定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨——张某诉熊某解析

定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨张某诉熊某买卖合同纠纷案 【问题提示】 近年来，我国房地产市场转向旺盛，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让，但是买卖购房指标的状况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定 【要点提示】 定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期盼物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。 【案情】 原告张某。 被告熊某。 张某和熊某均是市区单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位托付开发商开发的小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊某将认购该小区号房屋的指标转让给张某，转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后，出具收条并在收条上签注“全部购房款由张某以熊某的名义干脆交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月，熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订商品房买卖合同、补充协议，合同原件由张某持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。 2006年下半年，依据当时的有关规定，允许购房户交纳肯定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续始终未办妥，号房屋始终未交付给张某。 张某遂起诉熊某，恳求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将小区号房屋交付给张某。 【审判】 市区人民法院经审理认为 本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是市区单位统一托付开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊某基于单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事后，购房户与开发商签订了商品房买卖合同，实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按合同履行义务。综上，依照中华人民共和国合同法第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导看法（试行）第三条的规定，判决一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效；二、熊某在判决生效后十日内，协作张某办理房屋的更名过户手续，相关费用由张某负担；三、张某在判决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让费1.5万元；四、驳回张某的其他诉讼恳求。 熊某不服原审判决，提起上诉，恳求二审法院依法改判。 市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一样。 市中级人民法院经审理认为 双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于市区单位职工的特定身份，有权取得购买单位托付开发定向销售房屋的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有中华人民共和国合同法第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审判决驳回上诉，维持原判。 【评析】 本案的处理主要涉及以下法律问题1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么；2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。 一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么 理论界及实务界对此有两种观点一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中，熊某虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人 另一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同不同于一般的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与熊某订立口头协议之时，张某对号房屋的权利尚停留在一种资格权利上，张某不能马上、现实地取得所欲定购的房屋的全部权，但他却获得了对将来取得号房屋全部权的合理期盼。这种期盼是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期盼物权，属于债权的范畴。 二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。 对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效，主要理由是1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。城市房地产管理法第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了合同法第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的经济适用住房管理方法其次十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份亲密相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。 另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效，主要理由是1、双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有合同法第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。 笔者认为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的接受了这一观点。主要理由有 1．从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用城市房地产管理法第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。 2．从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权