FDCJJX单元复习题X页

房地产经济学教学单元（复习题） 1房地产系统 渗入社会生产力的土地生产力 土地天然存在自然力，（与劳动结合转化为）直接的生产力 进行土地开发，渗入劳动的技术生产力，形成土地的综合生产力 由于劳动的技术生产力作用于土地（即对土地进行改造，使土地成为更有效能的生产资 料），从而使土地的性质发生了变化，形成了土地的综合生产力。 房产的特性 1. 房产是劳动产品 房产不是自然资源，而是人类的劳动产品。 2. 房产是使用价值和价值的统一 房产可以满足人们的某种需要，具有使用价值； 房产是人类的劳动产品，凝结人类的一般劳动，具有价值。 3. 房产以地产为依托 房产必须有一个固定的承载体（土地）。 4. 房产都有一定的属主 房产被一定的社会集团或个人占有。 地产与房产的联系 （1）从实物形态看，土地和房屋是联成一体的（静态分析）；土地开发和房屋建造存在 继起性（动态分析）。 （2）从价值形态看，地价和房价是有机的联系在一起的。房价隐含地价，房租隐含地 租。 （3）从房地产交易看，两者存在伴随性。 （4）从房地产资本运动看，地产与房产的资本循环相互融合。 （5）从房地产经营管理看，经营上有明显的相伴性 地产与房产的区别 （1）地产可以独立存在，房产不能单独存在。 （2）生荒地没有折旧，土地不会磨损；房产有折旧，有损耗； （3）地价的实质是地租，房租的实质是房价。 房地产业在国民经济中的地位 1. 房地产业是城市经济发展的基础产业 2. 房地产业是国民经济的主导产业 3. 房地产业是国民经济的支柱产业 4. 房地产业是关系到生态环境的产业 房地产业在国民经济中的作用 1-提高城市的聚集效益、提高劳动生产率 2. 优化产业结构，加快相关产业的发展 3-改善投资环境，扩大对外开放 4. 合理配置土地资源，增加财政收入 5. 扩大市场规模，完善市场体系 6. 优化消费结构，提高居民消费水平 商用房地产微观区位选择的标准 ⑴外部经济性 ⑵临街深度 ⑶人口流量 ⑷交通和通讯 ⑸增值潜力 居住房地产微观区位选择的标准 ⑴周边环境 ⑵交通和通讯 ⑶社会文化环境 ⑷购物便利 5增值潜力 住宅设计的基本要求 1-适用方便 2. 安全性好 3. 采光适宜、噪音小 4. 环境适应性好 5. 顺应家庭结构变化 6. 创造优美的景观 2房地产市场 房地产市场的特点 1. 房地产市场是一种竞争不充分的市场。 2. 进入房地产市场难度大。 3. 房地产市场投机性强。 4. 房地产市场流动性慢，变现能力差。 5. 房地产市场对经济形势的短期波动不敏感。 6. 房地产市场交易成本格外高。 7. 房地产市场上的交易活动是一种经济行为，又是一种法律行为。 房地产市场的功能 传递信息的功能 优化房地产资源配置 促进劳动生产率提高的功能 调节和再分配国民收入的功能 理顺流通环节的功能 优化消费结构的功能 影响住宅需求的因素 1. 住宅价格对住宅需求有负的影响 2. 家庭收入和财富对住宅需求有正的影响 3. 短期内利率变化对于住房需求有负的影响；利息变化对住宅需求的中长期影响较为 微弱。 4. 人口和家庭户数的变化对住宅需求有正的影响 5. 政府的住房政策对住宅需求的影响当住房政策宽松时，或谓有利于居民得到住宅 时，住宅需求会增长；当住房政策紧缩时，住宅需求会下降。 3房地产价格 影响城市地价的因素 1. 土地纯收益 2. 土地资产 3. 利息率 4. 土地出让期限 5. 土地供求状况 6. 土地利用规划、政策和法规 7. 合理的预期 试述城市商品住宅价格的影响因素 国民经济发展水平；住房市场；经济政策；房地产企业；土地价格形成机制；商品住房 价格形成机制； 内生因素和外生因素 内生因素主要是指商品住宅的投资成本。 外生因素主要是指住宅投资成本以外的影响住宅价格的因素。 4房地产金融 房地产业与金融业的关系 房地产金融产生的必然性 房地产金融是发展房地产业的客观需要。 房地产金融是解决居民买房难的客观需要。 房地产金融是发展金融业的客观需要。 房地产金融的功能 （一）筹资功能（房地产存款、房地产股票和债券的发行） （二）融资功能（房地产贷款、房地产信托和租赁） （三）投资功能（房地产股票和债券的交易） （四）调控功能 住房公积金 住房公积金是指城镇在职职工及其所在单位（包括机关、企事业单位和社会团体）按照 规定缴存的具有保障性和互助性的一种长期住房基金。它属于职工个人住房基金，归职工个 人所有，定向用于职工住房的基本需求和住房建设的融通资金。 住房公积金制度实质上是一种住房保障制度。 5房地产投资 房地产投资项目动态财务评价 （基本的计算方法） 6房地产开发 房地产的保值增值性 主要体现在四个方面 一是土地具有稀缺性，土地的长期供给缺乏弹性； 二是基础设施的配套和环境的改善，会使土地的使用价值和价值大幅度提高； 三是随着社会经济的发展和城市化，人口增加和生活水平的提高，房地产的需求量日益 增加，房地产价格总体上呈上升趋势； 四是出现通货膨胀，银行下调存款利率时，房地产有明显的保值增值作用。 房地产综合开发 房地产综合开发是指根据城市总体规划和城市经济社会发展的要求，在选定的区域内对 房屋建筑、配套工程和基础设施等项目进行全面规划、统筹安排、分期施工、协调发展，以 取得良好的经济效益、社会效益和环境效益的房地产开发的技术经济活动。房地产综合开发 具有整体性、统一性、科学性的特征。 基础设施建设与房地产开发的关系 基础设施建设与房地产业同属于城市建设的体系，两者密不可分，息息相关。基础设施 建设通常发生在房地产业开发的前期，是房地产业的排头兵。 城市建设通过规划，确定城市整体的建设及发展方向，即同时也确立了基础设施建设的 总体设计方案。其中房地产开发前期所必备的条件之一一“七通一平”,充分体现出市政基 础设施建设在房地产开发建设中的重要地位。而建设完善的市政基础设施系统，非常有利于 房地产开发建设。 首先，完善的市政基础设施建设给房地产的开发建设创造了非常有利的条件，城市道路 桥梁通行了房地产建设的生产用车，疏导了交通，给施工运输提供了方便；供水、供电直接 为房地产的生产、建设提供了良好的施工服务，提高了房地产项目的建设效率；排水设施排 放、处理建设污水和生活污水，城市防洪设施保证生产施工安全，又保证居民生命安全等。 其次，完善的基础设施建设体系有助于体现房地产物业的整体价值。城市的许多房地产 都是随着配套的基础设施建设工程的完善而身价大增。因市政道路设施的完善，交通便利， 吸引了很多的买主，促进了销售，提高了房地产的价值。 再次，完善的市政基础设施是进行物业管理的必备条件。要建设一个完善的住宅小区， 必须有完善的市政设施作基础，也正是因为具备了完善的市政基础设施，房地产业开发的住 宅、商店、写字楼等才能发挥其正常的使用功能，才能成为真正的商品。凭借着完备的