2021年中级经济师房地产专业考点强化班课件第5章房地产投资项目可行性研究

2021年中级经济师房地产专业考点强化班课件 第五章房地产投资项目可行性研究 第一部分本章真题考点总结 年度 单选题考点 多选题考点 案例分析题考 点 2014 年 盈亏平衡分析、风险分析（2题）、 方案比选的方法选择、房地产投 资项目可行性研究报告的编制（5 分） 不确定性分析、计算 期相同的互斥方案 比选（4分） 房地产项目投 资方案比选、计 算期相同的互 斥方案比选（4 分） 2015 年 盈亏平衡分析、房地产投资项目 方案的类型（2分） 敏感性分析（2分） （0分） 2016 年 敏感性分析、计算期相同的互斥 方案比选（2分） （0分） （0分） 第二部分本章主要考点解析 【考点】房地产投资项目可行性研究的概念 【考点】房地产投资项目不确定性分析概述 【考点】房地产投资项目盈亏平衡分析 【考点】房地产投资项目敏感性分析 【考点】房地产投资项目风险分析 【考点】房地产投资项目方案的类型 【考点】计算期相同的互斥方案比选 【考点】计算期不同的互斥方案比选 【考点】房地产投资项目可行性研究报告的作用 【考点】房地产投资项目可行性研究的概念 房地产投资项目可行性研究通常针对房地产直接投资进行 房地产开发投资研究项目的开发建设成本和销售收入之间的关系是否能够实现投资者 可接受的最低投资目标。 房地产置业投资研究项目的出租、经营收入是否能够清偿抵押贷款及实现投资者所要 求的最低投资收益率。 【考点】房地产投资项目不确定性分析概述 不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。 盈亏平衡分析只用于财务效益分析。 敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。 记忆技巧国民经济不计盈亏。 房地产投资项目的主要不确定因素 1 土地取得成本。 2 建筑安装工程费。 3 房地产租售价格。 4 房地产投资项目开发周期。 5 融资成本。 6 空置率。 7 经营成本。 8 投资收益率。 另外，房地产开发项目的可出售面积、房地产置业投资项目的权益投资比率等也是房地产投资的 不确定因素。 【考点】房地产投资项目盈亏平衡分析 -盈亏平衡分析的概念及基本原理 盈亏平衡分析的基本原理是利润销售收入一总成本一税金 总成本包括固定成本和变动成本 固定成本一定时期一定产量范围内，不随产量变化而变化的成本。 变动成本成本总额与生产量总数成正比增减变动关系的成本。 -线性盈亏平衡分析方法 1. 线性盈亏平衡分析的假设条件 ① 产量等于销售量。 ② 产量变化，单位变动成本不变。 ③ 产量变化，产品售价不变。 ④ 在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变。 ⑤ 按单一产品计算。 ⑥ 所采用的数据均为正常年份即达到设计能力生产期的数据。 2. 盈亏平衡点的计算 盈亏平衡点就是指项目既不盈利又不亏损、销售收入等于生产经营成本之点。 1 图解法 根据上述假定条件，投资项目的销售收入、成本费用和产品产量之间存在以下关系 B PQ C C/ VQ 2 数学计算法 销售收入总成本费用税金利润 设T为单位产品税金，R为利润， BCRTQ PQCfVQTQR ① 用产量表示的盈亏平衡点BEP Q 令利润R0,则 PQo C、 VQ0 TQ0 bepQ pzvry ② 用产品单价表示的盈亏平衡点BEP P 令利润R0,则 BEPP号 UT ③ 用生产能力利用率表示的盈亏平衡点BEP ,盈亏平衡点销售量占正常销售量比重。 bep 独 Q P -V-T Q ④ 用销售额表示的盈亏平衡点BEP B BEP（B） zy ⑤ 用单位变动成本表示的盈亏平衡点BEP V BEPV P-T-音 小技巧注意记忆括号里字母的含义。 四盈亏平衡的评价原则 盈亏平衡点的值越低越好［BEP V除外］。 1. 盈亏平衡点的值低，说明项目抗风险能力强。 2. 盈亏平衡点的值低，说明项目能取得较好的经济效益。 3. 盈亏平衡点的值低，说明项目盈利能力强。 4. 盈亏平衡点值低，说明项目生命力强，有较高的竞争能力。 【考点】房地产投资项目敏感性分析 -敏感性分析的作用 ① 提高决策的准确性和科学性。 ② 提高预测的可靠性。 ③ 了解投资项目的风险根源和风险大小。 ④ 降低其不确定性，进而减少投资项目风险。 ⑤ 可以判定不确定因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况最好或最差等这类 最乐观和最悲观的边界条件或边界数值。 -单因素敏感性分析方法 有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析两种。 ① 确定用于敏感性分析的财务评价指标； ② 选择需要分析的不确定因素； ③ 逐个分析所选择的不确定因素的波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化情况； ④ 确定敏感性因素； ⑤ 进一步分析。 【例】某投资者拟花300万元购买一商业店铺用于出租。有关计划为整个投资经营期为10 年，第10年年末将该店铺转让。通过市场调研得知，购买该店铺后第2年可租出，每年初一次性 收取年租金，年租金收入为80万元，年经营成本为20万元，第10年末转让的净收入为380万元。 若投资者要求的目标收益率为10 ,试对该投资方案进行经济评价和敏感性分析。 1. 对该投资方案进行经济评价 根据题意绘制该投资方案的现金流量图。 380 计算该投资方案的财务净现值为 1O OQ FNPV.x 1 -300 192.05万元 10 [ i io9J i io10 因为FNPVo 10 192. 05 万元〉0,所以该投资方案是可行的。 2. 对投资方案进行单因素敏感性分析 1 选取评价指标财务净现值。 2 选取不确定性因素并设定其变动幅度。选取投资额、年租金收入、年经营成本为不确定因素, 并令他们在初始值的基础上按土 10和土 20的幅度变化。 3 逐一计算各不确定因素变化导致得财务净现值变化，并将结果列成敏感性分析表。见下表。 当投资额增加10时，初始投资变为30030330万元，则此时财务净现值为 1O OQ FNPV.x 1 -330 162.05万元 10 [ i io9J i io10 当年租金减少10时，年租金变为80X 1-10 72万元, 年净收益变为72-2052万元。则此时的财务净现值为 52 FNPVr. x 10 1- 1 l 109J 1 10 Qon -300 145.98万元 相应计算其他不确定因素变化导致财务净现值，并汇总于下表。 单因素变化导致的财务净现值变化单位