土地相关案例汇总(超多)

// clr /front/fzyd/fzyd.asplmname以案说法 中国国土资源 学校食堂不能租出去经营 对于某镇中学擅自出租划拨用地的分析 [案情] 2003年 4月，新疆某镇个体户汤某承租某镇中学闲置食堂房屋办养鸡场。镇土地管理所发觉后，对其作了调查取证，并报县国土资源管理局对汤某以非法占地为由赐予了相应惩罚。镇中学校长杨某认为汤某租赁的是房屋而不是土地，只须要在房地产管理部门办理登记手续就行了。汤某租赁的房屋是学校闲置多年不用的食堂用房，收取租金主要用于弥补教学经费的不足，是合理的，没有必要再向土地管理部门缴纳土地出让金。 [分歧] 国土局的惩罚和杨某的观点，笔者持有不同看法。笔者认为租赁房屋时承载房屋的土地也随之出租，土地和在其之上的房屋是不能分开的。某镇中学出租房屋给汤某办养鸡场，是违法变更土地用途和非法出租土地的行为，本案违法主体应是镇中学。 [分析] 地租地价理论认为，房租是一种混合租金，其中有一部分是属于地租，而另一部分是属于建筑物本身。城市房地产管理法、城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例，原国家土地局划拨土地运用权管理暂行方法等法律法规和政策都表明，在出让、租赁、转让、抵押处置房屋和土地时，必需遵循“地随房走”或“房随地走”的原则，两者不能分开。划拨土地运用权的出租，新疆维吾尔自治区城镇国有土地运用权出让和转让暂行方法其次十四条规定了限制条件，必需由划拨土地运用权的出租方办理出让手续，与市、县人民政府土地管理部门签订土地运用权出让合同，补缴出让金，办理登记手续后，方可出租土地运用权。由此可见，杨某认为“汤某租赁的是房屋而不是土地，只须要在房地产管理部门办理登记手续”这一观点明显是不正确的，与上述法律法规的规定相悖。 但是，本案的违法主体应是镇中学。土地管理法第五十六条规定“建设单位运用国有土地的，应当依据土地运用权出让等有偿运用合同的约定或者土地运用权划拨批准文件的规定运用土地，确需变更该宗土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政管理部门同意，报原批准用地的人民政府批准；其中，在城市规划之内变更土地用途的，在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”镇中学是以公益事业而取得的划拨土地运用权，若要变更土地用途，理应提交确需变更土地用途的申请书，依照法定的程序办理审批手续，经批准后，方可按新批准的土地用途运用土地。事实上，某镇中学却未经批准擅自将房屋出租给以营利为目的的汤某办养鸡场，变更了土地用途，违反了该条款的规定，构成了变更土地用途的违法行为，是本案的违法主体。 所谓非法占地是指单位或个人未经批准，擅自占用土地，接受欺瞒手段骗取批准占用土地，以及超过批准的数量多占土地的行为，其显著的特征就是行为人没有取得任何批准文件而擅自占用的土地。 [结论] 针对本案，当事人之间真实的法律关系是土地转让关系，其违法行为的表现形式是以其他形式非法转让土地，这里以本案当事人签订的房屋租赁合同为构成要件。由此可见，县国土资源局认定汤某非法占地赐予惩罚，明显适用法律不当，违法主体认定错误，违法主体应是镇中学。但汤某与镇中学之间租赁房屋的行为属于民法调整的范畴，不受法律爱护。 土地管理部门应处理某镇中学，因为镇中学既是房屋全部权人，又是土地运用权享有者，出租房屋时连同划拨土地运用权一起出租，其行为未经县经以上人民政府批准，未补缴土地租金，也没有办理划拨土地运用权出租手续。依据城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例第四十六条“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地运用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并依据情节，处以罚款”的规定，县国土资源局应依法收缴镇中学所收租金中包含的土地收益部分，并对其违法行为，依据情节赐予惩罚。 来源中国国土资源报2005 // clr /frontNEWS/chinaResource/SEARCH.htm（国土报搜寻网） 土地出让金有无优先受偿权 由一起案例引出的话题 国土资源新闻网 2004年2月4日1050 案情某市有一宗土地，在欠交土地出让金３００万元的状况下，就已颁发了国有土地运用证，后该土地运用权人以这宗土地作抵押，从银行贷款，贷款到期后未能被偿还，现该银行通过诉讼已进入执行程序。法院现要求市国土资源局帮助执行，把土地权属过户到银行名下。而国土资源局认为，过户可以，但应优先清偿所欠土地出让金，理由是出让金属于政府收益，应优先受偿。但银行和法院认为土地出让金属于一般债权，不能享有优先权。 话题一出让金作为政府收益能否优先于抵押债权受偿 假如能，就会出现两个新问题Ａ．征用土地的补偿费能否因等同于出让金性质而应优先受偿Ｂ．土地抵押登记时，国土资源局未告知抵押权人欠交土地出让金的事实，属于权利瑕疵，国土资源行政主管部门是否担当行政赔偿责任 话题二依据闲置土地处置方法规定，拟定闲置土地处置方案时，应与抵押权人一并协商拟定，假如抵押权人只同意过户而不参与处置方案，国土资源行政主管部门如何处理 土地出让金作为一般债权与抵押权相比并没有优先权，至多在告知抵押权人的状况下拥有抗辩权 对以上问题，笔者的观点如下 目前明确规定其他权利优于抵押权而享有优先受偿权的法规或司法说明，笔者只驾驭一个，即最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（〔２００２〕１６号），该批复第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行中，应当依照合同法第２８６条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。而合同法第２８６条只规定建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，并没有明确是否优先于抵押权。就目前而言，关于优先于抵押权的其他权利的相关规定，除了一些可以推定的规定外，就只有这样一个颇具争议的司法说明。 回到本文要探讨的问题。未刚好缴纳的土地出让金作为政府收益是否确定有优先受偿权笔者认为，政府收益与其他债权相比是不是有优先受偿权，关键在于有没有法律依据。在本案中，假如国土资源局在对抵押合同进行审批时，没有书面告知银行“这宗土地尚欠土地出让金”，那么，土地出让金没有优先受偿的权利，而只能作为一般债权对待。有人可能会主见国家利益高于其他利益。笔者则认为，这样的主见过于原则。民事诉讼法第２０３条规定，已作为银行贷款等债权的抵押物或者其他担保物的财产，银行和其他债权人享有就该抵押物或者其他担保物优先受偿的权利。而企业破产法第２８条也明确规定，有担保的财产不属于破产财产。而作为国家收益的税收却只能从破产财产中扣除。 从上述规定可知，从国家利益角度来推断本案出让金优先受偿权问题，不太符合法理。那么，假如本案中，银行被书面告知拟抵押土地尚欠３００万元出让金，那么，国土资源局优先受偿的观点能成立吗笔者认为，不能成立。但国土资源局代表政府却因告知拥有了与抵押权相抗辩的抗辩权。其依据可从以下规定推断出 城市房地产抵押