宏观调控下江西房地产业发展态势分析

宏观调控下江西房地产业发展态势分析 房地产业是国民经济的基本产业部门, 是在工业化、城市化和现代化发展过程中形成的独立产业, 已经成为现代经济大系统中的一个重要的有机组成部分。从经济发达的国家或地区来看, 房地产业无一不是该国或地区的先导产业与支柱产业, 对当地经济发展起着举足轻重的作用。近年来，我省房地产开发业发展迅猛，开发投资规模逐年扩大,成为固定资产投资构成中最活跃的部分，是推动全省经济和社会发展的生力军。本文通过分析我省房地产业发呈现状，对当前我省房地产业存在的问题进行探讨。 一、房地产投资与经济增长的关系 （一）房地产业在国民经济中的地位和作用 房地产业在保障人民生活质量、推动社会进步方面起着重要 的作用,因此房地产业本身就在国民经济中占有特别重要的地位。同时房地产业与国民经济中的其它产业之间有很强的关联性,同上下游产业联系紧密,它的发展能够大大拉动或刺激其它产业部门的旺盛,这进一步加大了它在国民经济中的作用。 房地产业对国民经济的促进作用表现在以下三个方面 1、房地产建设活动本身房屋建筑安装工程、房地产开发与流通 服务 对增加国内生产总值、拉动经济增长的作用,这其中包括建筑业和房地产业的贡献; 2、房屋建设产生了对建筑材料、建筑设备的需求,从而带动这些为房地产业供应中间投入的产业部门的发展; 3、房屋建成出售后,入住居民的消费支出指购买家具、家用电器进行装修、物业管理、运用抵押贷款等等 增加,从而带动需求,最终引起经济的扩张。 第一种作用可以称之为房地产业的首轮拉动。从收入角度来看,建筑业和房地产业本身就会产生工资、利润、折旧和税金等增加值,这部分增加值是计入生产总值的。其次和第三部分的促进作用可以称之为住宅产业的波及效应,或称“关联效应”。其次部分可以称为“后向关联”,第三部分可以称为“前向关联”。据统计,与住宅产业相关联的产业部门约有50 个左右。如图1 图1 房地产业和其他产业的关系 物业管理 装潢业 家具制造业 建材业 中介服务业 冶金工业 家电业 机械工业 反相关联 房地产业 前向关联 金融业 木材业 社区服务业 金融业 旅游业 有色金属工业 水电煤气 零售业 餐饮业 （二）江西房地产投资与经济增长发展趋势分析 世界经济和我国经济建设实践证明，房地产开发投资与国民经济发展关系极为亲密，房地产投资是拉动经济增长的重要动力之一。我们对“九五”以来江西房地产投资与国民经济发展状况进行分析后，做出如下发展趋势比较曲线图 图2 江西房地产开发投资与生产总值增长速度走势图 注为使两者可比，增长速度均按当年价格计算，并以上年为100 从江西房地产投资增长与经济增长的实际运行轨迹看，我们可以得出以下结论 从发展趋势看，二者周期起伏亦大致相同，表现出高度的吻合性，在绝大多数状况下，房地产投资增长率上升，经济增长率亦上升；房地产投资增长率下降，经济增长亦下降。例如2003年，房地产投资增长速度达到71.2，当年的经济增长速度也快速提高，达到13.0，较上年提高了2.5个百分点。 从二者的趋势曲线上看，经济增长曲线相对于房地产投资曲线较平滑；其波动轨迹比较平缓、稳定，而房地产投资增长波动较为猛烈。在房地产投资增长曲线上，波峰出现在2003年，增幅为71.2，波谷出现在1997年，增速为-4.8，峰谷差达到76个百分点；而经济增长曲线上的波峰和波谷分别出现在2004年和1998年，其增长率分别为23.1和7.1，峰谷差为16.0个百分点。经济增长的变动周期相对于房地产投资的变动存在肯定的滞后效应，滞后期大约为1-2年。这种现象表明房地产投资对经济的推动有一个按部就班的过程，其对经济发展产生的作用在投资的当年并不肯定能反映出来，但会在其次年、第三年甚至更后的时间逐步显现出来。 二、宏观调控下江西房地产市场发展态势分析 （一）江西房地产业供需状况及其改变 1、房地产需求及其发生的改变 从今年1-9月商品房的需求分析，商品住宅销售占商品房总销售量的94.3，办公楼0.2，商品营业用房占4.7。商品住宅所占比例近几年始终比较稳定。可见，商品房的需求旺盛，集中反映在商品住宅上。从住房需求看，主要分为自住性需求和投资性需求。自住性需求分为三类第一是“主动型”需求，是指居民为改善和提高住房条件，主动买房或租房的需求；其次是“被动型”需求，是指因城市更新和房屋拆迁导致居民“不得不”买房或租房的需求；第三是“自动型”需求，是指农夫进城务工经商“自然”而“主动”买房或租房的需求。 从今年前三季度看，“主动型”需求和“自动型”需求仍旧保持强有力的增长趋势。尽管银行通过提高首付比例和贷款利率等手段加强了对个人购房消费贷款的监管力度，但在政策的执行上对自住性购房并没有很大改变，更没有太多地减弱中等收入家庭的购房主动性。 “被动型”需求增长有所放慢。各地依据中心有关加强房屋拆迁管理，规范拆迁市场，爱护被拆迁人合法权益的要求，大多放慢了拆迁速度，使“被动型”需求放缓，实现有节奏地释放，在各地具有普遍性，因而也成为调控房地产市场的有效途径。 投资需求是指购房者将房屋作为投资品，用来出租或销售乃至“炒楼”的需求。以投资为目的购买住宅、商铺、办公楼等投资性需求，局部过热地区有所降温，总体仍较热。众所周知，房屋具有消费和投资双重性质，可以相互转换。当前我国金融和投资环境是，股市高位震荡，银行利率虽有提高，但在居民消费价格指数（CPI）连续数月走高的状况下，出现银行存款“负利率”，居民投资渠道稀缺，房地产投资仍是居民尤其是先富一族优先选择的投资渠道。除投资商品住宅外，商铺投资也成为各地市场的热点，这类投资在市场利益驱动和一些开发企业的运作下，始终是最近几年的热点。 2、房地产供应及其发生的改变 当前，确定房地产供应量和供应速度的主要有两大因素，一是资金供应状况，二是土地供应状况。 今年1-9月， 江西房地产开发本年资金来源同比增长36.6，增速比去年同期提高6个百分点，仍保持较高增幅。由于各商业银行对房贷资金收紧，开发资金来源中银行贷款占国内贷款的比重同比下降了0.8个百分点。 由于房贷收紧，资金来源发生改变，造成了相当一部分企业开发资金的短缺，影响了部分开工项目的进展和竣工速度，从而较大幅度地降低了供应增长速度。同时，开发企业向银行贷款难度加大，比例下降，必定要另辟融资渠道，这就加大了融资成本和融资风险，所增加的融资费用和风险成本，最终会反映和体现到房价上。可以认为，金融政策和融资渠道的改变是造成近期供应增速减慢和房价上升的一个重要缘由。 今年1-9月，全省购置土地面积和完成土地开发面积均呈现负增长，同时给房地产市场发出了两个信号一是假如存量土地盘活方面成效不明显，而需求接着趋旺，将会出现更大程度上的供不应求；二是这种预期使人们感觉到，土地供应和信贷双收紧政策的接着，意味着将来房价的快速上扬，于是