浅析中国房地产企业的税收筹划

浅析中国房地产企业的税收筹划 摘要房地产企业税务筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项 进行的旨在减轻税负，实现企业财务目标的计策与安排，是房地产企业的一项重要 财务治理活动。本文第一分析了房地产企业的经营特点及其所涉及的税种。然后从 土地增值税、企业所得税和营业税这三个税种出发，分析了该类公司税收筹划的方 法。通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本, 增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。 关键词房地产企业；税务筹划；土地增值税；企业所得税 房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产 业的利润被极度挤压，由暴利行业”向平利行业”转变，加之现在房地产企业数量 众多，竞争越来越猛烈。面临这日趋复杂的经营环境，企业要想保证预期利润，就 必须设法降低成本，而税负是房地产企业很重要的一项费用。据统计，我国住宅建 设成本构成中，流转税税费高达1520以上，再加上土地增值税、企业所得税，房 地产企业的税收成本更高。因此，房地产企业进行纳税筹划既能提高房地产企业纳 税的意识，又能减轻企业税负，最终实现企业利润最大化的目标。 一、房地产企业的经营特点及税负情形 （一）经营特点 对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明 显不同，它有自己特殊的经营特点 1. 开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、 设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其 他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范畴之内。 2. 开发产品的商品性，单件性及不可移动性。房地产开发企业的产品全部都作 为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作为转让或销售。 3. 开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研 究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个 开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。 4. 经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定 因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不 灵，导致企业陷入逆境。 （二）房地产企业税负情形 从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关 统计报告显示，2010年全国税收总收入73202亿元，比上年同期增长23,同年年 房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产 营业税和房屋转让所得税等七项税收平稳增长，实现收入894. 06亿元，同比增长 11.2。房产税收入占税收总收入的比重为1.2；从税率来说，房地产行业的总体 税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5交纳营业税，按所得额的 25交纳企业所得税，土地增值税的税率是30〜60不等。总之，房地产公司税 收负担过于繁重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯独挑选。 二、房产税对当今社会的影响以及税务筹划的必要性和可行性 （一）房产税对房价的影响 社会大众对房产税的极大关注无非就是关心产税能不能平抑房价的问题，从短 期和中长期来分析 1. 房产税对房产市场短期的影响。 需求方面短期内，征房产税对消费性需求并无多大影响，但房产税开征后将 使投资性住房持有成本上升，投资回收期延长，且在持有期造成一定财务压力，导 致投资成本与风险加大。从而降低投资性需求。 供给方面由于房地产开发周期长，短期内房产税对房屋流量的供给没有影响。 而对房屋存量的供给方面，征房产税后，闲置房产的持有成本上升，会导致投机者 为了降低投资风险而抛售余外的房产，或为了转嫁税负而将房产出租，这样必然会 使总供给的增加。短期内，房产税会使房地产的需求降低而供给增加，可以预见， 这将使房价下降。 2. 房产税对房产市场长期的影响。 长期内，人们因连续性房产税的支出，很可能逐步改变对房屋的偏好，需求可 能有所下降，假定房屋供给的增长率和人口增长率近乎持平的话，可能导致房地产 市场复原理性。 当然以上的分析都是建立在了一个假说之上，就是房产税没有被转嫁的基础之 上。从现实的情形来看，这种假说的可能性不太大，根据税负转嫁与归宿的一样规 律，垄断性商品课税、需求弹性较小、供给弹性较大的商品课税较易转嫁，而房产 恰恰符合了这几个特点，因此房产税是容易转嫁给它的购买者的，因此征收房产税 短时期内可能导致房价下跌。但从中长期来看，试图以房产税来降房价的目标是难 以实现的。 （二）房地产企业进行税务筹划的必要性和可行性 1. 房地产企业税负率偏重；低的占企业成本的10以上，高的可能会达到30 以上。 2. 税收政策太多，变化太快，企业难以及时把握。我国税收体制复杂，同时存 在国局与地局两套独立运作的税收征管机关，人员经常变换、轮岗，国家税收政策 也不能及时地向纳税人宣传，纳税人不能及时根据税收新政策作出新的决策，如果 企业处理不当，就有可能给企业带来一定的税务风险。另外，也存在由于公司自身 未能及时把握税收变化政策而多缴纳税负现象。若不及时地了解这种政策的变化， 盲目采用纳税筹划，可能会触犯税法，这就不是税收筹划而可能变成是偷税。 鉴于以上两方面因素的综合作用，房地产企业进行税务筹划就显得非常的必要。 三、房地产公司涉及的税种 （一）前期准备阶段的税种 房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。 在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地治理部门批准占用耕地之日起30 日内按每平方米税额从1元〜15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地 时要按3〜5的税率缴纳契税。 （二）房地产开发阶段涉及的税种 在开发阶段对营业额按3税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时， 对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地 使用税。 （三）房地产销售阶段涉及的税种 1. 营业税。对房地产出售方适用销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5 税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中服务业”税目， 统一执行5的比例税率。 2. 土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征, 无增值的不征，最低税率为30,最高税率为60。 3. 印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金 额，适用产权转移书据”税目，按照0.05税率征收。 4. 企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益， 就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25的比例税 率。 5. 房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出 售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用 比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2；依据房产租金收入计征的， 税率为12o 四、房地产公司的税收筹划策略 （一）土地增值税的筹划 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其