在中国发展REITs的法律分析

在中国发展REITs的法律分析 2003年,央行颁布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知以下简称“121号文件”,提高了房地产企业信贷的门槛。同时,随着经济发展和城镇化步伐的加快,广袤的市场发展前景要求房地产业有更多的资金支持。房地产业对资金的扩大需求与传统融资渠道狭窄之间的冲突使得房地产业必需寻求新的融资渠道，房地产投资信托基金作为一种新的融资方式引起了房地产业的关注。2005年6月17日，香港证监会发布修订的房地产投资信托基金守则，撤销了香港房地产投资信托基金投资海外物业的限制，允许房地产基金投资世界各地房地产项目。国内发展商可以依据守则要求成立房地产投资信托基金，将旗下的商业地产项目注入赴港上市。2005年12月21日越秀城建地产从其控股的香港上市公司越秀投资有限公司分拆部分资产以REITs形式在香港联交所挂牌上市，成为中国内地第一只在海外上市的REITs。越秀REITs的胜利上市使得REITs再次成为房地产业关注的焦点。 一、房地产投资信托基金（REITs）的概述 （一）REITs的概念 房地产投资信托基金英文为Real Estate Investment Trusts，缩写为REITs，它事实上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由特地机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同的房地产证券，不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时，通过将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息的方式安排给股东，使投资人获得长期稳定的投资收益。 （二）REITs的种类 1、依据投资标的分类，可分为资产类、抵押权类和混合类基金 （1）资产类REITs（Equity）。资产类REITs投资标的物的全部权属于整个信托基金，主要收入来源为出售房地产获得的资本利得和出租房地产获得的租金。资产类REITs的目的在于获得房地产的产权以取得经营收入，他们干脆限制房地产资产或通过合营公司来限制该资产。资产类REITs既对具体项目进行投资,如写字楼、住房等,也可以对某个区域进行长远投资。资产类REITs的特点是通过资金的“集合”,为中小投资者供应了投资于利润丰厚的房地产业的机会；专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险；投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。 （2）抵押权类REITsMortgage 。抵押权类REITs是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券,间接参加房地产的经营，而非干脆投资房地产，收益主要来源于房地产贷款的利息。抵押权类REITs主要从事肯定期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券业务，机构本身不干脆拥有物业，而将其资金通过抵押贷款方式借贷出去，从而获得商业房地产抵押贷款的债权。抵押权类REITs的特点是为中小投资者供应了介入房地产抵押贷款市场，获得较高借贷利差的机会；专业化的管理人员将募集的资金用于多个房地产项目的抵押贷款，分散了房地产借贷风险；投资人所拥有的资产可以转让,具有较好的变现性。但由于其主要收益来源为贷款利息，所以此种类型资产组合的价值受利率影响比较大。 （3）混合类REITsHybrid。混合类REITs的投资标的物包括房地产和房地产抵押贷款，它是介于资产类和抵押权类之间的一种房地产投资信托，混合类REITs实行上述两类的投资策略,具有资产类REITs和抵押权类REITs的双重特点,即在从事抵押贷款服务的同时,自身也拥有部分物业产权，在理论上,混合类REITs在向股东供应该物业在增值空间同时,也能获得稳定的贷款利息。 2、依据投资人能否赎回分类，可分为封闭式基金和开放式基金 （1）封闭式REITs。封闭式REITs发行规模固定，投资人若想买卖此种投资信托的证券，只能在公开市场上竞价交易，而不能干脆同REITs以净值交易，同时为保障投资人的权益不被稀释，此种REITs成立后不得再募集资金。 （2）开放式REITs。开放式REITs的发行规模可以增减，投资人可依据基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份或认购权证。 3、依据组织形态，可分为契约型基金和公司型基金 （1）契约型REITs。契约型REITs的资金属性为信托财产，资金按信托契约的规定来运用，与投资人的关系为信托契约关系，利益安排为信托利益安排。 （2）公司型REITs。公司型REITs的资金属性为公司的财产，资金按公司的章程运用，与投资者的关系是股东与公司的关系，利益安排为股利安排。 （三）REITs的发展状况 REITs起源于19世纪30年头的美国。在当时依照税法，投资者成立信托形式的公司，可以避开双重征税，即信托公司假如将收入安排给收益人，可以免征公司利润税。20世纪的30年头这些税收实惠被取消，直至1960年,美国通过了国内税收法和房地产投资信托法案，规定满意肯定条件的REITs可以享受税收实惠。1965年首只REITs在纽约证券交易所上市交易。1986年美国的税法改革允许REITs干脆管理地产，1993年美国法律取消了退休基金对REITs投资的限制。由于REITs具有股本金低、市场回报高、流淌性强等特点,满意了投资者找寻稳定投资渠道以及房地产业融资的需求,加上美国法律的进一步改革，使得REITs有了迅猛的发展。截止2005年10月，在美国已有197只上市 REITs，市值达3216亿美元，REITs已经成为房地产业主要的融资工具。 澳大利亚房地产投资信托基金市场是世界上其次大的REITs市场，其第一只REITs 于1971年在澳大利亚证券交易所上市。截止2005年11月，澳大利亚房地产投资信托基金的市值已达到608.6亿美元。 REITs在亚洲的发展比较晚。2001年在日本东京证券交易所上市的Nippon Building Fund Inc是亚洲市场的首只REITs。随后，韩国、新加坡、香港等国家和地区也相继上市了REITs，到2005年底，共有54只REITs分别在亚洲七个国家和地区上市，市值总计339亿美元。 二、关于REITs的立法状况 （一）外国关于REITs的立法 REITs本身的发展历史较短，确定了REITs立法的发展历史也较短，制订特地法规来规范REITs的国家也是有限的。截止2003年底，全世界有18个国家和地区制订了REITs法规。 1、美国的REITs立法 美国是REITs发展历史最长的国家，美国关于REITs的法律法规也是目前世界上最为系统和完备的。1960年，美国艾森豪尔总统签署了房地产投资信托法案，规定满意了肯定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税，这就是最初的房地产投资信托法。此后，美国国会依据房地产投资信托法案先后通过了1976年税收改革法案、1986年的税收改革法案、1993年的综合预算调整法案、1997年房地产投资信托基金的精简法案、1999年REITs现代化法案和2001年国内税务署新税收条例。从美国REITs立法的发展进程可以看出，美国REITs立法是一种税收推动型的立法。它以一系列的税收实惠来驱动REITs市场的发展。 2、新加坡、日本、韩国及香港的REITs立法 REITs在亚洲的发展比较晚，亚洲国家关于RE