论住房公积金贷款流程优化措施和风险控制

论住房公积金贷款流程优化措施和风险控 制 摘要当前，住房公积金是广大职工长期性的住房 储备金，已经成为缴存住房公积金的职工以及居民个人购房 贷款的首选。然而随着信贷规模的日益扩大，贷款的风险逐 渐增强，优化住房公积金贷款流程，控制与防范贷款风险， 科学管理好贷款风险以及贷款收益，是目前住房公积金管理 中心急需解决的重要工作。 关键词住房公积金贷款流程优化措施风险控制 我国创设住房公积金的主要目的就是为了维护广大职 工积极的合法权益，增强城镇的住房建设，从整体上提高城 镇居民的居住水平，增加职工住房消费的能力。近些年来， 随着我国住房公积金政策的大力普及以及房地产市场的高 速提升，住房公积金的贷款规模不断扩大，现行的住房公积 金贷款流程存在着许多方面的问题，如公积金中心没有设置 贷款网点；贷款办理的周期长而复杂；使用率低下，沉淀的 资金数量比较大；审批贷款的环节多，管理运作方式相对单 一以及中介机构的介入使得公积金贷款缺乏一个统一的管 理等。要合理有效解决这些问题就要对现行的住房公积金贷 款流程进行一个优化与整合。 、住房公积金贷款流程的优化措施 （一）增加对低收入群体改善住房状况的支持力度 首先是要向广大低收入者倾斜住房公积金归集政策。可 以依照所在地区的经济发展水平以及房价情况等设定一个 每月公积金缴存的最低额度。其次，要适当把贷款条件放宽, 合理提高贷款的限额。要依照不同地区的经济发展情况、人 民的生活水平以及房地产市场的发展变化状况，设定比较合 理的贷款限额并进行适时调整。在可以控制风险的前提下， 适当把贷款条件放宽，让大多数人特别是那些低收入者享受 到公积金贷款政策的优惠。最后是要实行优惠的住房公积金 贷款利率。对于那些购买自住、低总价以及小户型的低收入 家庭，要提供比较优惠的贷款利率来支持，让公积金贷款更 加有效的支持低收入者改善自身的住房条件。 （二）加强住房公积金制度的宣传 要积极加强住房公积金制度的宣传力度，为住房公积金 制度的完善与发展创设一个良好的舆论氛围，从而打下坚实 的群众基础。住房公积金管理机构要对公积金的积极作用以 及政策优势进行大力宣传，采用多种宣传手段，对住房公积 金贷款的相关政策与办理程序做一个全面介绍，努力让住房 公积金制度深入人心，人尽皆知，家喻户晓。同时，要积极 培养广大职工的维权意识，提升缴存住房公积金的积极性， 让普通居民可以充分运用住房公积金优势来贷款买房。 （三）整合贷款业务流程 要依照市场以及客户需求的变化，在有效控制风险以及 确保质量的基础上，对现有的住房公积金贷款业务流程进行 科学梳理、优化与整合。要科学对贷款办理程序进行简化， 从整体上提高办事效率，有效缩短贷款办理的时间，方便人 民群众。要建立一个公积金中心与承办银行联合办公制度， 实行一条龙服务，简化办理手续，提高贷款效率；适时降低 住房公积金贷款的担保、评估、保险、公正以及抵押登记各 种费用等。 （四）增加业务培训 针对当前办理公积金贷款的银行工作人员对政策掌握 不够熟练的状况，要积极组织受托银行相关工作人员进行住 房公积金贷款政策以及业务知识的合理培训，要及时纠正在 工作中出现的各种问题。要不定期对受托银行的委托贷款工 作进行检查与指导，对受托银行委贷业务实行一个规范化的 管理。 （五）创新公积金贷款服务方式 首先要积极引入住房公积金贷款业务承办银行竞争机 制，提升贷款的受理面，使业务加快发展，切实改善广大居 民的居住水平，特别是解决城镇中那些低收入职工的住房问 题。其次，要开发住房公积金贷款新品种。依照职工住房消 费的需求以及房地产市场的变化，在保证资金安全的基础 上，认真研究与出台多样化和个性化的公积金贷款新品种， 让公积金贷款既实惠又好用。最后，要推行灵活方便的还款 方式。如积极推行自由的还款方式，也就是借款人在不低于 最低还款额度的情况下可以自由选择每月还款的额度；要实 行公积金逐月提取还贷，并且可以自动由公积金账户划转至 贷款账户中，从根本上减轻还贷负担；在贷款本息到期的时 候，借款人可以优先选用自己的公积金账户余额直接抵还其 公积金贷款本息，不足的部分可以另加补缴。 二、住房公积金贷款流程的风险控制 目前，虽然许多中介机构已经介入到了公积金贷款业务 当中，然而由于缺乏一个合理的监督管理，导致陷入无序的 竞争中，服务的质量也日益低下，对公信力造成了巨大损害。 中心直接对公积金贷款进行了审批，将贷款收件以及贷款送 件等这些前期的工作让中介机构去办理，这样做虽然省去了 许多环节，但套贷以及骗贷的风险就随之而来。这种措施的 实施有很大可能让一些所谓的“黑中介渗入其中，与房地 产开发商串通好来办理虚假按揭。那怎样才能对现行的住房 公积金贷款流程进行风险控制呢 （一）对委托的中介机构进行严格筛选 要对那些中介机构的信誉、服务水平、承担风险的能力 以及资产状况进行一个综合评估与考量，要选择那些信誉 好、服务高、资产充足以及承担风险的能力强的中介机构来 代办贷款收件业务，这样做不但可以提高中介机构的服务质 量，而且还可以有效降低套贷与骗贷的风险。即使在贷款过 程中出现了所谓的“假按揭，这些资产比较充足的中介机 构也有很强的能力来承担风险。 （二）对中介结构加强日常监督 在住房公积金安全运行的过程中，诚信是最主要的保 障。要让中介机构的每一项服务都能沿着科学有序的轨道进 行，就必须对其加以规范与引导，将中介机构纳入到科学有 效的监督管理体系当中，确保中介机构在办理住房公积金贷 款业务时能够讲究诚信。中心要加强对中介机构进行日常的 监督与检查，如发现有违背诚信的行为，可以终止或者取消 资格。中心要积极与相关律师事务所以及房地产中介公司协 调好关系，建立一个联合监督以及检查机制。 （三）提高公贷申请材料的证明力 对于公贷申请的材料来说，各个银行有着不同的申请方 式，申请的材料也不相统一，这样不但降低了贷款效率，而 且比较容易造假。在申请公贷材料的时候，中心要让申请人 提供有证明力的材料，如单位开的收入证明和收入的流水证 明，要严格对身份证的真实性进行审查，要积极建立一个相 关谈话制度，以确定不属于借证以及伪证的虚假交易。 （四）增强金钱担保和人保措施 金钱担保以及人保是有效维护交易安全的重要手段。其 中保证金以及保证单位就是增强金钱担保以及人保措施的 重要方式，也是对中介机构能否承担风险能力的考核。通常 情况下，实力较高和诚信较好的中介结构都能缴纳一定的保 证金或提供保证单位。在出现“假按揭”的情况下，中心可 以用这些保证金来偿还贷款，或者要求保证单位承担贷款连 带责任。同时，对于保证金额要注重对那些套贷和骗贷的风 险进行防范，保证单位要有一定相应的代偿能力。 三、加强对公积金管理人员的廉政教育 在心术不正的人眼里，再好的制度和监督也形同虚设。 因此，在进一步强化风险防控和措施的同时，对公积金管理 人员加强廉政教育就显得尤为重要。 一要严格签订岗位廉洁从政承诺书，建立全员岗位责任 制，把廉政风险防范责任细化分解到每个管理部、每个工作 岗位、每个工作人员。 二要多层次、多方位、多形式地对公积金管理人员进