周号月工程项目合同管理

11.1建设工程合同管理概述 11.1.1建设工程合同管理的任务 从承包商的角度而言，合同管理的任务从投标开始延续至保修期结束。包括 1、合同的策划。主要指选定项目，进行风险评价，以及合作方式的选择（指 独立承包还是联合承包，总包还是分包）。 2、合同的订立承包商要通过投标与发包人订立施工合同；与分包商签订 分包合同；与材料、设备供应商签订采购合同；与劳务公司签订劳务供应合同等。 3、合同的实施控制。在施工中做好合同的跟踪、诊断，发生变更时做好变 更管理与索赔工作。 4、合同的终止与评价。 11.1.2工程项目的主要合同关系 1、业主的合同关系 业主 合同关系 另一合同参与方 咨询（监理）合同 咨询（监理）单位 施工合同 施工承包商 总承包合同 工程总承包商 勘察（设计）合同 勘察（设计）单位 供应合同 原材料、设备供应商 借款合同 金融机构 保险合同 保险公司 2、承包商的合同关系 承包商 合同关系 另一合同参与方 施工合同 业主 分包合同 分包商 供应合同 原材料、设备供应商 运输合同 运输单位、供应商 租赁合同 租赁公司 借款合同 金融机构 加工合同 构配件的加工承揽单位 劳务合同 劳务供应商 保险合同 保险公司 11.1.3工程项目合同的分类 1、按照承发包的合同内容分 1 勘察合同。 2 设计合同。 3 施工合同。 4 采购、租赁合同。 5 劳务合同。 6 其他合同。 2、按照承包范围分 1 总承包合同。 2 承包合同。 3 分包合同。 3、按照计价方式分 1 总价合同 总价合同又可以分为固定总价合同和可调总价合同。 ① 可调总价合同。 在可调总价合同方式下，承包商的报价以业主方提供的详细图纸和计算的工 程量为基础，同时要考虑费用的上升因数。其特点主要是，只有发生通货膨胀引 起工料成本增加达到一定限度尺寸，或工程量发生增减变化，总价才能调整；否 则，总价保持不变。发包人业主承担通货膨胀和工程量变化的风险，承包商承 担其他风险。 ② 固定总价合同。 固定总价合同是以详尽的设计图纸、承包范围、技术规范等为依据计算并固 定工程总价格的合同。由于合同价格原则上是不能调整的，如图纸及工程要求不 变则总价不变；如图纸及工程要求有变，则总价也变。所以承包商承担了较大的 风险责任工程量方面的风险和工程价格方面的风险，常常为许多不可预见因 数付出代价，所以往往投标人的报价也比较高。 2 单价合同 单价合同也被称之为“量变价不变的合同”，工程承包人只承担工程单价、 费用方面的风险，工程量方面的风险由发包人承担。工程风险分担合理，公正地 维护了承发包双方的经济利益。 单价合同又分为计量单价合同、固定单价合同。 3 成本加酬金合同 成本加酬金合同，是由业主向承包商支付工程建设的实际成本，并按事先约 定的某一种方式支付酬金的合同类型。这种合同适应工期紧迫的工程，如抢险救 灾、风险很大的项目。 【案例11-1］合同种类的选择案例 某城市H中学拟建造一栋教学楼（4层，框架结构），在施工图完成后通过招标确定C 承包商为中标单位，并与其签订了教学楼的施工合同。合同中规定工期为5个月，工期延 误罚款额为1000元/天，采用固定总价合同，合同价款120万元，质量保修金为10万元。 问该工程采用固定总价合同是否恰当为什么 分析恰当。因为该工程属于常规框架结构工程，而且工期短，物价风险小；而且施工 图纸全部完成才进行招标，发生工程量变更的可能性小，所以可以采用固定总价合同。 11.1.4施工合同 施工合同，即建筑安装工程的承包合同，是发包人和承包人之间为了完成商 定的建筑安装工程的施工任务，明确双方权利义务关系的合同。 1、施工合同的形式 合同的形式有多种多样，比如书面、口头、默示、视听等，但是建筑工程施 工合同由于内容复杂、履行周期长、金额大等特点，所以必须是书面形式，不能 采用口头或其他形式。书面形式包括纸质的、数据电文等。 从管理的角度讲，书面的施工合同文件的最终形式通常有两种一种称为综 合标书，即将招标文件、投标文件、澄清补遗、合同协议备忘录以及其他补充资 料汇总到一起，去掉重复的部分即为综合标书。另一种是重新编制过的合同文件, 即根据招标文件的框架，将投标文件、补遗和合同协议备忘录等内容一起重新整 理编辑，形成一个完整的合同文件。 2、施工合同文件的组成及优先次序 组成工程项目施工合同的文件包括（以示范文本为例） （1）合同协议书 （2）中标通知书 （3）投标书及其附件 （4）合同专用条款 （5）合同通用条款 （6）标准、规范及有关技术文件 （7）图纸 （8）工程量清单 （9）工程报价单或预算书 11.2施工合同策划 11.2. 1选定项目 一般来说，承包商会从以下几个方面来选择投标项目 1、业主的情况资信状况、业主对承包方式、合同种类、招标方式、合同 的主要条款等的规定和要求； 2、该项目竞争者的数量以及竞争对手状况，以确定自己投标的竞争力和中 标的可能性； 3、项目本身的情况，包括工程的技术难度，施工所需的工艺、技术和设备, 对施工工期的要求及工程的影响程度； 4、承包商自身状况。包括公司的优势和劣势、技术水平、施工力量、资金状 况、同类工程的经验、现有工程数量等。 11.2. 2合同风险评价 通常若工程存在下述问题，则工程风险大 1、工程规模大，工期长，而业主要求采用固定总价合同形式。 2、业主仅给出初步设计文件让承包商做标，图纸不详细、不完备，工程量 不准确、范围不清楚，或合同中的工程变更赔偿条款对承包商很不利，但业 主要求采用固定总价合同。 3、业主将编制投标书的期限压缩得很短，承包商没有时间详细分析招标文 件，而且招标文件为外文，采用承包商不熟悉的合同条件。 4、工程环境不确定性因素多，且业主要求采用固定价格合同。 11.2. 3承包方式的选择 1、分包 分包的原因主要有以下几点 （1）技术上需要。 （2）经济上的目的。 （3）转嫁或减少风险。 （4）业主的要求。 【案例11-2］合法分包案例 某发包人与某总承包人签订了一份建设工程施工总承包合同。同时，发包人又与某门窗施工 单位签订了该工程的门窗施工合同；总承包人经发包人同意后，与有资质的幕墙施工单位签 订了幕墙分包合同。结构施工完成后，由于发包人装修材料迟退不能明确，导致总承包人现 场停工30天。 问题（1）发包人与门窗单位签订施工合同是否正确为什么 （2）承包人与幕墙单位签订施工合同是否正确为什么 分析（1）不正确。因为发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、 设计人、施工人订立勘察、设计、施上承包合同。但是发包人不得将应当将本应由一个承包 人完成的建设工程肢解成若干部分发包给其他承包人。 2正确。总承包商可以将自己承包的专业性强，或非