土地投资开发项目可行性研究报告

土地投资开发项目可行性探讨报告 书目 第一章 总论3 1.1项目名称3 1.2项目承办单位3 1.3项目建设地点3 1.4 项目开发内容与标准3 1.5 项目一级开发投资估算与财务分析3 1.6结论与建议3 其次章 项目区位分析3 2.1项目位置3 2.2 项目现状分析3 2.3 出让地块分析3 2.4 项目用地规划条件3 2.5项目所在区域交通分析3 2.6项目所在区域绿化环境分析3 2.7 项目所在区域商业环境分析3 2.8项目所在区域规划3 2.9 项目所在区域与周边关系3 第三章 SWOT态势分析3 3.1 优势3 3.2 劣势3 3.3 机会点3 3.4 威逼点3 3.5 分析结论3 第四章 项目开发地点与开发条件3 4.1 项目开发区域概况3 4.2 现状调查与分析3 4.3开发条件3 第五章 土地一级开发方案3 5.1方案综述3 5.2 开发方案3 5.3 征地、拆迁方案3 5.4 基础设施建设3 5.5 项目分期开发支配3 第六章 环境生态影响分析3 6.1 生态环境3 6.2 社会环境3 6.3 水环境3 6.4 声环境3 6.5 空气环境3 6.6 环境爱护措施3 第七章 节能节水措施3 7.1 节能3 7.2 节水3 第八章 投资估算与资金筹措3 8.1 投资估算3 8.2 资金筹措3 第九章 效益分析3 9.1 财务分析3 9.2 社会效益3 9.3 互适性分析3 第十章 风险分析3 10.1 项目的风险分析3 10.2 防范和降低风险的措施3 第十一章 结论与建议3 11.1 结论3 11.2 建议3 第十二章 附录3 12.1 附件3 12.2 附表3 第一章 总论 1.1项目名称 土地收储开发项目可行性探讨报告（以下简称项目） 1.2项目承办单位 公司（项目责任主体）是经市人民政府批准，于2000年8月正式组建的国有独资公司，注册资本金100亿元，是市基础设施投融资主要平台之一。 公司商业银行信用评级达到AAA。现已累计通过商业银行贷款，国家政策性银行贷款，银行票据、招商引资、发行信托支配、发行企业债券等方式完成投融资和招商引资约350亿元，先后完成了市机场改扩建征地拆迁、二环路、立交桥、绕城线等50多个省市重点工程项目的投融资与建设，为市重点基础设施建设做出了巨大贡献。 1.3项目建设地点 位于市的区（县）。地块的东西南北四面分别为。探讨范围北临，南临。 1.4 项目开发内容与标准 项目区土地整理工作，因为现状地形比较困难，须要将地块整理为可利用地。进行竖向工程整理，同时解决项目区交通、水、电等设施配套接入问题，留意地块内景观和投资经济性等相关内容。 按土地整理要求完成开发区域内的规划编制和征地拆迁工作，并依据规划要求完成区域内道路、市政管网、景观绿化与土地平整工作，将“生地”变为“熟地”，达到土地交易要求。 开发范围的整理 土地勘测定界 土地权属调查 土地开发范围的整理 土地征收及拆迁安置补偿 拟定实施方案 基础设施的建设 项目一级开发的主要内容 开发范围、面积、地上建（构）筑物附着物调查 开发支配、开发成本测算 工作完成时限、实施方式 河道治理 场地竖向整理 城市道路建设 城市公共绿地建设 城市市政公用设施 l l 项目土地一级开发主要工程量表 指标名称 单位 指标 备注 市政道路 m2 241644.46 新建9条次、支道路 桥梁 座 15 预应力简支梁桥 场地整理 m2 571529.61 河道整治 m2 38631.2 公共绿地 m2 26384 1.5 项目一级开发投资估算与财务分析 1、投资估算 项目动态投资300980.59万元（不含土地收储开发整理投资回报），各部分费用详见下表。 序号 工程或费用名称 数值（万元） 第一部分 建安工程费 41489.61 其次部分 其他基本建设费用 217640.57 第三部分 预备费 20730.41 第一、二、三部分费用合计 - 279860.59 工程静态投资 - 279860.59 第四部分 建设期银行贷款利息 21120.00 工程动态投资 - 300980.59 第五部分 土地收储开发整理投资回报 41130.42 工程总投资 342111.01 2、资金筹措 项目动态投资300980.59万元,项目总投资342111.01万元，企业自筹资金122111.01万元，占项目总投资的35.69。银行贷款220000.00万元，占项目总投资的64.31。 3、土地出让收入测算 项目土地经整理后，可出让经营性用地1011.82亩，预料按440万元/亩出让，可得收益445200.80万元。 4、财务指标 指标名称 单位 指标 土地开发总收入 万元 445200.80 土地开发净利润 万元 39727.93 全部投资回报率 30.64 资本金净利润率 32.53 财务内部收益率（税前） 10.08 财务净现值（税前） 万元 15955.40 投资回收期（税前） 年 4.48 财务内部收益率（税后） 8.16 财务净现值（税后） 万元 1158.40 投资回收期（税后） 年 4.54 5、盈亏平衡分析 盈亏平衡点固定成本/（销售收入-变动成本）。 项目盈亏平衡点408.92万元。 1.6结论与建议 项目区位为上等，但拆迁成本和工作量较大，其地块的优势劣势都存在，地块价值也较优越，就其地块的价值来看，建议作为高档小区和配套商业进行规划设计。 其次章 项目区位分析 2.1项目位置 项目位于市的区（县）。地块的东西南北四面分别为、、、。探讨范围北临，南临。 2.2 项目现状分析 项目现无房、地调资料，以下数据依据11000地形图图解量面积测算。 1、地面房屋构筑物 项目开发涉与拆迁约后所村约950户，拆迁面积约711988.55m2，每户300m2范围内约284795.42m2，超300m2约427193.13m2。 2、土地性质 扣除已出让用地面积，已修道路面积，需新征地1550.85亩。 2.3 出让地块分析 项目范围用规划总面积2206亩，扣除已出让地块155.55亩，可出让用地面积888.34亩，其中住宅用地846.24亩，商业用地144.9亩。 用地性质 数量（亩） 总用地面积 2206 绿地面积 489.57 道路面积