土地增值税清算讲义

土地增值税清算指南及纳税筹划 开征土地增值税的目的 （1）为了增加国家对房地产开发和房地产市场调控力度，规范房地产市场。 （2）为了限制房价上涨过快，抑制炒买炒卖房地产的行为。 （3）为了提高我国土地的利用效率。 （4）为了规范国家参及国有土地增值收益的安排方式，增加国家财政收入。 主要亮点有两个，其一是依据房产销售增值额的凹凸实行差别累进税率；二是对于不同类型的房产实行差别税率。 征税方法实行先预征，后清算，多退少补。 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发[2010]10号 提高战略级别的严厉性（体现在两个方面） （一）将遏制房价及维护社会稳定一视同仁，这是中心对高房价的社会危害性评级最严厉的一次。 （二）首次将问责机制提到文件的“其次条”，通知强调“对稳定房价、推动保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”，并且让监察部介入。 这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。 遏制房价过快上涨的四大手段 （一）运用信贷政策遏制房价上涨 国十条要求，单套面积在90M2以上的，提高首付比例；商品住房价格过高、上涨过快、供应惊慌的地区，商业银行可依据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 （二）坚决遏制外地炒房者 国十条要求，对不能供应1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可依据实际状况，实行临时性措施，在肯定时期内限定购房套数。 （三）发挥税收的调控作用 国十条要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调整作用。财政部、税务总局要加快探讨制定引导个人合理住房消费和调整个人房产收益的税收政策。税务部门要严格依据税法和有关政策规定,仔细做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 （四）以问责制强化执行力 国十条指出，各地区、各有关部门必需充分相识房价过快上涨的危害性，仔细落实中心确定的房地产市场调控政策，实行坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。建立考核问责机制，对稳定房价、推动保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知国税发[2010]53号 一、统一思想相识，全面加强土地增值税征管工作 各级税务机关要仔细实行国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调整作用。 还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高相识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深化的推动本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。 二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作 变更目前部分地区存在的预征率偏低，及房价快速上涨不匹配的状况。通过科学、精细的测算，探讨预征率调整及房价上涨的挂钩机制。为了发挥土地增值税在预征阶段的调整作用，各地须对目前的预征率进行调整。 （1）除保障性住房外；保障性住房不预征； （2）东部地区省份预征率不得低于2； （3）中部和东北地区省份不得低于1.5； （4）西部地区省份不得低于1； 各地要依据不同类型房地产确定适当的预征率。 三、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞 核定征收必需严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。对确需核定征收的，要严格依据税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5。 四、深化贯彻土地增值税清算管理规程，提高清算工作水平。对清算工作开展状况进行有力的督导检查，建立问责机制，主动推动土地增值税清算工作，提高土地增值税征管水平。 2010年税收专项检查工作方案 土地增值税部分 1、是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。注按国税发[2009]31号 2、是否不按规定进行成本分摊，增值额的计算是否正确。 3、对一般标准住宅的界定是否符合要求，是否将高档住宅及一般标准住宅混淆在一起预交或清算土地增值税。注一般住宅及非一般住宅必需分别清算 4、是否以工程未结算、未决算或商品房未销售完毕等理由不进行土地增值税的清算。 5、是否不按规定确定土地增值税的清算单位。 6、是否按规定对开发成本中的利息支出进行分别，超过贷款期限的利息和罚息是否税前剔除。 7、土地增值税清算后再有偿转让房地产是否按规定纳税。 关于土地增值税清算政策的回顾 1、2006年3月2日，财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税〔2006〕21号文）； 2、2006年12月28日，国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）；注规范纳税人如何对土地增值税进行清算 3、2007年12月29日，国家税务总局公布了土地增值税清算鉴证业务准则（国税发[2007]132号）；注发给中介机构的 4、2008年4月11日，国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知（国税函〔2008〕318号）； 5、2009年4月29日，国家税务总局关于加强税种征管促进堵漏增收的若干看法（国税发[2009]85号）； 6、2009年 5月 20日，国家税务总局发布了土地增值税清算管理规程（国税发 [2009]91号）； 7、2010年5月19日，国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号）； 8、2010年5月25日，国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）。 第一节 土地增值税概述（上） 一、土地增值税是对转让国有土地运用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 （一）纳税人 （二）征税范围有偿转让国有土地运用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额。 １、“国有土地”是指法律规定属于国家全部的土地； 2、地上建筑物及附着物连同土地一并转让。 （三）征税范围的界定 1．土地增值税是对转让国有土地运用权、地上建筑物和附着物的行为征税。 只对转让国有土地运用权征税，转让集体全部土地是违法行为； 2．土地增值税是对国有土地运用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征