国际公寓概念及标准

皇都广场项目 国际公寓概念及标准 -国际公寓概念 1 市场背景 2 公寓类型 3 国际公寓调查 4 国际公寓户型调查 5 国际公寓配套调查 6 国际公寓服务调查 7 国际公寓客户调查 8 国际公寓定义 国际公寓标准 标准一区位标准 标准二形象标准 标准三配套标准 标准四服务标准 标准五营销标准 （-） 国际公寓概念 （i）市场背景 2001年中国申奥成功、加入WTO,国民经济持续高速增长，外 国公司进入中国各大城市及沿海城市的已经形成热潮。 如广州，截至去年，广州共有1 0 0 0 0家外资企业，世界5 0 。强的跨国公司已有9 9家在广州投资，现有驻穗的外资机构已达2 6 7 2家，比1 9 9 9年增加了 2 7 0多家；常驻广州工作的外籍人 员超过3万人，加上其家属将近1 0万人。据预测，到2 0 0 3年外 资企业将达1 5 0 0 0多家，驻穗的外籍人员将超过6万人，加上其 家属将组成一个达1 5-2。万人的住宅市场。这批人往往都是高档 公寓目标对象。 外籍人士均享有高额住房津贴和补助（通常跨国公司的总裁和外 国领事高达5000-9000元美元/月，一般的中级管理人员也有 2000-3000元美元/月以上），他们在租房时往往会选择质素高、服务 到位的高档公寓（实报实销，或包干实用前者会居住酒店，后者 会注重高档公寓）。 越来越多的外籍人士开始选择入住具有酒店式服务的高档公寓。 目前，在城市中心商务区高档写字楼周边的一些高档公寓，租赁 行情一直看涨，尤其是CBD周边的高档公寓，如北京CBD周边的高 档公寓，是外籍人员居家的首选之一。 目前高档公寓的投资价值已经越来越明显，投资回报率也越来越 高。以广州白云堡豪苑的一套220平方米的豪华公寓为例，其租金高 达20000元港币/月，业主投资额约为200万元港币，年投资回报率 高达 1 1.25。 目前高档公寓不仅租金高，其出租率也高，特别是其涉外租务市 场已经供不应求。高档公寓的客户正由自住型转向投资型发展，其租 赁市场的空间也将随着城市经济的发展而出现质的飞跃。高档公寓已 经成了高投入高回报的吸引人的投资项目之一。 2 公寓类型 国内目前的公寓类型主要分成三类 1 国际公寓包括酒店式公寓 如北京阳光100国际公寓、和乔丽晶、瑞城中心、旺座等，香港 会景阁等，深圳地王大厦配套公寓、波托菲诺国际公寓等，广州中信 广场配套公寓、东湖御苑、二沙岛金亚花园、岭南会、棕桐园、聚龙 明珠、富城花苑，珠江新城新大厦、远洋明珠等，这类型公寓属于长 住型，具备高素质的酒店式服务，住户大多是外国领事馆工作人员、 外资机构的高级管理人员及其家属。 2 .商务公寓（或商住两用、SOHO） 主要有北京SOH。现代城等，深圳国际文化大厦、中电信息大 厦、创展中心等，广州新达城、都市华庭、天文苑、远洋宾馆公寓等， 这类型公寓由于位于或临近主要商务区，大部分被当成写字楼使用， 租户多为一些新兴行业如I T、广告、展览、贸易等行业的小公司， 也有部分被白领阶层租用长期居住。此类物业的投资回报率较高，特 别是政府实施“住宅禁商”的政策后，商住公寓发展尤其迅猛。尤其 作为生活工作室的综合功能符合新经济时代产品功能多元化、模糊化 的趋势，是今后商务公寓发展的方向之一。 3 .居住式公寓 主要分布在交通便利、社区成熟的区域，如深圳都会100、丽阳 天下、小小家等，如广州新港城、明轩等。 居住式公寓作为住宅的过渡用房，对置业能力相对较弱的年轻人 有较大的吸引力。同时由于市场需求较旺，也吸引了投资客的关注。 4. 各类物业综合比较表 表（1） 比较项目 国际公寓 （酒店服务式） 写字楼 商务公寓 （SOHO） 产权酒店 功能 居住为主 兼部分商务 商务 商务为主 兼部分居住 居住 资金风险 销售期一般 需较强实力 空置率风险 销售期短 承受经营风险 有成熟经营公司 区域要求 具有“国际”气质 的商务圈 成熟商业圈 或商务圈内 成熟商业圈、商 务圈内 或其延伸部分 成熟商业圈、商 务圈内 或其延伸部分 租售形式 出售为主 租赁为主出售为辅 出售为主 出租为辅 租赁为主 可按产权式推售 成本费用 建造成本适中 建造成本高 建造成本低 建造成本最高 弹性需求 功能弹性尚可，可 居住、可办公， 可自用、可投资 可自由分隔出租 功能弹性大、投 资性好，亦商亦 住 客房 运营费用 管理费低 管理费高 管理费适中 管理费较高 消费者 来源 对所在区域认同 的投资客、自住人 士等 区域内中大型企业 周边中小型稳定 发展的服务型、 创业型企业， 外地办事机构等 外地办事机构， 中小投资机构， 开拓市场的外地 企业 形象感及 标识性 弱，较难形成区 域标志形象 很强，成商务区集 聚，以吸引知名度 高的公司入住，形 象感好 较强，有一定积 聚效应，销售时 能聚集人气 形象好，但标识 性不强，主打商 务住客 资金要求 适中 很强 较强 强 3 国际公寓调查 目前，在国内各大城市及沿海开放城市，国际公寓纷纷因运而生。 经调查，国内目前冠以国际公寓”及其分布如下表事实上， 北京、上海、广州、深圳诸多的高档涉外公寓并没有冠以“国际公寓” 通名。 城市 国际公寓名称 北京市 阳光100国际公寓、世纪龙都国际公寓、元嘉国际公寓 锋尚国际公寓、世贸国际公寓、光彩国际公寓、蓝堡国际公寓 豪柏国际公寓、汇园国际公寓、海润国际公寓、金菲国际公寓 万豪国际公寓、京贸国际公寓、新新国际公寓、京达国际公寓 银海国际公寓、金地国际公寓、华辰国际公寓、金桥国际公寓 丽景国际公寓、世纪金源大酒店国际公寓、雍景台国际公寓 棕桐泉国际公寓、东直门国际公寓、福景苑国际公寓 华世隆国际公寓、百吉名门国际公寓、华亭国际公寓 天津市 泉隆国际公寓、泰达国际公寓、中乒国际公寓 阳光100国际公寓、新业丽湾国际公寓、佳怡国际公寓 环渤海国际公寓 上海市 虹口国际公寓、汤臣高尔夫国际公寓 大连市 国际公寓、亚太国际金融中心国际公寓 厦门市 远华国际公寓、经典大第国际公寓、 重庆市 云鼎国际公寓 成都市 成都国际公寓 南京市 剑桥国际公寓 广州市 新大厦国际公寓、星河湾国际公寓 新珠江大酒店国际公寓、世贸国际公寓、 深圳市 汇展阁、名仕阁、波托菲诺国际公寓、财富广场 北方文化的地区采用“国际公寓”通名者多，沿海地区采用者少。 如深圳地王商务公寓、汇展阁等，广州新大厦、远洋明珠大厦， 天麒驿、新达诚广场等涉外酒店式公寓，都未采用“国际公寓”通名。 4 国际公寓户型调查 目前，在国内各大城市的国际公寓由于客户定位的不同，户型间 的差异较大。 一般而言，越是真正为外籍人士服务的国际公寓，其户型越接近 外籍人士的生活需求；而以本地客户为目标客户的“国际公寓”，其 户型接近本