安置房物业管理

三位一体安置房小区物业管理的新模式 □徐月秋 安置房小区的物业管理是城市化推动以来全区各级普遍关注的一个重大民生问题，怎样管、管什么、谁来管，理论方面的探讨从未中断，但现实中反映出来的思想相识的排斥现象，管理机制的滞后现象，配套设施的短腿现象，始终没有得到很好解决。蠡园开发区经过探究实践，走出了一条社区居委会、业主委员会、专业物业公司“三位一体”管理的新路子，不仅理顺了方方面面的关系，而且真正做到了为民惠民利民。 一、主要做法 蠡园开发区组建了具有独立法人资质的润和物业服务有限公司，分设7个物业管理站和2个物业管理处。物业从业人员218人，接管住宅面积130.8万㎡，其中，隐秀苑小区30万㎡、2462户；湖滨苑小区10.6万㎡、806户。从2009年5月1日起，开发区安置小区物业管理工作全面由润和物业公司移交社区，实施条块结合、统分结合的管理机制。针对本地区的现实状况，推行社区居委会、业主委员会、物业公司“三位一体”管理新的运作模式，具体有以下五个特征 1、创新模式，下移重心，增加物业管理的工作针对性。开发区各社区设立物业管理站，作为润和物业公司的分支机构。对内物业管理站人、财、物统一由各社区全权负责管理，对外润和物业公司在法律主体上和业务归口上为各管理站担当责任。各物业管理站在社区的领导下对本安置小区的保洁、保安、保绿、保修等日常管理、物业费收缴、违章违规行为处置等均应履行好自己的职能。 2、优化配置，平衡资金，增加物业管理工作的基础性。安置小区物业管理移交社区原则上要做到物业收支基本平衡。对于收支缺口，开发区依据小区的规模以实惠条件配置商业店面房，以店面房租金进行弥补。同时，依据各社区“两整两创”和物业管理站工作达标验收状况，年终一次性赐予各管理站下发考核奖。各社区可以依据物业管理站的收支状况敏捷驾驭。原物业公司未收足的物业管理费部分作为应收款（债权）无偿划拨物业管理站。各社区物业管理站的财务收支独立核算，自负盈亏。 3、统筹协调，有偿服务，增加物业管理工作的专业性。社区物业管理站与润和物业公司的业务实施统分结合。原则上电梯修理、房屋修理、绿化管理、垃圾清运、化粪池清坑等需特地设备和专业技术的业务由润和物业公司以低于市场价的实惠条件为各社区物业管理站供应有偿服务，润和物业公司和各社区物业管理站以服务合同的形式相互约束。保洁、保安等日常管理工作和修理工作由各管理站依据本小区的特点和上级管理机构的规定各自实施，润和物业公司予以相关业务指导。 4、配强人员，提升实力，增加物业管理工作的实效性。各社区物业管理站站长由社区副书记或副主任兼任，原则上要求专职管理，润和物业公司各安置小区物业管理人员依据现有岗位整体移交到各物业管理站。物业管理站聘请物业人员时优先安置辖区内“4045”人员，经培训后进入物业管理行业，润和物业公司先后两次举办了培训班，对站长（经理）与管理人员进行培训，对新职工实行了2期培训，从业人员素养得到较大幅度提高，物业管理站人才结构得到合理改善。 5、改善配套，归集基金，增加物业管理工作的长远性。开发区做好修理基金的归集工作，凡是当年已交付运用的农居房都力争归集好修理基金，缴市物业管理中心，设立专户，专项存储，按规定有支协作理运用基金利息；主动妥当解决农夫安置房“两证”的办理。对房屋大修理基金、电梯更新基金的归集采纳分期支付的形式，制订好付款支配，每年列入财政预算，由此解决因拖欠基金而带给物业管理的相关问题；对在建工程完善相关制度，确保基金的预留，不被挪作它用；对原小区的配套设施统一检修、维护、改善，确保正常运用功能的发挥。 二、初显成效 蠡园开发区安置小区物业工作下移社区来，由于方案周密，操作程序清楚，实施快速，加上各有关部门协调协作到位，目前已经逐步理顺了领导、管理、服务的关系，各级岗位职责明确，各物业工作站绽开工作正常有序，社区物业管理成效初显。 1、社区工作主动性明显高涨。原物业公司和社区是两个不同的单位，尽管有联系有协作，但关系不是非常紧密。下移后，小区物业管理主要由社区担当，并由副书记或副主任兼任站长，变原来的代管为现在的直管，更加便于为本小区解决“4050”人员就业问题，同时干脆促进了社区的工作热忱更为高涨，处理解决业主的问题更为与时和到位，社区居委会、业委会、物业公司“三位一体”的模式运行更加顺畅。 2、 物业管理体制机制逐步理顺。社区居委会、业委会、物业公司紧紧围绕“三位一体”管理各方的工作职责开展工作，使小区的管理日益向全覆盖、立体化、动态化发展，同时也推动了社区各项工作的开展。社区物业管理站、物业公司协作，形成了由社区物业管理站和物业公司组成的联系协作机制，通过彼此间良好的协作与协作，与时解决服务过程中发觉的问题，共同为社区居民服务。社区物业管理站通过发挥政府与百姓间的桥梁纽带作用，做好群众看法的收集和反馈工作，与相关部门连接，与时整改，改善管理举措，提高服务质量，与时协调管理过程中的新问题，协商处理方法。 3、业主参加管理主动性明显增加。由于物业管理关系理顺了，社区、物业和业主的沟通增加了，物业与业主关系更为融洽，业主们普遍认为物业下移的管理模式对他们的利益更有保障，尝到了甜头，得到了好处。因此业主们从思想观念上有了变更，纷纷自觉主动参加小区的物业管理工作。主动提建议、出办法、想方法，主动加入小区物业管理队伍，成为一支编外管理的力气。同时，小区业委会也更为主动地参加管理，常常与社区和物业沟通磋商，为管好小区，服务好业主献计献策。 4、物业服务标准质量不断提高。物业管理站加大对物业管理从业人员的管理力度，将全部的规章制度统一上墙并建立台账，广泛接受居民监督，同时接着加大物业整顿力度，加大行政管理力度。对不仔细履行物业服务、管理水平低、服务质量不到位的物业人员赐予相关处理。严格实行了定岗、定责、定标准，重新整合人力资源，优化人员组合，落实服务站长责任制，并制定具体的考核标准与严格的奖惩方法，每月实施考评，待遇与工资挂钩，使得物业管理机构内部责任更加明确，职责更加具体，干部职工的工作责任心明显增加，工作效率有了显著提高。 三、当前各安置小区存在的共性问题 物业管理工作是一项社会性、综合性系统工作，千头万绪，牵动着千家万户老百姓的心，应当得到全社会的关切和支持。反观全区面上的现状，大多数农夫身份转变后，并没有像真正的市民一样去了解、接受、参加物业管理，导致有的安置小区内涵与外观很不协调，存在较大反差，最突出的共性问题有 １、部份居民思想观念旧。一些新市民受传统散居村落影响，缺乏整体意识，个别业主只顾自己利益，在公共部位私搭滥建，致使部分公共设施不能正常运用；缺少对房屋结构平安的相关学问，少数业主认为房子是自己的，属私有财产，便无所顾忌地在自己的小天地里，私拆乱改；对集中居住的新建小区不适应，一些业主私占绿地，或种菜或做停车位，不仅破坏了小区的整体规划，更侵害了其他业主的合法权益；老的生活习惯一时难以变更，垃圾乱堆乱放，墙壁上乱贴乱画，私养大型宠物，在小区宠物粪便随处可见，与现代居住环境不相符。 ２、物业组织机构运作难。物业管理不是物业管理企业一方的事，而是全体业主的事，业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利，自觉