论小产权房合同法律效力

论小产权房合同法律效力 小产权房是近几年来随着我国城市房价过快上涨，新农村 建设等过程中衍生出的一种新的房产存在形式。关于小产权 房屋买卖合同的效力，目前理论界主要有两种观点，第一种 观点认为小产权买卖合同无效；第二种观点认为小产权房买 卖合同有效。笔者认为小产权房合同的效力不应简单认定 为有效或无效，应分情况认定。 一、小产权房向城镇居民转让的合同效力 目前该种情况，在实践中普遍的认定为合同无效。而在 理论上，国内较多的学者对合同的效力持肯定态度。笔者持 合同无效论，主要基于以下几个理由 （一）违反我国相关法律规定 中华人民共和国城市房地产管理法第37条第6项 规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。” 根据这一规定得知，转让的房产必须是依法登记且具有完整 权属证书的。而小产权房是建立在农村集体所有的土地之 上，其存在注定不能取得完整产权，根本无法进行登记领取 权属证书。 （二）违反我国房地一体主义 我国物权法第146条规定建设用地使用权转让、 互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物 及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。该条 规定主要是指国有建设用地流转原则，它表明房地产所有权 转让之时，房产之上的土地所有权也随房一起转让，该原则 的实行，避免了我国房产交易市场出现混乱局面，维护了房 产市场的稳定。对于这一原则对集体土地上的房屋买卖同样 适用。而小产权房恰恰违反了这一原则，根据我国土地管理 法的相关规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让 或者出租用于非农业建设。故小产权房流转中城镇居民根本 无法取得土地的所有权，使得房地分离，较易产生纠纷。 二、小产权房向其他集体经济组织成员转让的合同效力 针对这一情形，实践中多数判定为合同无效，但笔者认 为合同应认定为有效，主要基于以下理由 （一）基于公平正义原则 国家将一部分土地划分归为集体所有，是为了保障农民 最基本的生存及生活居住权，体现了国家对弱势群体的保护 倾向。但与此同时，这也恰恰是限制了农民应享有的同城镇 居民一样的权利，“农民与城镇居民，对称谓及身份的区 别本身就是违反公平的体现。为了农民的身份，他们无法享 受房屋及土地所带来的升值利益，他们与国家一样拥有土 地，但无法同国家一样买卖土地，获取收益，从另一层面上 讲他们不是被保护着，而是被禁锢在了这片土地上。 （二）维护农民合法收益权 基于我国现有规定及我国国情，允许小产权房在市场随 意流转势必将造成我国房产市场的混乱，引发各方利益矛盾 冲突。但完全限制小产权房的流转则是对公平原则的违反， 农民对土地可以占有、使用，因无处分权而无法像城镇居民 一样获得房屋升值所带来的利益，在目前我国现实情况之下 虽不能立即实现同城市房地产一样的大市场，但笔者认为可 以尝试在各集体经济组织之间开拓一个独立的小市场，允许 各集体经济组织之间的房屋进行自由流转，使集体经济组织 的成员也能收获房产所带来的利益。 三、小产权房在理论界和审判实务上的合同效力 理论界的争论和审判实务上的分歧固然跟个人的认识 有关，但是追根问底是小产权房的转让合同问题涉及到国家 土地政策，是一个兼具私法、公法性质的问题。单从合同角 度上看这是单纯私法领域调整的范畴，另外从国家的土地政 策上我们又可以看出这又受到公权力的约束。私法以追求公 平与正义为目标，公法以追求效率为价值取向。由于主管范 围、价值目标等不同，私法与公法在调整同一社会现象时难 免发生冲突。但是，笔者认为无论是理论观点还是审判实务 的认识，判断小产权房买卖合同效力完全是一个归于是私法 领域的民法问题，应当以现有的相关法律规范合同法、物 权法作为讨论基础，以民法领域自身的规则作为判断准绳。 四、房屋合同无效后的利益平衡 由于小产权房的交易不在少数，其中涉及多方之间的利 益，易引发多种矛盾。因此，在解决小产权房的问题中，平 衡好各方之间的利益则显得尤为重要。 （一）责任比例的确定 实践中多数情况下是因房价的不断增长使得卖方反悔 而向法院主张房屋买卖合同无效，小产权房交易之时必然是 双方合意的结果，但卖方因利益驱使，违反当初协议，这是 对诚实信用原则的违背，但是否能因卖方对诚实信用的违背 而判定卖方承担主要责任呢笔者认为这是不妥的。小产权 房买卖合同签订之时，双方都明知这一行为在我国存在违法 情况，即都存在过错，双方过错大小应相同，不能因为房价 的大幅增长而让卖方承担更重的过错责任，因此，笔者认为 在合同无效的情况下双方仍是承担相同的过错责任。 （二）实际操作 既然双方是同等责任，合同无效后，首先考虑的应是恢 复原状，即房款返还，房屋归还。如果买房人使用房屋期间 对房屋进行了修葺或装修等，可以按照添附的原理处理，卖 房人取得利益，应补偿买房人因此支付的费用。当然，若买 房人在居住期间对房屋造成一定的损害，也应对卖方遭受的 损失进行赔偿。对于房价的上涨，在房屋合同签订之时是双 方都不可预见的，房价是市场经济作用的结果，双方对此均 无需承担过错责任。因此，合同无效引起的房屋返还，其中 的房屋升值利益应当归房屋所有人所有，即卖方所有。作为 房屋的买方，明知小产权房先天不足而选择购买，承担房屋 返还的风险应是其可以预见到的。当然，其因买房失去的一 部分存款利息，笔者认为是可以向卖方主张承担的。 在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场 所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买 卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买 受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的 社会关系，在认定小产权房买卖合同的效力上不应一刀切地 认定无效，农村私有的合法的房屋买卖合同有充分可以认定 为有效的理由，其效力应认定为有效为宜。在实务中我们不 仅应当严格依据合同法的立法精神和规定，也要从尊重 历史、照顾现实和维护交易秩序的稳定和安全的角度出发， 区分认定此类合同的效力，达到化解纠纷，维护社会稳定和 发展，实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。 作者简介 付科伟，南京大学法学院。