对恒大地产企业价值收益法和相对价值法评估

对恒大地产企业价值收益法和相对价值法评估 ---------------------------------------------装--------------------------------- --------- 订 -----------------------------------------线---------------------------------------- 班级 11会计4班 姓名 钟绮微 学号 11250201450 - 广 东 财 经 大 学 答 题 纸（格式二） 课程 资产评估 20 13 －20 14 学年第 一 学期 成果 评阅人 评语 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝（题目） 资产评估案例分析 --对恒大地产企业价值收益法和相对价值法评估 （数据自行收集） 一、 资产评估基本理论框架 （一）资产评估概念 资产评估是指专业评估机构和人员，依据国家法律、法规和资产评估准则，依据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业看法的行为和过程。资产评估的组成要素有评估主体、评估客体、评估依据、评估目的、评估原则、评估程序、评估价值类型、评估方法等。 资产评估具有现实性、市场性、预料性、公正性和询问性的特点。其中，市场性表现在三方面一时反映现状完全以现实存在为依据；二是以现实为基础反映将来；三是强调客观存在。 二资产评估基本理念 1、资产评估目的确定资产评估价值类型和评估方法 资产评估具有明确的目的。资产评估目的要解决的是为什么要进行资产评估，这是资产评估工作进入实质性阶段后首先要考虑的重要因素。它可分为一般目的和特定目的。资产评估的一般目的是资产在评估时点的公允价值。资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所确定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响。资产评估的特定目的是指资产业务对评估结果用途的详细要求。同样的资产，因为评估目的不同，其评估价值也不同。资产评估特定目的是界定评估对象的基础。资产评估特定目的对于资产评估价值类型的选择具有约束作用。不同的评估目的确定资产评估价值类型和不同的评估方法 资产评估目的 价值类型 基本评估方法 资产保全 重置成本 重置成本法 资产纳税 市场价值 市场法 产权交易 市场价值 市场法 投资评价 收益现值 收益现值法 资产抵押 清算价值 清算价格法 破产清算 清算价值 清算价格法 2、资产评估是对额定资产的评估 资产评估须要按公认的产权界定原则对资产占有单位提交的资产清单进行必要的产权验证与对资产的实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，如房产证、车辆行驶证；重大设备购买发票与验收入库单等。 产权界定确定资产评估的范围。有些流淌资产虽然在评估时为企业所占有，甚至已列入企业报表的资产项目，但若其全部权不属于企业，便不应予以评估。如外单位托付本企业代销、代管或寄存本企业材料、商品等；接入材料、包装物、商品等。 产权交易类型确定资产评估方法。例如资产的全部权或者运用权转让适用的价格标推是收益现值，评估的基本方法是收益现值法；资产抵押业务适用的价格标准是清算价格，评估的基本方法是清算价格法。 产权界定说明提示了评估结论的风险。例如，运用证尚在办理中，依据托付双方达成的意向，北方航空将担当办理取得土地运用权证的工作，依据托付方要求，评估人员依据完整产权进行评估。 二、 资产评估三大方法的适用范围和评估公式 （一）成本法 1、 含义 成本法是指在资产评估时按被评估资产的现实重置成本扣减各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。其评估思路是先计算被评估资产的现时重置成本，即按现时市场条件重新构建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所须要的成本耗费，然后再减去各项损耗。 2、 计算公式与计算方法 成本法的基本计算公式为被评估资产评估值重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济型损耗 （1） 重置成本的核算方法 ① 重置核算法 重置成本干脆成本＋间接成本 a. 人工成本比例法间接成本人工成本总额安排率 b. 单位价格法间接成本工时每人每小时的劳动量数单位价格 c. 间接成本百分率法干脆成本间接成本占干脆成本的比例 ② 功能系数法 a.若资产的功能与成本呈线性关系，可采纳生产实力比例法 被评估资产重置成本参照物成交价被评估资产生产实力/参照物生产实力 b.若资产的功能与成本呈指数关系，可采纳规模经济效益指数法 被评估资产重置成本参照物重置成本 ③ 物价指数法被评估资产重置成本资产的历史成本 ④ 统计分析法某类资产重置成本某类资产原始成本 （2） 有形损耗的核算方法 ①视察法被评估资产的有形损耗重置成本（1-成新率） ②运用年限法被评估资产有形损耗实际已运用年限 （3） 功能性损耗的核算方法 被评估资产功能性贬值额年超额运营成本（1-所得税率）（P/A,r,n） （4） 经济性损耗的核算方法 a. 因资产利用率下降所导致的经济性损耗的计量 经济性贬值率[1-]100 经济性贬值额重置成本经济性贬值率 b. 因收益额削减而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额年收益损失额1-所得额率 P/A,r,n 3、适用前提 （1）被评估资产的实体特征、内部结构与其功能必需与假设的重置全新资产具有可比性； （2）应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集； （3）形成资产价值的各种损耗是必要的； （4）被评估资产必需是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够接着运用并且在持续运用中为潜在全部者或限制者带来经济利益。 4、 适用范围 该方法适用范围较广泛，既可用于评估资产的市场价值，也可用于评估资产的非市场价值，包括有线市场资产、专用资产以与非产权变动为目的的评估。但某些由效用确定价值的资产不适合采纳此方法。 （二）收益法 1、含义 收益法亦称收益折现法，它是通过估测被评估资产的将来预期收益，并将其按肯定的折现率或资本化率柘城限制，来确定该项资产的评估值。 2、计算公式与计算方法 （1） 资产将来收益有限期 a.每期收益不等额P b.每期收益等额