宿州市物业管理办法

宿州市物业管理方法 来源政府办 宿州市人民政府办公室关于印发宿州市物业管理方法的通知 各县区人民政府，市政府各部门、各直属单位 宿州市物业管理方法已经2014年7月18日市人民政府第26次常务会议通过，现印发给你们，请遵照执行。 宿州市人民政府办公室 2014年8月4日 第一章 总 则 第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，依据物业管理条例、安徽省物业管理条例等有关规定，结合本市实际，制定本方法。 其次条 本方法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。 本方法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业依据物业服务合同约定，对物业进行管理、修理、养护，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。 第四条 市、县房地产行政管理部门负责本辖区物业管理活动的监督管理。区人民政府、市级各开发园区管委会应当确定一个部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作（市、县区、各开发园区负责物业管理的单位以下统称物业管理部门）。 县、区物业管理部门在市物业管理部门的指导下，负责本辖区新设立的三级物业服务企业资质证书的颁发、物业管理活动的日常监管工作。 市、县、区的建设、城管、规划、公安、物价、环保、民政等有关部门，应当依照各自职责，共同协作做好物业管理工作。 第五条 街道办事处、乡镇人民政府在县、区物业管理部门指导下，具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。 居（村）民委员会应当帮助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。县区人民政府、各开发园区管委会应当向居（村）民委员会拨付适当经费，保障其正常开展相关工作。 第六条 市物业管理部门应当加强与仲裁机构、人民法院的沟通联系，帮助完善解决物业管理纠纷的工作机制。 其次章 业主大会及业主委员会 第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会（或业主代表大会，下同），业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议 （一）入住率达到50以上或物业服务费实际收取率达到50以上的； （二）首批物业交付满二年，并且入住率超过30的； （三）首批物业交付满三年的。 本方法所称业主代表大会，是指业主以幢、单元或者楼层等为单位托付其他业主作为代表参与的业主大会。 第八条 街道办事处、乡镇人民政府负责组织协调业主代表、建设单位和居（村）民委员会筹备成立业主大会。 符合本方法第七条其次款规定的住宅小区，街道办事处、乡镇人民政府应当在3个月内组织召开首次业主大会。 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位担当。 第九条 首次业主大会会议一般应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。 管理规约、业主大会议事规则自业主大会通过之日起生效，并由业主委员会在物业管理区域内公告。 业主委员会任期一般为三年，其组成人员可以连选连任。 第十条 业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会闭会期间行使业主大会的职责。负责召集业主大会会议、代表业主与物业服务企业签定物业服务合同、监督物业服务企业履行合同状况及业主大会确定或授权办理的其他事项等。 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议的确定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县、区物业管理部门及街道办事处、乡镇人民政府备案，并书面告知相关居（村）民委员会。 前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在30日内书面告知县、区物业管理部门、街道办事处、乡镇人民政府及所在地的居（村）民委员会。 第十一条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当主动协作相关居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导。 业主大会、业主委员会作出的确定，应当告知相关的居（村）民委员会，并听取其建议。 第十二条 不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经县、区物业管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的，可以由街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。 物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内公示。 待业主大会成立后，物业管理委员会自动解散。 第三章 前期物业管理 第十三条 在规划、设计房地产项目时，应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业管理服务设施，并依据以下规定配置物业服务用房 （一）物业管理区域物业总建筑面积5万平方米以下的，依据不少于建筑面积100平方米配置； （二）物业管理区域物业总建筑面积25万平方米以下的，依据物业总建筑面积2‰配置；总建筑面积超过25万平方米的，超过部分按1‰的标准配置。 未经业主大会同意，物业服务企业不得变更物业服务用房的用途。 第十四条 建设单位应当在销售物业前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；投标人少于三个或者建筑面积5万平方米以下的住宅物业经县、区物业管理部门批准，可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位聘任物业服务企业状况应向县、区物业管理部门登记后，报市物业管理部门备案。 本方法所称的前期物业管理，是指业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。 第十五条 建设单位应当与选聘的前期物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并在签订后15日内报县、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 第十六条 前期物业服务合同签订后，建设单位与前期物业服务企业办理物业承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交下列物业档案资料并报街道办事处、乡镇人民政府备案。 （一）物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料。 （二）供水、供电、燃气、有线电视、通讯等供用合同（协议）、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，共用设施设备的安装、运用和维护保养（含窨井设施检测报告和产品合格证明）等资料。 （三）物业质量保修文件和物业运用说明文件。 （四）物业管理所必需的其它资料，包括有关房屋权属的申请登记资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等。 未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的具体清单并书面承诺补交的具体时限。 前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案资料移交给业主委员会。 前期物业服务企业应当将查验状况书面报送县、区物业管理部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 第十七条 物业服务企业在承接新建物业项目时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，发觉问题应当书面告知建设单位，建设单位应当刚好进行整改。查验状况应当书面报送县