土地审批制度、程序及基本要求

土地审批制度、程序及基本要求 一、土地管理基本学问 1、土地制度及土地权利体系 土地公有制全部者、运用者、行使权力者、城乡二元体制 全部权 运用权 他项权利 国家全部 集体全部 国有土地运用权 农地承包经营权 集体建设用地运用权 土 地 权 利 体 系 土地权利体系 2、土地利用总体规划体系 （1）五级规划体系 全国土地利用总体规划 省级自治区、直辖市）土地利用总体规划 地市级土地利用总体规划 县级土地利用总体规划 乡镇级土地利用总体规划 （2）规划的分级审批 国务院批准全国的总规；省、自治区、直辖市的总规；省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划 省级批准除上述范围外的 市级批准乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准 3、土地利用支配管理 土地利用年度支配，是指国家对支配年度内新增建设用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的详细支配。 年度支配的审批程序及权限及规划审批相同。 4、现行耕地爱护制度体系 （1）土地用途管制制度 国家实行土地用途管制制度 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，限制建设用地问题，对耕地实行特殊爱护 三个基本方面 实现用途管制的基础是分类确定土地用途 实现用途管制的依据是土地利用总体规划 实现土地用途管制的关键是农用地转用和土地征收审批 （2）基本农田爱护制度 土地管理法第三十四条规定“国家实行基本农田爱护制度” 主要可概括为以下规定 划定基本农田爱护区五类耕地、80以上、落实到地块和农户 严禁占用基本农田 五类耕地 a 经批精确定的粮、棉、油生产基地内的耕地 b 有良好的水利及水土保持设施的耕地，正在实施改造支配以及可以改造的中、低产田 c 蔬菜生产基地 d 农业科研、教学试验田 e 国务院规定应当划入基本农田爱护区的其他耕地 （3） 耕地占补平衡制度 土地管理法第三十一条规定，国家实行占用耕地补偿制度，落实占补平衡制度中主要实行以下措施 明确责任，落实耕地占补平衡的法定义务 建立建设项目补充耕地及土地开发整理项目挂钩制度 建立补充耕地储备制度，逐步做到先补后占 单独选址的，用地单位负责补充 城市批次的，市、县、乡政府负责补充 村庄集镇分批次建设的,集体经济组织负责 接收耕地开垦费的单位负责 抓好补充耕地资金的落实 测算等别折算系数，确保数量、 质量不降低 （4）土地开发整理复垦的有关政策 “在爱护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用土地”，“国家激励土地整理”，“因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当依据国家有关规定负责复垦” 二、审批制度 建设用地审批管理的内涵 建设用地审批管理是指法律授权的机关依据法律授予的职权，对建设项目用地的申请、审查、批准以及及之相关的各个环节所实施的行政管理。其主要任务是爱护耕地及为经济建设服务；爱护土地全部者和土地运用者的合法权益；严格审查建设项目用地；实行有力措施，确保实现耕地占补平衡；规范建设用地审批管理工作。 审批制度主要包括 1、建设项目用地预审 2、农地转用审批 3、土地征收审批 4、土地供应审批 农用地转用审批用途管制的核心 批准条件为 符合土地利用总体规划 已纳入土地利用年度支配 已履行或能够履行耕地占补平衡义务 占用林地的需经有权一级林业主管部门审核 须符合国家建设用地供应政策 1、概念农用地、依法、依规、划转建设用地 2、批准权限 国务院 省、自治区、直辖市人民政府 设区的市、自治州人民政府审 1、农用地转用审批权限 国务院的审批权限 （1）国务院批准的建设项目和省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程及大型基础设施建设占用土地。单独选址 （2）在土地利用总体规划确定的直辖市、支配单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在100万人以上的城市建设用地规模范围内，为实施该土地利用总体规划，依据土地利用年度支配申请城市分批次建设占用土地。城市批次 省级人民政府的审批权 除国务院审批权限以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需报省、自治区、直辖市人民政府审批。 设区的市、自治州人民政府审批权 假如乡镇土地利用总体规划已由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准，则该乡镇所在地的镇区及所属村庄、集镇的建设用地规模范围内的农用地转用，可以由设区的市、自治州人民政府批准。 2、土地征收审批权限 国务院 省、自治区、直辖市人民政府 国务院的审批权限 （1）基本农田 （2）基本农田以外的耕地超过35公顷的 （3）其他土地超过70公顷的 省级人民政府的审批权限 征收除国务院审批权限以外土地的，由省级人民政府批准 （1）低于35公顷面积的耕地（不包括基本农田） （2）低于70公顷面积的其他土地 注其他土地是指耕地（含基本农田）以外的土地。 包括除耕地以外的农用地（包括园地、林地、牧草地等）、 建设用地和未利用土地等 3、土地供应审批权限 县级含以上人民政府 建设项目用地报批程序（单独选址的） 1.建设项目用地预审 2.用地单位提出用地申请 3.市（县）拟定一书四方案 4.逐级报至有审批权一级政府审批 5.批后实施（2－4为组件报批过程） 三、预审 建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查 1、法律依据 中华人民共和国土地管理法第五十二条 建设项目用地预审管理方法国土资源部令第42号 中华人民共和国土地管理法实施条例 各省建设项目用地预审管理实施方法 2、预审原则 符合土地利用总体规划爱护耕地，特殊是基本农田 合理集约利用土地 符合国家供地政策 3、分级预审 需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该级人民政府的国土资源管理部门预审 需核准和备案的建设项目，由及核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。 4、预审程序 A、申请 需审批的建设项目在可行性探讨阶段，由建设用地单位提出预审申请； 需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出用地预审申请； 需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。 B、受理 应当由国土资源部预审的建设项目，通常托付项目所在地的省级国土资源管理部门受理，但建设项目占用规划确定的城市建设用地范围内土地的，托付市级国