土地供地方式

供地方式 一、协议出让方式（特别）就是政府与土地运用者以协议方式签定土地运用权出让合同，土地运用者支付相应的出让金，国家把肯定期限的国有土地运用权让渡给土地运用者。 1、范围21号令第3条实行解除法确定了协议出让的适用范围，即只适用于除法律、行政法规、部门规章规定必需招标拍卖挂牌的状况，实践中主要是工业用地、仓储用地及政府为调整经济结构、实施产业政策而须要赐予实惠、扶持的项目等。但同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，协议出让随时可以向招标拍卖挂牌出让“转换”。（出让范围小） 2、出让金协商形成并编制并公布出让安排。 3、最低价21号令第5条规定协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿运用费、征地（拆迁）补偿费用以及依据国家规定应当缴纳的有关费用之和，有基准地价的，不得低于基准地价的70。 4、程序 主要包括7个环节编制并公布出让安排、接受意向用地者申请、确定出让方式、编制出让方案、确定出让底价、协议出让价格并签定出让合同、公布出让结果。 二、 招标、拍卖、挂牌方式（一般） 1、范围招标拍卖挂牌出让国有土地运用权规定（国土资源部令第11号）第4条明确了招标拍卖挂牌的范围，规定商业、旅游、消遣和商品住宅等各类经营性用地，必需以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地安排公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采纳招标、拍卖或者挂牌方式出让。（出让范围大） 2、出让金竞价方式形成并编制并公布出让安排。 3、最低价依据土地估价结果和政府产业政策综合确定。 三、 国有土地租赁方式从理论上讲同样适用协议方式和招标拍卖挂牌方式。 1、 拆迁、2、报批、3、征收、4、出让（）、5、租赁、6、流转 流转指土地运用权流转，土地运用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（运用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让运用权。 土地流转具有以下五大模式土地互换、土地出租、土地入股、宅基住房、股份合作。 一、国有建设用地 一级流转出让（招标、拍卖、挂牌）、运用权租赁、运用权作价出资（入股） 二级流转转让（出租、交换、赠与、继承）、出租、抵押等[1] 二、国有农用地 一级流转主要是发包方式让渡二级流转转让、出租和抵押 农村土地承包经营权流转的方式主要有转包、出租、借用、互换、转让、入股等。 转包是农夫集体经济组织内部农户之间的土地承包经营权的租赁。转包人对土地经营权的产权不变。受转包人享有土地承包经营权的运用权，获得承包土地的收益，并向转包人支付转包费，转包无需发包方许可，但转包合同需向发包方备案。 出租是农户将土地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的人。出租是一种外部的民事合同，出租人对土地经营权的产权不变。承租人通过租赁合同取得土地承包经营权的承租权，并向出租的农户支付租金。农夫出租土地承包经营权无需发包方许可，但出租合同需向发包方备案。 借用是出借人将土地承包经营权借给他人运用。借用是一种无偿合同，借用人无需向出借人支付土地承包经营权的运用费。农户将土地承包经营权借给本村人或借给外村人均无需发包方许可，但出借合同需向发包方备案。 互换是农夫为了耕作便利或出于其它考虑，将自己的土地承包经营权交换给本集体经济组织内部的其他人行使，自己行使从本集体经济组织内部的其他人处换来的土地承包经营权，承包方不能与其他集体经济组织的农户互换土地承包经营权。双方农户达成互换合同后，须报发包方备案，且应与发包方变更原土地承包合同。同时，互换后的土地承包经营权人仍要按发包时确定的该土地的用途运用土地，履行该地块原来负担的义务。 转让是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地经营权，经发包方许可后，以肯定的方式和条件转移给他人的一种行为，并与发包方变更原土地承包合同。土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位和个人。转让将使农户丢失土地承包经营权，因此对转让必需严格条件，转让的农户必需有的确的非农生活保障。 入股是农户在自愿联合的基础上，将土地承包经营权以入股的形式组织在一起，从事农业生产，收益按股分红，是一种具有合作性质的流转形式，而不是入股组成公司从事经营。