可行性报告书

可行性报告书 项目可行性报告书 XX-7-18 法律法规 土地管理法 第4条第四款使用土地的单位和个人必须严格按照 土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地 变更登记手续。 第十五条国有土地可以由单位或者个人承包经营，从 事种植业、林业、畜牧业、渔业生产 第二十六条经批准的土地利用总体规划的修改，须经 原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划 确定的土地用途。 第三十七条禁止任何单位和个人闲带、荒芜耕地。已 经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又 可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个 人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动 工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲露 费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上 人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为 农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种O 第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给 予补偿。 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安掐补助费以 及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费， 为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地 的安路补助费，按照需要安露的农业人口数计算。需要安 路的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征 收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安路的 农业人口的安路补助费标准，为该耕地被征收前三年平均 年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安露补助 费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 征收其他土地的土地补偿费和安路补助费标准，由省、 自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安路补助费 的标准规定。 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自 治区、直辖市规定。 征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规 定缴纳新菜地开发建设基金。 依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安路补助 费，尚不能使需要安铭的农民保持原有生活水平的，经省、 自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安路补助费。但 是，土地补偿费和安露补助费的总和不得超过土地被征收 前三年平均年产值的三十倍。 第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地 使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批 准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的， 应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用 地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途 的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地 使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批 准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的， 应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用 地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途 的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 第五十八条有下列情形之一的，由有关人民政府土地 行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的 人民政府批准，可以收回国有土地使用权 为公共利益需要使用土地的； 为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地 的； 土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地 使用者未申请续期或者申请续期未获批准的； 因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土 地的； 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 依照前款第项、第项的规定收回国有土地使用权的， 对 土地使用权人应当给予适当补偿。 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠 纷案件适用法律问题 的解释 第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行 政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用 途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调 整土地出让金的，应予支持。 第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土 地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。 物权法 第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设 立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设 用地使用权出让合同。 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款 当事人的名称和住所； 土地界址、面积等； 建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间； 土地用途； 使用期限； 出让金等费用及其支付方式； 解决争议的方法。 第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地， 不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有 关行政主管部门批准。 论文 我国实行严格的土地用途管制制度，土地用途一经确 定，未经法定程序不 准擅自变更。对此不仅法律有严格的规定，而且土地 使用权出让合同也将这样的规定直接载入其中。除了明确 规定土地用途外，有关土地使用条件，比如建设规模、容 积率、建筑密度等规划内容列入土地使用权出让合同之中。 但是，为追逐高额利润，实现土地利用价值的最大化，土 地受让方常常改变或变相改变土地或变相改变土地用途和 利用条件。比如将工业用地改为住宅用地;将住宅用地改为 商业网点用地;或者通过提高容积率和建筑密度增加建筑面 积等。因变更土地用途及使用条件而产生的纠纷在房地产 开发领域也较为常见，在处理纠纷时，也有许多问题经常 产生争议，比如什么叫用途改变我国有关法律关于土地用 途的划分仍然是粗线条的。例如规定的用途是住宅用地， 但是在建设时开发商却将其建为既可以当住宅也可以当办 公用房的商住两用写字楼，是不是改变了用途同为商业用 地，建宾馆和建商场均为商用，如果出让合同中明确规定 是建宾馆，土地使用者却改为建商厦，是不是对土地用途 的改变此外，土地用途变更，土地出让金如何调整等， 也经常产生争议。现在司法解释已明确赋予出让方在 受让方擅自变更土地用途时的合同解除权，但对于土地用 途变更到何种程 度就可行使此项权利也会有争议。稍一变更出让方就 可解除合同吗 3.擅自改变土地用途处理及要注意的法律关系 根据土地出让合同的约定，受让方一经取得土地使用 权后，土地的用途不得擅自变更，必须按照原合同约定来 正确合理地使用土地资源，这是一个基本原则。不过，考 虑到具体实际情况的差异，有些时候又不能一味机械地执 行。对那些必须或者有充足理由需要变更土地用途，又得 到土地使用权出让方和政府规划行政主管部门批准同意的 情况下变更土地用途也未尝不可。由于土地出让金的计算 标准、出让年限等与土地用途直接相关，土地用途发生变 化通常会使原土地出让金的数额也发生变化。因此，当土 地用途改变后，根据新用地性质重新算出的土地出让金数 额，无论是超出原土地出让合同所确定的出让金，还是低 于原出让合同所确定的出让金，都存在一个对原土地出让 合同中土地出让金总量进行调整的问题，有时也涉及土地 出让年限的调整。 改变土地用途导致土地出让金调整实质上属于一种变 更合同的性质土地出让合同属于一种民事合同，导致合同 变更的主要原因有多种，根据合同法第七十七条规定 当事人协商一致，可以变更合同。合同的变更有广义和狭 义之分，所谓广义的合同变更包括合同内容的变更和合同 主体的