土地增值税清算鉴证业务操作

土地增值税清算鉴证业务操作指南 依据土地增值税清算鉴证业务指导看法（以下简称“指导看法”），制定本指南。 第一章 清算鉴证业务打算 第一条 依据指导看法第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应留意下列问题 （一）胜任实力评估应考虑对客户及其所在行业的熟识程度，类似业务的鉴证阅历，具备执行业务所必需的素养及专业胜任实力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。 评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满意所担当鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。 （二）应依据质量限制执行规范建立内部限制制度并能够有效运行，正常状况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量供应制度保证。 对事务所与鉴证业务相关的内部限制，应依据企业内部限制评价制度的规定，进行自我评价。在内部限制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。 （三）被鉴证人无法供应鉴证材料或其他缘由限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表看法。避开事实不清晰证据不充分的状况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。 应关注调查的独立性保持状况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有实力评价证据的资格，鉴证人员是否有实力评价证据对鉴证事项的证明力。 （四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的担当实力。对超出事务所担当实力的风险，应考虑终止鉴证业务。应依据不同期间风险产生的缘由、风险不良后果的严峻程度等推断是否承接。 其次条 依据指导看法其次条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应留意以下问题 （一）应与被鉴证人达成以下业务意向鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。 （二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；托付方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为托付条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。 （三）依据托付要求评价和证明纳税申报的真实性、精确性、完整性和合法性，充分披露报告运用人须要的全部重要和重大的纳税申报信息。 （四）了解被鉴证人的纳税法律环境，充分估计实体法和程序法两个方面的法律适用风险，充分考虑涉税鉴证水平、纳税申报管理水平、执法规范程度、政府和公众对税收的认同度等因素，对税法遵从意识的影响。对税收法律环境较差的鉴证业务，应考虑在业务约定书中对双方责任做特别约定或考虑放弃鉴证业务。调查人员应将了解到的状况进行记录，作为提出建议的依据。 （五）企业所得税汇算清缴状况对土地增值税清算业务的影响。土地增值税清算项目已经取得企业所得税汇算清缴年度报告的，对相应年度的收入、成本费用鉴证可以考虑适当简化程序，并留意与所得税税前扣除的项目开发成本进行分析比对。 第三条 依据指导看法第三条的规定，鉴证人应参考本指南所附的清算鉴证业务约定书（范本），与托付人签订业务约定书。签订业务约定书时，应留意划分鉴证业务和服务业务，正确选择合同的适用类型。使所供应劳务与收费标准相对应，与所担当的责任相对应。业务约定书应按有关备案管理方法的规定，向被鉴证人主管税务机关备案。 第四条 依据涉税鉴证业务基本准则第十五条和指导看法第四条的规定，制定总体鉴证支配和具体鉴证支配，应编制鉴证支配表或在鉴证报告说明中做专项披露。 其次章 清算鉴证业务实施 第一节 项目前期管理状况鉴证 第五条 依据指导看法第五条的规定清算鉴证业务审核包括案头审核和实地审核 （一）案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一样性、数据计算精确性等。 （二）实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报状况的客观性、真实性、合理性进行审核。 第六条 依据指导看法第五条的规定鉴证清算项目及其范围，应特别关注 （一）确认应税主体资格。房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。房地产开发过程须要办理有关手续，并取得有关部门颁发的许可证照。同时具备下列条件的房地产开发企业可以确认应税主体资格 1.形式条件，是指能够供应土地运用权出让协议、付款结算单证、收款收据发票等书面形式证据； 2.实质条件，是指被鉴证单位取得土地运用权的干脆支配物权。 （二）确定应税行为。对土地增值税应税范围鉴证时，应取得有关转让行为发生、转让国有土地运用权和取得转让收入等文件资料作为证据，作出推断，发表鉴证看法。 （三）确定清算条件。对清算条件鉴证时，应取得有关商品房建设状况以及销售状况等文件资料作为证据并执行下列程序 1.审核清算项目资料是否齐全； 2.审核清算项目是否与初始项目登记表一样； 3.整体项目用途与面积分布状况的全面审核； 4.销售比例计算结果鉴证。 （四）确认清算申报期限。对项目清算申请期限进行鉴证，应执行下列程序 1.查证符合应清算条件的托付单位是否按税法规定办理清算手续； 2.查证符合要求清算条件的托付单位是否按税法规定办理清算手续。 （五）确认执行清算鉴证业务的时间条件。执行鉴证业务，应依据税务机关对出具鉴证报告，是作为发出土地增值税清算受理通知书的前置程序，还是作为后置程序，选择出具报告是在清算申请环节还是税款申报环节，及执行业务的时间。 （六）鉴证清算项目及其范围应填制土地增值税清算鉴证业务工作底稿（范本）（以下简称“工作底稿（范本）”）的项目基本状况鉴证表和转让行为鉴证表。 第七条 依据指导看法第五条的规定鉴证清算单位确认状况，应特别关注 （一）鉴证清算单位的确认状况，应取得有关商品房建设状况等文件资料作为证据。 （二）清算单位的认定。在确认开发项目的清算单位时，应以有关部门颁发的许可证照为条件。凡应独立办理有关部门的许可证照的房地产开发项目，才是一个法定意义上的独立开发项目。鉴证时应考虑 1.以法定意义上的独立开发项目，确认开发项目； 2. 按项目开发状况划分的，应作为单独鉴证对象的单项工程或单位工程； 3.依据实际开发状况，分别以单项开发项目、单位工程或单项工程，为清算单位； 4.对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 （三）鉴证清算单位的确认状况应填制工作底稿（范本）中的成本核算对象（清算单位）鉴证表。 第八条 依据指导看法第五条的规定鉴证收入、成本、费用的归集状况，应特别关注 （一）鉴证不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集状况，应考虑发生的真实性，会计记录的完整性，金额和其他数据的恰当性，所属期间的正确性，确认内容的正确性，计价和结转的精确性。 （二）鉴证不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集状况，应填制工作底稿（范本）中的与收入相关的面积明细鉴证表和公共配套设施费鉴证表。 第九条 依据指导看法第五条的规定鉴证一般住宅、非一