文件，编制人是招标人或其委托的王程造 价咨询单位 E执行层的组织协调 23、 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、 预租售收入及借贷资金三种渠道， 一般而言三种资金的使用顺序是。 A资本金-借贷资金预租售收入 B预租售收入-资本金借贷资金 C借贷资金预租售收入-资本金 D资本金-预租售收入借贷资金 E借款合同 24、一般来说，投资于房地产信托基金 REITs的风险比直接投资于房地产的风 险要小得多，这主要是因为 REITs具有__。 A．较高的收益性 B．较强的流动性 C．直接融资的功能 D．抵御通货膨胀影响的功能 25、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为__。 A．屋面板 B．屋架 C．天窗架 D．托架 二、多项选择题（共二、多项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题