课程讲义-用益物权的基本问题和土地承包经营权、宅基地使用权

用益物权的基本问题和土地承包经营权、宅基地使用 权 大家好今天我给大家介绍的内容是用益物权的基本问题，土地承包经营权 和宅基地使用权。用益物权是物权法第三编规定的内容。这一编共有五章， 一般规定、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地域权。下面， 我就给大家介绍这三方面的内容。第一个是用益物权人的基本权利和用益物权的 基本特征，第二个是土地承包经营权，第三是宅基地使用权。 首先介绍第一个方面的内容，就是用益物权人的基本权利和用益物权的基 本特征。 用益物权，是权利人对他人所有的不动产和动产享有的占有、使用和收益的 权利。用益物权设立的目的，是对他人的不动产或者动产进行使用，获得收益。 用益物权制度是物权法律制度当中，一项非常重要的制度。它和所有权制度、担 保物权制度共同构成了物权法的完整体系。 用益物权人的基本权利有哪些呢 主要是占有、使用和收益这三个方面。占有是对物的实际控制，用益物权作 为以使用收益为目的的物权，权利人对物的实际占有是他的前提。利用他人的物 为使用和收益，必然要对物予以实际控制。没有占有，就不可能对物实现直接利 用。使用是根据物的自然属性、法定的用途和约定的方式，对物进行实际上的利 用。收益，是通过对物的利用，而获取经济上的收入或其他利益。 比如农户在集体所有的土地上，进行种植业、林业、畜牧业等农业生产，自 用或者出售出产物，从而获得收益。再比如，农户在集体所有的宅基地上，自建 房屋以供居住。还有就是我们在国家所有的土地上，比如说建设商品房以供出售, 而获得收益。这些都是对他人所有的土地，来进行占有、使用和收益。 用益物权的特征有哪些呢用益物权，作为物权体系的重要组成部分，具备 物权的一般特征，同时它还有一些自身的特性，主要有这么几个方面。 第一，用益物权是由所有权派生的物权。所有权是权利人对他人的财产直接 支配的权利，包括在自己的财产上设定用益物权和担保物权。而用益物权，是在 他人所有的财产上设立的权利。因此用益物权又被称作为他物权，以相当于所有 权的自用权。这是它的第一个特征。 第二个特征，用益物权是受一定限制的物权。相对于所有权而言，用益物权 是不完全的、受一定限制的物权。主要体现在三个方面。 一是所有权是物权种类当中最完整的、最充分的权利。所有权人对自己的财 产依法享有完全的支配力。包括占有、使用、收益和处分这四项权能。而用益物 权，它的权利人享有的是对财产的占有、使用、收益这三项权利。虽然用益物权 人的权利人依法可以将其享有的用益物权转让和抵押，但是他不能转移财产的所 有权，这是它的第一个表现。 第二个表现，所有权具有恒久性，只要所有物存在，所有权人对所有物便享 有永久的权利。用益物权则具有期限性。虽然用益物权的设定，往往期限比较长, 但是它不是永久的期限。期限届满的时候，用益物权人应当将占有、使用的所有 人的财产返还给所有人，或者是申请续期。 第三个表现，是用益物权人必须根据法律的规定以及合同的约定，正确地行 使权利。应当保护和合理地开发利用所有权人的不动产和动产，按照法律规定的 用途，或者约定的用途，以及使用方法，利用所有权人的财产，不得损害所有人 的权益。 用益物权的第三个特征，是用益物权是一项独立的物权，这一点非常重要。 用益物权虽然由所有权来派生，但是用益物权一经设立，便具有独立于所有权而 存在的特性。这里边也有两个方面向大家介绍一下，一是用益物权使所有权对物 的支配力受到约束。对物的占有、使用和收益，这些权能由用益物权人来行使， 所有权人不得干涉。所有权人不能够随意地收回他的财产，不得妨碍用益物权人 依法行使权利。同时，用益物权的义务人包括任何的第三人，用益物权人可以对 抗所有的第三人的侵害。这是它作为独立的物权里边的第一个表现。 第二个表现，是在所有权人的不动产或者动产被征收和征用的时候，导致了 所有权的消灭，或者影响了所有权的行使。这时候所有权人可以获得补偿，在这 个同时，如果导致了用益物权的消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人也有 权依法获得相应的补偿。 第四个特征，是用益物权一般以不动产为客体。用益物权多以不动产尤其是 土地为使用、收益的对象。由于不动产，特别是土地的稀缺性、不可替代性，而 且土地的价值往往比较高，再有就是土地的所有权的不可转让性，这就使土地等 不动产在上面设立用益物权成为经济社会发展的必然要求。而动产的特性，决定 了通常可以采用购买、租赁、融资租赁的方式，获得其所有权和使用权。 在用益物权的基本问题里面，我讲第三个方面的问题，就是建立用益物权制 度的意义。建立用益物权制度，对社会和经济的发展有着重要的意义。 第一是它可以促进资源的有效利用。随着社会经济的发展，人们对土地等资 源的需求是不断扩大的。而土地等自然资源相对稀缺、不可替代。为了社会和经 济的持续发展，必然要对土地等自然资源的有效利用，充分发挥其效用。建立相 应的法律保障机制，便成为用益物权法律制度的任务之一。用益物权法律制度， 可以在不能取得土地资源的所有权，获得不必取得他人的不动产所有权的时候， 用益物权人可以通过对他人所有的财产占有、使用而获得收益。对于所有权人来 说，也可以通过设定用益物权，将土地等自然资源交给他人使用。所有权人可以 不必直接地使用他自己的不动产，就可以获得收益。这个时候，所有权人和用益 物权人都可以获得相应的利益，表明资源的价值得到了充分的实现。 建立用益物权制度的意义，第二个方面就是维护资源的有序利用。这一点, 有三个层面的意思。一是通过建立用益物权制度，确定所有权人和用益物权人之 间的权利义务关系，使他们之间的权利义务达到平衡和协调。二是用益物权制度 所规定的权利义务，都是法定的权利义务，当事人不能够随意变更。这样就避免 了一方利用他的社会或者经济上的优势地位，迫使对方放弃权利，或者增加本来 不应该由对方履行的义务，这样就能保障双方的权利义务长期稳定。三是用益物 权制度赋予了权利人对土地等自然资源的占有、使用和收益的权利，同时还要求 权利人在行使权利的时候，应当承担保护和合理开发利用资源的义务。这对于保 护和合理开发、利用土地等资源，促进社会经济的可持续发展，有着十分重要的 作用。 建立用益物权制度的意义，第三个方面是实行社会主义市场经济需要用益 物权制度。在我们国家，国家对土地等自然资源实行公有制，它是我们国家生产 资料社会主义公有制的重要组成部分。我们国家的宪法规定，城市的土地属 于国家所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集 体所有。宅基地也属于集体所有。根据宪法的规定，我们国家的土地公有制 有两种形式，一是国家所有、二是集体所有。土地等自然资源的公有制，就决定 了单位、个人利用土地等自然资源，必然要在国家所有的土地、或者集体所有的 土地上设立用益物权。 物权法，大家都知道，它有比较强的本土性，和一个国家的基本经济制 度是密切相关的，用益物权制度也概莫能外。在实行计划经济的时候，国家一般 运用行政手段组织经济运行，国有土地的使用关系采取无偿划拨的方式，作为土 地的所有者的国家，把土地划拨给国有企业等单位无偿使用。农村土地则由作