预告登记人期待权之研究

预告登记人期待权之研究 一、预告登记制度概述 （一）预告登记制度的制度起源 “预告登记”这一概念来源于德国民法，预告登记制度最早在普鲁士法所规定的异议 登记制度初见雏形，1872年所有权取得法以及土地登记法将早期普鲁士法中的异 议登记改称为预告登记，包括两种类型一为保护已经成立的物权而进行的预先登记，二 为保全物权移转消灭的债权请求权而进行的登记。第一种类型设立的目的在于打破公信原 则，在登记簿存在误载的情况下，保护真正权利人的利益，相当于现代的异议登记；第二 种类型才是现代预告登记制度的真正发端。参见王轶物权变动论，中国人民大学出版社2001年版，第165页 德国民法典规定为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权的请求权，或土地上负担的物权请求权，或者变 更这些物权的内容或其顺位的请求权，得在土地登记簿中为预告登记。被保全的请求权附条件或者附期限时，也准许为 预告登记。 预告登记制度也是权利理论的发展演变的必然产物，十九世纪德国法学家萨维尼提出 的“物权行为的无因性”理论，使得物权行为独立于债权行为，两者相分离，债权行为不 能当然地引发实质的物权变动，法律对于整个交易过程的保护在形成债权债务关系和物权 变动之间就出现了空洞的状态，预告登记制度也因此应运而生，成为德国民法为适应物权 形式主义的物权变动模式、填补法律真空地带的而设立的一项重要制度。 预告登记制度自形成以来被日本、瑞士、我国台湾地区所吸纳继受，预告登记制度作 为不动产登记的一种特殊形式日渐成为物权法中的一项十分重要的制度，被规定于各国法 律之中，但在内容和表述上有所差异。 我国物权法正式确立不动产物权的预告登记制度，对于我国法律保护物权变动，维护 交易安全完善民事立法有着十分重要的意义。 （二）预告登记的基本概念 预告登记制度无论是在学理上还是各国立法中都有着诸多阐述。德国民法典将 预告登记制度表述为在土地登记簿中记载的，目的在于保全转让、废止、变更土地上请求 权的一种登记。②我国台湾地区土地法中，预告登记是指为保全土地权利转移、消灭、 内容次序变更为标的之请求权所做的登记。在日本不动产登记法中表述为假登记，是 指因登记申请必要的手续要件尚未具备还未发生物权变动的实际效力，对暂时的处分所为 的登记。梁慧星教授认为“预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的 的请求权的不动产登记。王利明教授指出“预告登记是指为确保债权的实现、保障将来 实现物权等目的，按照约定向登记机构申请办理的预先登记。” 梁慧星.中国物权法草案建议稿一一条文、说明、理由与参考立法例[M].北京社会科学文献出版社,2001. 4王利明.民法.第5版.北京中国人民大学出版社，2011 169页 。杨立新，宋志红.预告登记的性质、效力和范围探索.法学杂志，2006 32-36页 。张龙文.民法物权实务研究.第1版.汉林出版社，1977年170页 尽管学术和立法上对预告登记的定义略有不同，但可以从中提炼出预告登记制度的基 本内涵和特点（1）暂时性。预告登记与本登记相对应，本登记也称终局登记，是指将不 动产物权的设立、变更、消灭等情形在登记簿上登记进行公示，达成物权变动的终局确定 的效力的登记。在欠缺某些条件还未进行本登记时，预告登记充当着保护已形成债权债务 关系、保障债权人未来请求进行本登记的期待。进行本登记之后，物权变动的目的达成， 预告登记任务完成，或者当权利人届时未进行本登记时预告登记的效力消灭。由此可以看 出，预告登记是暂时性登记，不具有终局效力，只是在未实现物权变动时发挥保障债权人 合理期待的作用。（2）排他性。预告登记制度的目的在于通过赋予债权请求权以物权的排 他性效能来保障债权请求权的实现和物权的获得，“使登记申请人取得一种请求将来发生 物权变动的排他性的权利”。5保护作用的发挥是通过排他性达成的，经过预告登记后，债 务人和第三人不得任意处分不动产或以其他形式阻碍物权变动得实现，法律赋予这种损害 行为以消极后果，处分行为相对无效。（3）依附性。预告登记为确保以物权变动为目的债 权请求权的实现，预告登记中所产生的权利对其所保全的债权请求权具有一定程度的依附 性和从属性，先前债权债务的存在是进行预告登记行为的前提，预告登记人之权利债权债 务关系的转移而转移并随其变化而变化。 基于以上分析总结，将预告登记定义为原因行为已经发生不动产物权尚未实际变动, 为保障以物权变动为内容的债权请求权的实现，从而给予债权人一定的法律地位保障其期 待利益的一种不动产的暂时性登记。 （三）预告登记制度创设的意义及功能 物权公示公信是物权变动的原则，在我国不动产物权变动采取登记要件主义的模式 下，不动产物权的变动必须经过登记才能生效，债权人在登记前仅享有债权请求权而对不 动产标的物不享有物权，因此在原因行为发生和进行登记之间债权人的权利极易被落空， 预告登记制度很好地连接了这两个阶段，为这一过渡提供了法律保护。“对于由强制登记 原则所生之危险，为保全以不动产物权之得丧、变更、消灭为标的之债权的请求权而为之 准备登记，即为预告登记”6因此，预告登记制度创立的意义在于保障债权请求权不被落空, 为物权变动的实现提供法律保护。 结合国内外立法和学界观点，预告登记制度的功能主要体现在以下几点（1）权利保 全，即预告登记后，禁止对不动产进行妨害债权请求权实现的行为。对于义务人的处分行 为一般采取相对无效的行为。（2）顺位保全，进行本登记时，顺位判定日期追溯到预告登 记的日期从而保全了权利人本登记的顺位。（3）破产保护，是指相对人破产时，权利人可 以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产，以实现请求权。 （四）我国预告登记制度概况 我国物权法土地登记办法房屋登记办法均对预告登记作以规定，规定了预 告登记制度的适用规则和程序，预告登记的申请、效力、和失效的情形，但规定过于简略, 我国的预告登记制度主要针对不动产买卖、不动产抵押两种物权变动设立预告登记制度， 范围较为狭窄，在顺位保护和破产保护两个功能上，我国法律还欠缺相关规定，因此预告 登记制度在我国的发展仍有不足，对此项制度的研究仍然需要不断拓展和加深。 二、期待权之一般理论 （一）期待权的概念和特点 “期待权”概念源起于德国，十九世纪由于产业革命推动商品经济的发展，学者们在 研究附条件、附期限法律行为时，产生了 “期待” 一词，但未能表现于法典，德国法学家 齐特尔曼（Zitelmann）在其著作中对“期待权”进行了论述，期待权概念正式产生，成 为后世民法论证和研究的焦点，并广泛应用于判例，被许多国家和地区所继受发展。 关于期待权的概念，各国法律学者们有着不同的定义，存在着期待说、法律地位说、 将来权利说、现实权利说、法律保护说、利益说等不同学说观点。从不同角度描述了期待 权的特点和内涵。德国法学家赖泽尔（Raiser）将期待权定义为权利取得的必要条件的 某部分虽已实现，但独未全部实现之暂时的权利状态。韩国学者郭润直对期待权进行界定 “与既成权利相对，对于权利发生要件中只发生了一部分，而剩下的要件实现