土地报价研究方法

土地报价探讨方法与报价策略 土地报价探讨方法 与报价策略 2004年12月 书目 第一章 序言................................................1 其次章 土地报价决策方法 2 第一节 项目评价指标体系2 其次节 投资决策方法4 第三章 土地报价探讨方法概要 11 第一节 可行性探讨方法是最好的土地报价探讨方法11 其次节 土地报价探讨提纲11 第四章 产品定位方法 13 第一节 筛选产品类型13 其次节 市场探讨14 第三节 产品方案初步优化16 第五章 初步规划与方案优化 21 第六章 投资估算 26 第一节 基本方法26 其次节 土地报价软件的投资估算方法26 第七章 投资分类 29 第一节 投资分类目的与方法29 其次节 土地报价软件的投资分类方法29 第八章 投资运用支配 31 第一节 支配投资运用支配的方法31 其次节 土地报价软件的投资支配方法32 第九章 收入及税金计算 33 第一节 销售收入及税金计算方法33 其次节 土地报价软件销售收入计算方法35 第十章 资金筹措支配 40 第一节 资金筹措支配的编制40 其次节 土地报价软件资金筹措方法40 第十一章 土地基本报价方案 42 第十二章 多因素变更土地价格临界点分析 44 第十三章 风险分析方法 46 附件录 土地报价可行性探讨案例原始数据 48 第一章 序言 土地拍卖为每个房地产企业供应了公允竞争的机会，也给房地产企业带来了巨大的挑战，为获得土地而进行的激烈竞争，大大压缩了房地产企业的获利空间，使之真正步入了微利时代。微利时代的到来，投资决策更要慎之又慎，过于保守将无法获得土地，略微不慎很可能亏损。 通过视察，我们发觉每次土地拍卖，大多数企业报价很低，报价没有竞争力，照此下去将恒久无法获得土地，这些企业中除了部分企业对土地的需求短暂不是很迫切，参与竞拍旨在积累阅历之外，不少企业已是多次参拍，希望能竞拍胜利，但是心里没有底，面对激烈竞争，怕应价过高导致损失，所以报价过于保守, 面临着关门的局面。对于这些竞买人，不仅须要志气，更须要科学的土地报价决策方法和依据。 还有一种现象是，有些地块的土地价格依据眼前的产品价格测算已是无利可图的，甚至亏损，有人认为这是盲目报价的结果，有的则认为是超前眼光，莫衷一是。应当说，两种可能性都有。有的企业竞得土地以后又放弃了，如苏州某地块由某房地产公司竞得后，做了很多方案感觉到风险很大，只好变通方法转移风险，结果导致了肯定损失，又如某市某房地产公司竞得后，放弃中标，损失保证金200万元，全国类似状况还有不少，这种状况的确是盲目决策的结果。但多数高价竞得者则充溢信念，认为自己的眼光没有错，随后不断攀升的房价，使他们当时高价获得的土地不仅不会导致亏损，还可能获得较高的利润。 以上现象都可以通过可行性探讨找到答案。但在这里提个醒，希望决策者们保持醒悟的头脑，千万莫把盲目决策当着超前意识。 因此，影响房地产企业胜利的确定因素已由以往的开发实力、融资实力、营销实力，上升为决策实力。不仅凭感觉决策已经不行了，即使经过具体测算若决策方法不够科学也是不能满足要求的，就象现代斗争一样已经进入了精确制导时代。据有关专家预料，全面实行土地拍卖招标挂牌，将有一大批房地产企业面临淘汰，能长期立于不败之地的必定是那些重视前期工作、驾驭科学决策的企业。 目前，虽然已有不少房地产企业起先重视项目前期工作（有人称其为“前营销”），但多数企业的留意力还停留在后营销阶段，正象专家们一语道破指出的，有的房地产企业决策者甚至不知道现金流量是何物。据分析，目前房地产业界前期决策的整体水平与工业项目相比至少相差十五年此话并非危言耸听，确有肯定依据。早在1983年国家计委就已发文规定了工业项目可行性探讨内容。1987年颁发建设项目经济评价方法与参数，1993年发布建设项目经济评价方法与参数其次版。而直到2000年建设部才颁发房地产开发项目经济评价方法，到目前为止还没有得到普遍重视。 为提高土地报价决策的科学性，我作为房地产开发项目经济评价方法的主要起草人员，通过多年实践，感到有责任为房地产开发项目经济评价方法的推广应用，为提高国内房地产企业的竞争力尽微薄之力。在房地产开发项目经济评价方法基础上，依据目前土地拍卖招标挂牌的理论与实践，提出了一套“科学好用、简便快捷”的土地快速报价决策方法，同时推出与其配套的铭星土地报价探讨决策软件。以满足广阔房地产企业参与土地拍卖招标挂牌之急需。 其次章 土地报价决策方法 第一节 项目评价指标体系 一、主要指标 1、财务内部收益率 （1）全部投资财务内部收益率FIRR （2）资本金财务内部收益率FIRR 2、投资利润率 （1）全部投资利润率 （2）资本金净利润率 3、借款偿还期 4、土地最高报价 5、风险决策指标 （1）财务内部收益率的期望值（） （2）财务内部收益率达到基准收益率的累计概率（） （3）财务内部收益率小于0的累计概率（） 二、指标的含义及推断准则 1、财务内部收益率 含义财务内部收益率的含义与银行存款利率是等同的，假如某人有一笔资金，存到银行的利率（存款按复利计算）与投资一个企业的财务内部收益率相等的话，那么，二者获得的收益是等值的。 标准基准收益率 准则财务内部收益率≥基准收益率，项目可行 2、利润率 含义资产增值的幅度 投资利润率（利润总额总投资）100 资本金利润率（税后利润资本金）100 准则利润率≥最低利润率，项目可行 3、借款偿还期 借款偿还期主要反映债权人的风险，而债权人的收益是通过利率确定的，一般借款偿还期越长