湖南2016年上半年房地产估价师经营与管理：传统房地产周期理论考试试题

湖南省湖南省 20162016 年上半年房地产估价师年上半年房地产估价师 经营与管理经营与管理 传统房地产周期传统房地产周期 理论考试试题理论考试试题 本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共一、单项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 1 个事最符合题个事最符合题 意）意） 1、某建筑物的建筑面积为 200 ㎡，有效经过年数为 12 年，重置价格为 800 元／ ㎡，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2％，则运用直线法计算该建筑物的现 值为万元。 A10.2 B11.0 C11.3 D11.5 E工业用地的监测点评估价格 2、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。 A拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同 B拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用 中华人民共和国民法通则和中华人民共和国合同法 C拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定 D补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主 要内容 E房地产估价机构必须加盖公章 3、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（） 。 A．租金收入 B．土地出让收入 C．长期抵押贷款 D．净经营收入 4、某宗房地产交易总价为 50 万元，其中在交房一年前支付 10的定金，首付 30，一年后交房时支付 20，交房半年后支付 30，一年后支付剩余的 10， 年利率为 6，则房地产一次付清的价格为__万元。 A．44.7 B．47.63 C．47.93 D．50 5、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评 估价值通常不完全相同，这主要是因为（） 。 A．掌握的有关信息不同 B．作出的估价师声明不同 C．估价对象状况不同 D．委托人不同 6、下列行为中，应征土地增值税的是。 A继承房地产 B赠与房地产 C出售房地产 D出租房地产 E执行层的组织协调 7、房地产中介服务机构设立的条件中，从事房地产咨询业务的，具有房地产及 相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的以上。 A30％ B40％ C50％ D60％ E执行层的组织协调 8、 某宗面积为 3 000 ㎡的工业用地， 容积率为 0． 8， 楼面地价为 700 元／㎡． 现 按规划拟改为商业用地，容积率为 5．0，楼面地价为 960 元／㎡．理论上应补 地价． 【2004 年考题】 A78 万元 B882 万元 C1210 万元 D1 272 万元 E工业用地的监测点评估价格 9、甲土地的单价 2 100 元／㎡，建筑容积率为 7，乙土地的单价工 500 元／㎡， 建筑容积率为 5，该两块土地的总价相比。 A甲等于乙 B甲高于乙 C甲低于乙 D难以判断高低 E工业用地的监测点评估价格 10、根据房产测量规范 ，不计算房屋建筑面积的是。 A属永久性建筑有柱的货棚 B有顶盖不封闭的永久性架空通廊 C无顶盖的室外楼梯 D与室内不相通的类似于阳台的建筑 E执行层的组织协调 11、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于． 【2007 年考 题】 A市场价值 B清算价值 C快速变现价值 D投资价值 E工业用地的监测点评估价格 12、是我国的中央银行。 A中国银行 B中国人民银行 C银行业监督管理机构 D证券监督管理机构 E执行层的组织协调 13、__是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。 A．网络图法 B．坐标系数 C．横道图法 D．表格法 14、 拍卖抵押房地产时， 抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖 的，对拍卖新增房屋所得。 A抵押人无权优先受偿 B抵押人有权对全部房地产优先受偿 C抵押权人有权优先受偿 D抵押权人无权优先受偿 E工业用地的监测点评估价格 15、某宗房地产的土地使用年限为 50 年，至今已使用 3 年，预计该宗房地产年 有效毛收人为 80 万元，运营费用率为 40％，安全利率假定为 6％，风险补偿率 为安全利率的 40％。该房地产的收益价格为万元。 A368 B552 C561 D920 E工业用地的监测点评估价格 16、全国房地产经纪人员执业资格制度的政策制定、资格考试、注册登记、监督 管理等工作由共同负责。 A国土资源部和人事部 B住房和城乡建设部和人事部 C住房和城乡建设部和房地产管理部门 D人事部和房地产管理部门 E执行层的组织协调 17、防范估价风险的最后一道防线是__。 A．撰写估价报告 B．审核估价报告 C．出具估价报告 D．估价资料归档 18、关于资金时间价值的说法，错误的是__。 A．现在的 100 万元与 5 年后的 100 万元的价值相同 B．现在的 100 万元可能与 5 年后的 148 万元价值相同 C．现在的 100 万元可能与 2 年前的 121 万元价值相同 D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较 19、__也就是经济学上所讲的外部性，又称外部效应、外部影响。 A．用途多样性 B．相互影响性 C．保值增值性 D．易受限制性 20、房地产估价师续期注册的有效期为__年。 A．一 B．二 C．三 D．四 21、某房地产价格分两期支付，首期付款 50 万元，余款 80 万元在第 8 个月末一 次付清，当时月利率为 1％。该房地产的实际价格为万元。 A87 B124 C130 D134 E工业用地的监测点评估价格 22、 一个物业管理区域应当成立一个委员会， 业主委员会一般由__名的单数业主 担任。 A．2～7 B．3～11 C．5～11 D．6～13 23、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法 不正确的是。 A抵押权已登记的，顺序不同的，按照债权比例清偿 B抵押权已登记的，顺序相同的，按照债权比例清偿 C抵押权已登记的先于未登记的受偿 D抵押权未登记的，按照债权比例清偿 E执行层的组织协调 24、是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公 布的历史文化街区的保护范围界线， 以及历史文化街区外经县级以上人民政府公 布保护的历史建筑的保护范围界线。 A城市紫线 B城市绿线 C城市蓝线 D城市黃线 E房地产估价机构必须加盖公章 25、B 房地产开发公司在 A 市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按 照规定，该土地使用权出让最高年限为年。 A40 B50 C60 D70 E房地产估价机构必须加盖公章 二、多项选择题（共二、多项选择题（共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 2 个或个或 2 2 个以上符个以上符 合题意，合题意， 至少有至少有 1 1 个错项。个错项。 错选，错选， 本题不得分；本题不得分； 少选，少选， 所选的每个选项得所选的每个选项得 0