土地增值税清算需重点关注的30个难点

土地增值税清算需重点关注的30个难点 一、 房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时 答依据国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发[2009]91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85以上，或该比例虽未超过85，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；该规定可用下列公示表示（已转让可售建筑面积出租或自用可售建筑面积）总可售建筑面积≥85。 （二）取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。 二、 清算单位及清算主体 （一）关于清算单位确认问题 1、对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。 2、对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目 （1）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。 （2）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。 3、对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，假如分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。 （二）对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定 企业（出地方）取得国有土地运用权后，联合其他单位（出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不担当经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当依据转让国有土地运用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票；对于取得土地运用权的出资方，接着投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。其中对出地方计算征收转让国有土地运用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地运用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。 若出地方和出资方合作建房、约定建成后安排开发产品的，出地方转让国有土地运用权的价格，为首次或者以后安排开发产品时应分出开发产品的市场公允价值加减其他补价计算确认；同时确认出资方取得该项土地运用权的成本。 三、如何理解把握“已竣工验收”的房地产开发项目 房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工验收 （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已起先投入运用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 四、房地产企业土增税清算分期问题 依据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。 五、关于预征土地增值税问题 （一）房地产开发项目全部竣工结算后，办理清算手续前，转让房地产取得收入的，应按规定预征土地增值税。 （二）办理清算手续前用建立的本项目房地产安置回迁户的，应按规定预征土地增值税。 （三）办理清算手续过程中转让房地产取得收入，未取得清算书面审核结果的，应接着按规定预征土地增值税。取得清算书面审核结果后，应按187号文第八条规定处理。 （四）法院等有权部门对房地产开发企业的房地产实施强制拍卖、变卖后，房地产开发企业未按规定的期限办理土地增值税申报手续，经主管税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的，应按有关规定核定征收土地增值税，不得预征土地增值税。 六、取得土地运用权后不进行开发或者进行部分开发后即转让的房地产，其扣除项目如何驾驭 答下面依据是否进行实质性的土地整理、开发为标准，区分两种状况进行说明 （一）取得土地运用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下1、取得土地运用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税；2、与转让土地运用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教化附加。 （二）取得土地运用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建立房屋即转让土地运用权的，其扣除项目如下 1、取得土地运用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税； 2、开发土地的成本； 3、加计开发土地成本的百分之二十； 4、与转让土地运用权有关的税金，包括印花税、营业税金及附加、地方教化附加。 七、以合作建房形式开发房地产项目的，计算有关土地增值税计税收入和扣除项目金额问题 （一）一方出地、一方出资合作开发房地产项目，双方不成立合营企业，合作中出地方以转让部分土地运用权（房地产）为代价，换取部分房地产全部权，出资方以转让部分房地产全部权为代价，换取部分土地运用权（房地产）。 对于上述出地方以转让部分土地运用权（房地产）为代价，换取部分房地产全部权的，按187号文第三条第一项确认收入，对于出资方以转让部分房地产全部权为代价，换取部分土地运用权（房地产）的，按187号文第三条第一项分别确认土地增值税计税收入和取得部分土地运用权所支付金额。 （二）出地方以土地运用权（房地产）、出资方以货币资金作价入股，成立合营企业，从事房地产开发，建成后双方实行安排方式为1.风险共担，利润共享的；2.按销售收入肯定比例提成或提取固定利润的；3.按肯定比例安排房地产的。 对于上述合营企业，以出地方土地运用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为取得土地运用权所支付金额；对于出地方，以土地运用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为转让土地运用权（房地产）所取得土地增值税计税收入。 依据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号,以下简称21号文）第六条规定，对于2006年3月2日以后发生的，出地方以土地运用权（房地产）作价入股，成立合营企业从事房地产开发的，应征收土地增值税。 （三）一方出资、一方出地合作开发的房地产项目，项目公司成立前为该项目各自支付的土地或工程款，能供应合法有效凭证的，允许在该项目清算时予以扣除。 八、项目营销设施建立费问题 1、依据土地增值税暂行条例实施细则的规定，开发间接费用，是指干脆组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费、周转房摊销等。 因此，计算土地增值税时，项目营销设施建立费不能包含在开发间接费里。 2、房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除 房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同状况处理 （1）房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建立、装修等费用，应计入房地产销售