最高法审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

最最高高人人民民法法院院关关于于审审理理商商品品房房买买卖卖合合同同纠纠纷纷案案件件 适适用用法法律律若若干干问问题题的的解解释释 法释法释[ [２００３２００３] ]７号７号 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释已于２００３年３月２４日适用法律若干问题的解释已于２００３年３月２４日 由最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过。现由最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过。现 予公布，自２００３年６月１日起施行。予公布，自２００３年６月１日起施行。 二○○三年四月二十八日二○○三年四月二十八日 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释用法律若干问题的解释 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据 中华人民共和国中华人民共和国民法通则民法通则、中华人民共和国、中华人民共和国合同合同 法法、中华人民共和国、中华人民共和国城市房地产管理法城市房地产管理法、中华、中华 人民共和国人民共和国担保法担保法等相关法律，结合民事审判实践，等相关法律，结合民事审判实践， 制定本解释。制定本解释。 第一条第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地本解释所称的商品房买卖合同，是指房地 产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣 工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受 人支付价款的合同。人支付价款的合同。 [ [注释注释] ] 1 / 11 第二条第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买出卖人未取得商品房预售许可证明，与买 受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起 诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第三条第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀商品房的销售广告和宣传资料为要约邀 请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关 设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同 的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要 约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当 视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 [ [注释注释] ] 第四条第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买出卖人通过认购、订购、预订等方式向买 受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因 当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法 律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事 由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定 金返还买受人。金返还买受人。 第五条第五条商品房的认购、商品房的认购、 订购、订购、 预订等协议具备预订等协议具备 商商 品房销售管理办法品房销售管理办法第十六条第十六条规定的商品房买卖合同的规定的商品房买卖合同的 主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该 协议应当认定为商品房买卖合同。协议应当认定为商品房买卖合同。 2 / 11 第六条第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行当事人以商品房预售合同未按照法律、行 政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效 的，不予支持。的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同 生效条生效条 件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义 务，对方接受的除外。务，对方接受的除外。 第七条第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式 订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途 特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该 补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取 得补偿安置房屋的，应予支持。得补偿安置房屋的，应予支持。 [ [注释注释] ] 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解 释第八条的规定处理。释第八条的规定处理。 第八条第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同具有下列情形之一，导致商品房买卖合同 目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除 合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求 出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受 人又将该房屋抵押给第三人；人又将该房屋抵押给第三人； 3 / 11 （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋 出卖给第三人。出卖给第三人。 第九条第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列 情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人 可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请 求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 [ [注释注释] ] （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事 实或者提供虚假商品房预售许可证明；实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为 拆迁补偿安置房屋的事实。拆迁补偿安置房屋的事实。 第十条第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行 订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取 得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买 卖合同无效的，应予支持。卖合同无效的，应予支