dfsservice第五章房地产评估

第五章房地产评估 一、单项选择题 1. 某可比交易实例成交地价为3000元/m2,对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期 为40年，土地资本化率为7,则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）o A. 2900 元/m2B. 3223 元/m2C. 3322 元/m2D. 4000 元/m2 2. 如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地 产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10,那么土地的资本化率最接近于（）。 A. 9 B. 12.5 C. 7.5 D. 5 3. 某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了 A、B、C三个参照物， 并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被 评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25、40和35,则被评估房产的评 估值最接近于（）o A. 140 万元 B. 157.5 万元 C. 141.4 万元 D. 148.5 万元 4. 某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10栋， 账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物 进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10 台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120 万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）o A. 1736.85 万元 B. 1795.45 万元 C. 1818.36 万元 D. 2100 万元 5. 被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。 根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比 上年提高分别为3、3、2,该建筑物的重置成本最接近于（）。 A. 86万元 B. 87万元 C. 90万元 D. 85万元 6. 某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平 方米，第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出的建筑容积 率为（） A. 0. 6 B. 5. 1 C. 2D. 6 7. 某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还 原利率8,取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用 权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。 A. 8600 元 B. 8800 元 C. 9000 元 D. 12000 元 8. 有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7,容积率 为2.0, 土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。 A. 1000元/平方米B. 1500元/平方米 C. 2100 /平方米 D. 2800元/平方米 9. 有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10,预计未来每年的收益为 15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）- A. 128万元 B. 141万元 C. 149万元 D. 150万元 10. 有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8,以后 未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1,则该宗房地产的在永续使用的前提下评估 价值最近近于（）o A. 700万元 B. 800万元 C. 1000万元 D. 1100万元 二、计算题 1. 待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有 关数据如下拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5 亿元/平方公里，当地银行贷款年利率为9, 土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的 3/4,利润率为10, 土地所有权收益为土地成本的10,试估算该地产的市场价值。 2. 某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租 期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年 按等比级数递增，每年递增比率为2,后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化 率（折现率）为10,如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是 多少 要求 （1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算； （2）写出计算过程； （3）写出正确结论。 3. 待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。 评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例 有关情况见下表 项目 A B C 待估对象 坐落 略 略 略 略 所处地区 繁华区 非繁华区 非繁华区 非繁华区 用地性质 商业 商业 商业 商业 土地类型 空地 空地 空地 空地 价格 总价 25.2万元 49万元 43.5万元 单价 1500 元/m2 1400 元/m3 1450 元/m4 交易日期 1996.10 1996.12 1997.1 1997.5 面积 168m2 350m2 300m2 600m2 形状 长方形 长方形 长方形 长方形 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 基础设施 兀置 较好 较好 较好 交通通讯状况 很好 很好 很好 很好 剩余使用年限 35年 30年 35年 30年 已知以下条件 1 交易情况正常； 2 1996年以来，土地价格每月上涨1。 3 交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进 行判断 项目 B 分值 C 分值 自然条件 相同 10 相同 10 社会环境 相同 10 相同 10 街道条件 稍差 8 相同 10 繁华程度 稍差 7 稍差 7 交通便捷程度 稍差 8 稍差 8 规划限制 相同 10 相同 10 交通管制 相同 10 相同 10 离公交车站 稍远 7 相同 10 交通流量 稍少 8 稍少 8 周围环境 较差 8 相同 10 综合打分 86 93 注比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。 4 待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3。 5 折现率为8。 4. 有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5,拟 开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10,建筑 费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售