家庭装修合同的性质

家庭装修合同的性质 来源龚淳日期2012-09-12 实践中常遇到房屋装饰装修合同的性质定性的问题，依据合同法的规定，装修合同不在法律规定 的出名合同内，属于无名合同，但还存有不同的观点，一种认为属于承揽合同，还有一种认为属于建设工程合同。那么原委应如何定性呢虽然法律没有明确规定， 但我们可以从以下的法律规定中可以归纳出法律的定性。 1、依据建设工程质量管理条例第2条规定“本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。” 最高院关于装修装饰工程款是否享有合同法其次百八十条规定的优先受偿权的函复也规定 “你院闽高法[2004]143号关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的 请示收悉。经探讨，答复如下 装修装饰工程属于建设工程，可以适用中华人民共和国合同法其次百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装 饰工程的发包人不是该建筑物的全部权人或者承包人与该建筑物的全部权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范 围内优先受偿。” 因此，依据上述行政法规和司法说明是讲装修合同归入了建设工程合同范畴。 2、依据住宅室内装饰装修管理方法（建设部100号令）第九条 “装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本方法第六条、第七条、第八条内容的，必需托付具有相应资质的装饰装修企业担当” 该条就是依据装修工程大小不一，假如一律按建设工程要求有资质，会导致太多的合同无效，该条规定了“变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本方法第六条、第七条、第八条内容的”装修人必需具有相应资质，其它则不作要求。 从该方法来看是将部分装修活动纳入了建设工程调整范畴。 不属于建设工程合同的装修工程是，有的装饰、装修合同并非发包人托付的，而是承租人甚至是转租人托付人的;有的家庭装饰、装修施工合同标的不大。最高人民法院曾就同样的问题函商建设 部，建设部的答复正是这样两条除外，即装饰、装修合同，其工程项目全部权不明确的或家庭装饰、装修合同，不属于建设工程合同，因此这二类装饰、装修合同也 不适用该司法说明。 房屋装修合同的性质认定与实务操作 2009-05-18 104849| 分类 房产案例|字号 订阅 律师说案 2006年9月3日，原告蒋远程与被告褚文卫签订房屋装修合同。合同约定，原告将位于路家园的205号房交给被告装修，承包方式包工包料，工程总造价56000元，施工期限为2006年9月3日至同年11月3日。同时约定，一方违约，另一方支付工程总造价30％的违约金，并赔偿损失。合同签订后，被告组织人员进行施工。施工中，原、被告同时看样购买材料。原告托付其妹妹对施工质量进行检查。截止到2006年11月6日，原告共支付给被告工程款30200元。后因材料质量及工程质量等问题，双方发生争吵，被告停止施工。为此，原告于2006年11月26日申请区公证处对施工现场进行了拍照、记录的公证证据保全（被告未到场）。之后，原告将被告尚未完成的装修工程另请他人进行了装修。 2006年11月28日，原告以被告未按合同约定的期限完成装修工程为由，将被告知至法院，恳求法院判令被告支付违约金16800元及公证费700元。 以案说法 原告知称双方签订的房屋装修合同中明确约定“一方违约，另一方支付工程总造价30％的违约金，并赔偿损失”，但被告不仅没有在合同约定的期限内完成装修工程，而且装修存在严峻的质量问题。因此，被告应依据合同约定担当违约责任支付违约金16800元并赔偿因此给我造成的损失公证费700元。 被告辩称2000年1月30日国务院发布施行的建设工程质量管理条例其次条规定，建设工程包含了装修工程在内。2002年2月26日国家建设部发布施行的住宅室内装饰装修管理方法其次条规定对住宅室内进行装饰装修是建筑活动。依据上述规定，可以得出非常明确的结论被告为原告的房屋进行装修，并且包设计、包人工、包材料，是建筑活动。因此，应当适用中华人民共和国建筑法、建设工程质量管理条例，以及住宅室内装饰装修管理方法进行调整。建筑法第十三条、第十四条规定从事建筑活动，应当取得资质证书，在允许的范围内活动。2004年10月25日最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的说明第一条规定承包人未取得建设施工企业资质所签订的合同无效。建设工程质量管理条例第七条、其次十五条规定建设单位将工程发包或施工单位承揽工程应当具有相应的等级资质证书。按上述法律、法规和规章的规定，对原告的房屋装修必需依法取得装饰装修的资质证书。中华人民共和国合同法第五十二条第（五）项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。而被告是一个进城务工的农夫工，在一无营业执照、二无装修资质的状况下与原告所签订的房屋装修合同，应当属无效合同。因此，被告无需担当合同约定的违约责任。 经审理，法院认为中华人民共和国建筑法、建设工程质量管理条例中关于从业资格的规定，其适用范围是从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，以及从事建筑活动的专业技术人员，应当依法取得相应等级的资质证书、执业资格证书的规定。本案中，被告褚文卫是一无营业执照、二无装修资质证书的进城务工个体人员，其是否要具有从事私人住宅室内装饰装修资质证书，目前尚无法律、法规的明文规定。因此，本案应适用合同法调整。被告褚文卫与原告蒋远程签订的房屋装修合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律、法规的强制性规定，属有效合同。被告褚文卫以其一无营业执照、二无装修资质而主见合同无效，没有法律依据。被告未按合同约定的期限完成装修工程，又不能供应不行抗拒因素延期的相应证据，属单方违约，应担当违约责任。原告为了固定被告所完成的工程量，实行证据保全支付的公证费700元，并不是双方在履行合同过程中造成的干脆经济损失，故其恳求被告支付该项费用，不予支持。结合被告的违约状况，法院判决一、被告褚文卫在本判决生效后一个月内支付原告蒋远程房屋装修违约金12000元。二、驳回原告蒋远程要求被告褚文卫支付公证费700的诉讼恳求。 专家看法 本案争议主要是围绕无装修资质的装修人员所签订的房屋装修合同是否有效的问题，其涉及对装修合同性质的认定。依据合同法的规定，装修合同不为出名合同，合同法规定的15种合同中，有偿地处理事务或者供应服务的出名合同有承揽、建设工程、运输、托付技术开发、技术询问和技术服务、保管、仓储、托付、行纪和居间等。那么，装修合同原委为何种合同目前，我国法律、行政法规对此没有明确规定。理论界也存在两种迥然不同的观点一种观点认为，装修活动是一种建筑活动，所以应当适用建设工程合同法律关系；一种观点认为，装修是依据业主的要求完成装修工作，然后交付工作成果，业主给付酬劳，因此符合承揽合同定义，应适用承揽合同