广东省住宅工程质量多发问题治理手册

I I 广东省住宅工程质量 多发问题治理手册 1T 广东省住房和城乡建设厅 2024年11月 － － － － 前 言 为深入贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，落实质量强 国建设纲要和中共中央国务院关于开展质量提升行动的指导意见总 体部署，切实抓好住宅工程质量多发问题治理，提升住宅工程质量品质， 解决群众关心关注的房屋渗漏、开裂、隔音差等烦心事，提高住户质量满 意度和获得感，广东省住房和城乡建设厅组织广东省建筑业协会编写了 广东省住宅工程质量多发问题治理手册，用于指导住宅工程质量多发问 题的防治。 本手册结合住宅工程特点，从设计前端优化和施工过程质量控制两个 方面对地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、屋面工程、建筑给排水及 供暖、通风与空调、建筑电气等七项分部工程以及其他（设计类）中质量 多发问题进行研究，分析原因，介绍防治措施，将“好”的、“差”的做 法进行对比，并备注文字说明，以图文并茂的形式展现质量问题治理的效 果。对治理、防治住宅工程质量多发问题具有一定的指导作用，也对建设 各方提高工程质量水平具有一定借鉴作用。 本手册由广东省建筑业协会负责具体技术内容的解释。执行过程中如 有意见或建议，请联系广东省建筑业协会（地址广州市越秀北路222号 越良大厦八楼，邮政编码510050，联系电话020－83642201，传真 020－83642502，邮箱gdcia ）。 编 委 会 指导单位指导单位广东省住房和城乡建设厅 主编单位主编单位广东省建筑业协会 参编单位参编单位广东省建筑工程集团股份有限公司 广州建筑股份有限公司 深圳市建工集团股份有限公司 广东建星建造集团有限公司 广东正升建筑有限公司 汕头市建安集团有限公司 江苏省华建建设股份有限公司 中建四局第一建设有限公司 广州市设计院集团有限公司 编写编写人员人员郑顺炽梁智尤黄健叶明周岳峰倪毅 焦绍怀张硕张俊国高玉亭陈果毅麦嘉铭 袁成毅关而道岳海平吴晓涛萧旭宏郑喆锐 连偲捷陈佳权吴碧桥缪昌华周起太梁森 廖伟田宇航黄惠菁姜华陈菲宇吴愉、 审查人员审查人员陈伟何国柱罗卫军李宁龙武 第 1 页 共 88 页 目录 一、地基与基础工程 4 （一）地基基础 4 1.室内外地面沉降与开裂 4 2.底板上浮 5 （二）桩基础工程6 1.管桩桩身断裂 6 2.管桩桩身倾斜 7 3.管桩接头缺陷 8 4.钻（冲）孔灌注桩身倾斜 9 5.灌注桩身夹渣 10 6.灌注桩沉渣过厚 11 （三）地下室防水 12 1.地下室底板开裂与渗漏 12 2.地下室侧壁开裂与渗漏 13 3.地下室后浇带开裂与渗漏 14 4.地下室特殊部位渗漏 16 二、主体结构工程 17 （一）现浇混凝土结构 17 1.地下室外墙渗漏 17 2.混凝土楼板出现裂缝 18 3.梁板底部露筋 19 4.砌筑（墙板）开裂 20 5.墙体结构交接处开裂 21 6.首末段踏步装修完成面高度过高 22 7.开间尺寸超标 23 （二）装配式结构 24 1.叠合楼板搭接部位渗漏 24 2.叠合楼板开裂渗漏 25 3.叠合楼板混凝土超厚 26 4.叠合楼板错台 27 5.预制凸窗连接处开裂 28 6.建筑外立面涂料在构件拼缝处开裂 29 7. ALC 墙板接缝部位开裂. 30 第 2 页 共 88 页 8. ALC 墙板线管开槽部位开裂 31 三、建筑装饰装修工程 32 （一）吊顶工程 32 1.吊顶转角部位开裂 32 2.吊顶变形 33 （二）涂料工程 34 1.外墙涂料开裂、脱落 34 2.室内卫生间、阳台涉水墙体涂料饰面脱落、湿渍 35 3.室外梁板底、女儿墙顶面层雨水污渍 36 4.地下室外墙底部涂料饰面出现长期湿渍、粉化、脱落 . 37 5.室内墙面涂料饰面局部反锈腻子脱落 38 6.墙面与吊顶交接处开裂 39 7.外墙涂料泛碱、粉化、剥落 40 （三）抹灰工程 41 1.抹灰表面不平整、阴阳角不方正、不顺直 41 （四）门窗工程 42 1.外窗渗漏 42 2.门边开裂 43 3.卫生间木门套根部腐坏 44 （五）地面工程 45 1.卫生间反坎或门槛石部位渗漏 45 2.楼地面大面积地砖空鼓、起拱 46 3.地下室找平层开裂、空鼓 47 4.下沉式卫生间回填层渗水 48 5.木地板面层行走异响 49 6.木地板颜色发黑 50 7.室内公区石材返碱 51 8.地库地坪漆起鼓、破皮 50 9.管道穿板渗漏 53 10.护栏立柱安装不牢固 54 （六）墙面工程 55 1.外墙砖空鼓、开裂、脱落 55 2.内墙砖空鼓、脱落 56 3.室外湿贴石材，石材表面返碱、污染腐蚀 57 4.室外干挂石材饰面，密封胶与石材粘接失效导致室内渗水 . 58 第 3 页 共 88 页 5.墙砖湿贴铺装后返碱 59 四、屋面工程 60 1.变形缝处未断开拉裂、渗水 60 2.屋面泛水部位开裂、渗漏 61 3.屋面防水卷材破损、开裂 62 4.出屋面管道防水套管根部渗漏 63 5.屋面、天沟、水落口部位积水、渗漏 64 6.出屋面门槛高度过高 65 7.女儿墙、屋面栏杆等部位或设施的防护高度不足 66 8.出屋面疏散门的净空高度不足 67 五、建筑给排水及供暖工程 68 1.下水管道返臭 68 2.底层污废水返灌、返臭 69 3.室内埋地给水管渗漏 70 4.卫生间洁具接口渗漏 71 5.阳台、卫生间地面排水不畅 72 6.车库内消火栓使用受限 73 六、通风与空调工程 74 1.厨房串味 74 2.空调主机噪音过大 75 3.冷凝水预留套管和管道出现倒坡 76 七、建筑电气工程 77 1.卫生间局部等电位设置不规范 77 2.户内漏电保护器易跳闸 78 3.户内网络不稳定 79 八、其他（设计类） 80 1.电梯轿厢无法满足大尺寸家具搬运 80 2.电梯轿厢无安装空调 81 3.空调外机安装困难 82 4.屋面楼板角部钢筋配筋构造措施不足导致角部开裂 . 83 5.室外园林与建筑外墙交接处墙面污染 84 6.绿化与道路交接处植物烂根 85 7.地下室车道出入口侧壁污染 86 8.卫生间降板与楼板交接位置易渗漏 87 9.室外行车区铺装易碎 88 第 4 页 共 88 页 一、地基与基础工程 （一）地基基础 1.室内外地面沉降与开裂 事项事项 室内外地面沉降与开裂室内外地面沉降与开裂 示例示例 照片照片 开裂 问题照片正确做法照片 原因原因 分析分析 1、局部有软弱土层，或有地坑、土洞、积水坑等地下坑穴，施工时未作处理或未发现， 在外荷载作用下，容易出现局部塌陷导致地面开裂； 2、在软弱土层地区，建筑主体与其周边区域的基础形式不同，抵抗沉降能力各异，相对 变形较大，导致交接处开裂； 3、未按规定厚度分层回填夯实地基土层，或底部松填而仅表面夯实，密实度不符合要求 ； 4、基底上的草皮、淤泥、杂物和积水未清除就填方，填方后土体受压缩而产生沉陷；填 方土料含有大量有机质，或含水量较大，或大的土块未经破碎填筑，造成填土沉陷。 防治防治 措施措施 1、针对可疑区域，通过详细钻探、测试和现场踏勘，识别可能存在的地下空洞和软弱 土层并作相应处理； 2、针对软弱土层，首先以变形协调为原则对