01物业管理达标创优标准作业规范

创优文件0001（作业规范） 农科时代广场物业管理达标创优标准作业规范 1目的 规范住宅小区（大厦）物业管理达标创优工作，确保创优达标工作完善有效。 2适用范围 适用于农科物业公司创优达标工作。 3职责 3. 1公司总经理负责达标创优工作的组织、监控。 3. 2公司分管副总经理和项目处经理具体组织实施达标创优工作。 3. 3项目处和公司各部门负责依照本规范进行达标创优工作的具体作业。 4程序要点 4.1物业管理“达标创优”简介 4. 1. 1 “国家级物业管理优秀小区/大厦/工业区”达标评比是由国家建设部每年组织的全国 物业管理达标考证分为90分（百分制），参加评比的小区、大厦、工业区由各省委或物业管理 主管部门推荐考证合格后（90分）可荣获由建设部颁发的“全国城市物业管理优秀小区/大厦 /工业区”荣誉称号（考评总分在95分以上可获“全国城市物业管理优秀示范小区/大厦/工业 区”称号）。达标后由建设部每两年复查一次，复查合格后可继续保持“国优”称号。 4. 1.2“省级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”是由各省建委每年组织的全省范围物 业管理优秀小区/大厦/工业区评比。考评达标分数一般为85分，参加考证的小区/大厦/工业 区由省内各城市推荐。考证合格后，可荣获省级“城市物业管理优秀小区/大厦/工业区”称号。 达标后由各省建委每两年复查一次，合格可继续保持“省优”称号。 4. 1.3“市级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”是由国内各主要城市自己每年举行的 全市范围物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比。参加考评的小区/大厦/工业区达标后可荣 获市级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。 4. 1.4“区级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”是由各主要城市的各区级住宅主管理 部门举行的全区物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参加考评的小区/大厦/工业区达标后可 荣获区级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。 4. 2物业管理公司创优工作一般需要经过以下几个步骤 4. 2. 1确立目标。 4.2.2成立创优领导小组。 4. 2. 3内部动员。 4.2.4对照“创优“标准进行内部整改。 4.2.5进行“自检”和“预检”。 4. 2. 6迎检达标。 4. 3 “创优”达标的基本工作要点 4. 3. 1确立“创优”目标 物业管理公司应首先确定准备“创优”的小区/大厦/工业区的创优目标，即明确是达到“国 优”标准还是“省优”、“市优”、“区优”，以便为创优工作定下一个基本格调。定立“创优” 目标时，应注意结合参加“创优”小区的实际情况和公司的保证能力，不可一味地好高鹫远。 4. 3. 2成立“创优”领导小组 “创优”工作开始前应由公司领导亲自挂帅成立“创优”领导小组。创优小组一般应由公司 各部门的负责人和项目处经理组成。对于重要地“创优”工作，应由公司总经理亲自挂帅以 便加强“创优”工作的支持力度，确保“创优”工作必要的人力、物力保障。 4. 3. 3内部动员 “创优”开始时，应首先对内部员工，特别是参加“创优”小区/大厦/工业区项目处的全体 员工进行“创优”总动员，通过会议、宣传，加强管理力度等措施使相关员工尽快进入紧张 的“创优”工作状态，提高、加快工作效益、工作节奏，作好打硬仗、“吃苦”的准备。 4. 3. 4对照“创优”标准进行内部整改 创优工作应当遵循的“创优”达标准备为参照，边整改边对照“标准”逐步达到“创优”标 准的工作方式。内部工作“创优”整改包括“创优”小区/大厦/工业区硬件设施（房屋、设 备、设施、环境等的整改和“创优”资料（原始凭证、管理体系等）的完善两大部分。 4. 3.5在“硬件”设施的整改 应当作到以下几个方面的完善 a）所管理物业楼宇外观的完好、整洁。“创优”小区应当做到或基本做到楼宇外观完好，无 墙皮剥落、乱涂乱画乱张巾，整洁无污染、锈迹，油漆鲜亮、标识清楚。特别应注意阳台封 闭的统一有序和不违反法规，不改阳台的使用功能，各种外观管道清洁完好，无锈迹污染， 无违反“装修管理规定的乱拉线、乱搭建、随意改动门窗色调等现角（详见装修管理标准 作业规范）。 b）所管理的楼宇内部整洁、有序、安全。无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、 乱改（改动房屋的使用功能，特别是随意改动房屋结构）等建章现象；各类楼宇内部基本设 施完好、整洁、标识完整清晰（详见装修管理标准作业规范和防火管理标准作业规范）。 C）所管理小区/大厦/工业区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态。“创优”整 改时应对照“创优”标准。特别注意两个方面的问题一是各类公共配套设备、设施的完备, 即作为小区规划和居家生活应当配置的公共配套设施、设备不能缺项和随意减少；二是各类 公共设施、设备的使用完好率应注意达标，对日常管理比较被忽略的设施、设备，如路灯、 路牌等要特别加以注意保持其使用的完好率； d）设备机房的环境和设备表面维护管理应作到整洁、干爽，无灰尘、锈迹、脱漆、杂物， 无虫、鼠害迹。设备机房和设备表面反映出来的是直观的设备维护管理水准高低，整改时应 特别注意机房的环境整改和设备表面的维护工作，力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防 护措施完善，设备表面光泽饱满、标识清晰，无油渍、锈迹、脱漆现象（详见机电维修部 相关标准作业规范）； e）消防系统配置齐全，标识清楚完善，消防疏散通道畅通。“创优”整改时应特别注意对消 防系统的整改，力争做到消防设施、设备齐全完好，可随时启用，消防疏散应急照明灯、消 防疏散通道畅通，无任何阻碍，特别注意高层建筑的防火通道门口能随时处于关闭状态，通 往天台、逃生平台的防火门无锁闭；楼宇四周消防通道无占用、停车等易被忽略的消防隐患 （详见消防管理中心各标准作业规范）； f）除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要设施如二次供水系统、水池、水箱 的清洁、消毒、煤气管道、电梯等设施、设备的安全防护措施一定要完善到位； g）卫生状况至关重要。“创优”整改时要特别注意整改小区/大厦/工业区的各个卫生死角 的卫生，如商业网点站前、停车场、雨棚、天台、垃圾中转站、绿化花丛等处的卫生状况。 严格管理控制好小区内的乱张巾、乱涂画等现象，严禁在小区内养家禽（详见保洁部相关标 准作业规范）； h）“创优”小区/大厦/工业区的环境美化对“创优”评比影响极大。整改时应特别注意环 境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界，以有效地提高分值（详见 园林绿化相关标准作业规范）； i）公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备，各种必要的防护设施完好齐 整，保安设备先进完善（详见秩序维护部相关标准作业规范）； 4. 3.6在“创优”迎检资料的整理 力求资料的完整、真实、可靠。“创优”迎检资料通常包括以下内容 a）“创优”小区/大厦/工业区的产权资料 规划许可证； 用地协议书； 投资许可证； 开工许可证； 红线图； 总平面图。 b）竣工验收资料 土建竣工验收书；