土地增值税清算辅导讲义

土地增值税清算辅导讲义 2011年9月 一、土地增值税清算相关政策规定 （一）条例细则规定 土地增值税暂行条例实施细则第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他缘由，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。详细方法由各省、自治区、直辖市地方税务局依据当地状况制定。 （二）税收相关文件15个（附件1） 二、土地增值税清算审核要点 （一）清算单位确定 土地增值税暂行条例实施细则第八条规定土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 国税发[2006]187号明确土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含一般住宅和非一般住宅的，应分别计算增值额。 实际工作中可参照房开企业的立项手续或建设用地规划许可证、建设工程规划许可证来确定开发项目。 国税发[2009]91号第十七条清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 （二）清算条件 1．应办理土地增值税清算手续的纳税人条件 国税发[2006]187号、国税发[2009]91号 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。 （2）整体转让未竣工的房地产开发项目； （3）干脆转让土地运用权的项目。 2．税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件 国税发[2006]187号、国税发[2009]91号符合下列状况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％（含）以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 （国税发[2009]91号应在办理注销登记前进行土地增值税清算第十条第（三）款） 3．已自用或出租的 （三）收入审核 1．收入的内容 （1）一般规定土地增值税条例及其细则规定纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，即包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 （2）特别规定非干脆销售和自用房地产的收入及代收费用确定（国税发（2006）187号） 视同销售 ①房地产开发企业将开发产品用于职工福利、嘉奖、对外投资、安排给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生全部权转移时，应视同销售房地产。 ②房地产开发企业将开发产品用于拆迁安置 视同销售收入确定的方法和依次 ①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； ②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定 2．清算时收入确认的原则（国税函（2010）220号） ①土地增值税清算时，已全额开具销售发票的，依据发票所载金额确认收入； ②未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入； ③销售合同所载商品房面积及有关部门实际测量面积不一样，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 3．收入时间确认 细则第十五条依据条例第十条的规定，纳税人应依据下列程序办理纳税手续 （一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。 实际操作中，以房地产开发企业及购房人签订商品房买卖合同在房产部门备案时间作为纳税义务发生时间。 4．收入审核要点（附件2） （1）收入完整性审核 （2）收入真实性审核 （3）收入精确性审核 （4）收入时间性审核 5．外币结算处理 土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。 对于以分期收款形式取得的外币收入，应当按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。 （四）扣除项目审核 1．扣除项目内容 条例第六条计算增值额的扣除项目 （一）取得土地运用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）及转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 2．扣除项目详细规定 细则第七条 3．扣除项目特别事项处理 （1）对房地产开发企业干脆转让土地运用权加计扣除问题 对取得土地运用权（不论是生地还是熟地）后，未进行任何形式的开发即转让的，不能予以20的加计扣除； 对取得土地运用权后，仅进行土地开发，不进行房屋的建立，即将土地运用权转让的，予以20的加计扣除。 （2）接受土地运用权投资入股土地成本如何扣除 实际操作中，在国家局没有明确规定之前，房地产开发企业以接受投资方式取得的土地运用权，在计算扣除土地成本时，以投资双方确认的公允价值作为被投资企业取得土地运用权所支付的金额据以扣除。青岛地区区分为2006.3.2之前和这后两个阶段,之后按协议价,之前按原投资企业的成本价 （3）房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费扣除问题 房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。（国税函[2010]220号第四条） （4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用扣除问题 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。（国税发[2006]187号） （5）未支付的质量保证金扣除问题 （国税函[2010]220号其次条） （6）拆迁补偿款扣除问题 （国税函[2010]220号第六条） （7）利息费用扣除问题 （国税函[2010]220号第三条） 利息费用特别规定 ①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除； ②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 （财税字［1995］048号 ） ③中国人民银行贷款利息没有规定上限，扣除项目中利息支出扣除问题 依据土地增值税的立法原则，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。因此，假如人民银行没有规定贷款利息的上浮幅度，可按规定扣除。 （沈地税发[2008]65号） （8）预提费用扣除问题 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 （国税发[2006]187号） （9）多个项目共同成本扣除问题 细则第九条纳税人成片受让土地运用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地运用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 属于多个房