5A甲级写字楼标准

一、“甲级”、“5A” “第四代”是不同角度界定办公物业等级 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综 合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定； 而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法 各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。 二、“甲级”标准不不是最高级别 “甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼 过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同， 可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般 分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）、低档物业（丙 级写字楼）。而高档物业又可细分为两个部分顶级和甲级写字楼。 顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划 分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级 标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场 各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如 在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 对于超大城市（如北京、上海、深圳）在办公物业划分时除要一般考虑 楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划（CBD布局）的因素， 具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定 1、顶级物业（国际写字楼） （1）楼宇品质建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或 超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使 用率，达到70的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高 地板到悬挂顶棚的净高度不少于2. 6米。 ① 装饰标准外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃 幕墙，米用进口 iWj标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的 大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖 或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电 梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、 美标、T0T0等等。 ② 配套设施应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票 务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日 常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施， 其它如公园、运动设施和图书馆。 ③ 电梯系统良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分 区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。 ④ 设备标准应有名牌中央空调，中央空调系统iWj效；有楼宇自控； 有安全报警；有综合布线。 2 建筑规模超过50000平方米。 3 客户进驻国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公 司、财团。 4 物业服务由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的 计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信 息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护 维修及保安服务。 5 交通便利位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主 干道。有多种交通工具和地铁直达。 6 所属区位位于主要商务区的核心区。 7 智能化3A〜5A 8 开发商的背景经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份 具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商 或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营 成功经验的优质国有企业。 2、高档物业甲级写字楼 1 楼宇品质建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建 筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。 ① 装饰标准外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料; 有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理 石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢 等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地 毯，墙面应为iWj级墙纸或iWj级漆如立邦漆等，应有吊顶，电梯间应 有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科 勒、美标、TOTO等等。 ② 配套设施应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票 务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。 ③ 设备标准应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合 布线。 2 建筑规模1 一5万平米。 3 客户进驻有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术 服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。 4 物业服务由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包 括24小时的维护维修及保安服务。 5 交通便利有多种交通工具直达。 6 所属区位位于主要商务区或副都心区。 7 智能化3A及3A以上。 3、中档物业乙级写字楼 1 楼宇品质建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例 或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进有功能陈旧因素影响， 有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。 ① 装饰标准外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙 面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯， 墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。 ② 配套设施有专用地上、地下停车场。 ③ 设备标准有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布 线。 ⑵建筑规模无限制。 3 客户进驻客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。 4 物业服务有物业公司服务。 5 交通便利有交通线路到达，交通较方便。 6 所属区位副都心或较好的城区位置。 4、低档物业丙级写字楼 1 楼宇品质物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足 新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈 旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。 ① 装饰标准外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖 或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。 ② 配套设施无。 ③ 设备标准分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。 2 规模无限制。 3 客户进驻客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。 4 物业服务可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。 5 交通便利有交通线路到达。 6 所属区位一般城区位置。 三、狭义“5A”与广义“5A”的评定标准 “5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方 式，一是狭义的针对智能化硬件方面，包括0A 办公智能化、BA 楼宇自动化、CA 通讯传输智能化、FA 消防智能化、SA 安保智能化；二是广义的指综合“A”级评定标准，包括 1 楼宇品牌标准A级 写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成， 需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性 物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于〃生产链条最高级〃的写 字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为 城市商务区地标