2021年中级经济师房地产专业考点强化班课件第2章建设用地使用权获取

2021年中级经济师房地产专业考点强化班课件 第二章建设用地使用权获取 第一部分本章真题考点总结 年度 单选题考点 多选题考点 案例分析题考 点 2013 年 建设用地分类、国有建设用地使用 权出让的特征、划拨的范围、闲置 土地的认定（6分） 已删（4分） （0分） 2014 年 国有建设用地使用权出让、闲置土 地处置方式、国有建设用地使用权 租赁合同（5分） 国有建设用地使用 权划拨（4分） （0分） 2015 年 集体建设用地的使用范围、国有建 设用地使用权出让（2题）、国有建 设用地使用权转让、国有建设用地 使用权出租与出让、转让、抵押的 区别（6分） 国有建设用地使用 权转让、国有建设 用地使用权出租与 出让（4分） （0分） 2016 年 建设用地分类、国有建设用地使用 权出租与租赁、出让、转让的区别、 国有建设用地使用权出让（2题）、 国有建设用地使用权转让、国有建 设用地使用权终止（6分） 国有建设用地使用 权转让、国有建设 用地使用权出让（4 分） （0分） 第二部分本章主要考点解析 【考点】建设用地的概念和分类 【考点】建设用地的取得方式 【考点】建设用地管理 【考点】国有建设用地使用权的划拨范围 【考点】划拔国有建设用地使用权的管理 【考点】国有建设用地使用权出让的方式 【考点】招标和挂牌出让方式及程序 【考点】协议出让方式及程序 【考点】协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别 【考点】国有建设用地使用权出让合同 【考点】国有建设用地使用权转让的条件和限制 【考点】国有建设用地使用权转让的方式 【考点】国有建设用地使用权出租的条件和程序 【考点】国有建设用地使用权租赁合同 【考点】国有建设用地使用权出租与租赁、出让、转让的区别 【考点】国有建设用地使用权收回 【考点】国有建设用地使用权终止 【考点】闲置土地的认定 【考点】闲置土地的处置方式 【考点】集体建设用地的使用范围和原则 【考点】集体建设用地使用权的抵押 【考点】农村宅基地及其管理 【考点】建设用地的概念和分类 我国实行土地用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建 设用地。 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水 利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。 建设用地分类 分类依据 分类结果 建设用地所有权 国有建设用地和集体建设用地 建设用地的来源 新增建设用地和存量建设用地 建设用地使用期限 永久性建设用地和临时建设用地 建设用地服务的产业类型 农业建设用地和非农建设用地 建设用地用途 工业建设用地、民用建设用地和军事建设用 地 建设项目生产规模或总投资额的大小 大型项目建设用地、中型项目建设用地和小 型项目建设用地 注农业建设用地是指地上建筑物、构筑物供农业生产使用或直接为农业生产服务的土地，如农 作物的暖房、育秧室、农用水泵房、农用道路等用地。 非农建设用地是指地上建筑物、构筑物为非农业生产用途的土地，如城镇建设用地、农民宅基地、 乡镇企业用地等。 【考点】建设用地的取得方式 我国的土地所有权有国家所有权和集体所有权两种。 根据土地使用权与土地所有权相对分离的原则，城乡各类建设用地的取得方式如下 （1）征收集体土地； （2）国有建设用地使用权划拨； （3）国有建设用地使用权出让（是国有建设用地有偿使用的最主要方式）； （4）国有建设用地租赁； （5）国有建设用地使用权作价出资（入股）或授权经营； 国有建设用地使用权作价出资（入股）是指国家以一定年期的建设用地使用权作价，作为出资投 入改组后的新设企业（股份有限公司或有限责任公司），该建设用地使用权由新设企业持有，相应的建 设用地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。 国有建设用地使用权授权经营是指国家根据需要，以一定年期的国有建设用地使用权作价后授权 给国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。 区别 作价出资（入股） 授权经营 获得权利的主体 不完全相同 获得主体为改组后 的新设企业 主体为国务院批准设立的国家控股公司、作为 国家授权投资机构的国有独资公司和集团公 司 权利内容不同 权利主体是土地使 用权的持有者 权利主体是土地使用权的经营管理者，向第三 方转让土地使用权时，须经土地管理部门批 准，并缴纳土地出让金 （6）国有建设用地使用权转让； （7）国有建设用地使用权出租； （8）集体建设用地使用权的流转。 【考点】建设用地管理 （一）建设用地管理的原则 ① 节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率; ② 强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用； ③ 实行建设用地有偿使用； ④ 社会效益、经济效益和生态效益相统一。 （二）建设用地管理的主要内容 ① 建设用地宏观调控管理； ② 农用地转用管理； ③ 土地征收管理； ④ 建设项目用地申请、审查、报批、供地工作； ⑤ 建设用地的分配、协调即组织建设用地使用权的供给，对建设用地使用权转让、出租、抵押进 行监督管理。 【考点】国有建设用地使用权的划拨范围 1. 党政机关、人民团体用地和军事用地； 2. 城市基础设施用地和公益事业用地（供水设施、燃气供应设施、公共交通设施、道路广场、非 营利性教育设施等）； 3. 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 4. 法律、行政法规规定的其他用地。 一般指特殊用地，包括监狱、戒毒所、看守所、治安拘留所等。 【考点】划拔国有建设用地使用权的管理 （1）除满足以下条件外，划拨建设用地使用权不得转让、出租、抵押 ① 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； ② 领有国有土地使用证； ③ 具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。 （2）划拨建设用地使用权的转让。 办理出让手续的 不办理出让手续的 受让人办理出让 手续，缴纳土地 使用权出让金 转让方将所获得的 收益中的土地收益 上缴国家 凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理 （3）划拨建设用地使用权的出租。房屋所有权人以营利为目的，将划拨建设用地使用权的地上建 筑物出租的，应当将租金中所含的土地收益上缴国家。 （4）划拨建设用地使用权的抵押。划拨建设用地使用权抵押时，其抵押的金额不应包括土地价格, 因抵押划拨建设用地使用权造成建设用地使用权转移的，应办理建设用地使用权出让手续并向国家缴 纳土地使用权出让金。 【考点】国有建设用地使用权出让的方式 国有建设用地使用权出让的方式招标、拍卖、挂牌和协议 物权法规定“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上 意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用 权。” 【考点】招标和挂牌出让方式及程序 （一）受让人的确定程序 （1）招标出让的程序