土地估价报告讲评

**公司企业改制 国有土地运用权价格评估技术报告 **土地资产评估有限公司 **年*月*日 土地估价报告 项目名称**公司企业改制项目国有土地运用权价格评估报告 受托估价单位**土地资产评估有限公司 土地估价报告编号**土估[**]**号 土地估价技术报告编号**土估[**]**号 提交估价报告日期二○**年*月*日 关键词**市 企业改制 **土地资产评估有限公司 **年 第一部分 摘 要 一、评估项目名称 **公司企业改制项目国有土地运用权价格评估报告 国土资源部于2007年11月1日起正式施行的招标拍卖挂牌出让国有建设用地运用权规定（部39号令），将以往统称的“国有土地运用权”一律称为“国有建设用地运用权”。 例1 某某公司涉案资产价值评估 某某公司抵押贷款涉与的国有土地运用权抵押价值评估 二、托付估价方 三、受托估价方 四、评估目的 确定**公司位于**的1宗用途为商服用地国有土地运用权价格，为**公司办理企业改制手续供应价格参考。 估价目的占（1分） 规程要求要说明“满意托付方何种须要与估价依据、估价结果的应用方向，对估价依据则应注明文号、批准单位与批准日期”。 专家在报告评审中须要从估价目的描述的中了解2个问题，（1）谁托付估价，为什么估价；（2）估价结果应用方向。 说明估价行为什么而作，包括为谁而作、为什么经济行为而作、发挥什么具体作用。 依据**部门对**的批复，**公司拟进行企业改制，需对其运用的位于**的1宗国有建设用地运用权进行价格评估。为此**公司托付我公司对该宗土地进行评估，为其办理企业改制手续供应价格参考。 例1 依据国务院对财政部关于中国邮政储蓄银行有限责任公司改革有关问题的请示财建[2010]966号的批示（经济行为的依据），中国邮政集团公司获准发起成立股份公司，须要对其所属的划拨土地运用权进行处置。 第一段对所评估的经济行为做了简洁的说明。 国土资源部关于核准中国邮政储蓄银行改制土地资产处置总体方案的函国土资函[2011]242号（估价依据）确定改制涉与的划拨土地运用权实行授权经营方式处置。本次对中国邮政集团公司所属**邮政局的国有建设用地（估价对象）运用权进行价格评估，目的是为其发起成立股份公司进行土地资产处置与确定国有建设用地运用权价格供应参考依据（估价结果的应用方向）。 五、估价依据 1、中华人民共和国土地管理法； 2、中华人民共和国房地产管理法； 3、中华人民共和国担保法； 4、城镇土地估价规程； 5、中华人民共和国城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例； 6、财政部关于印发国有资产评估项目核准管理方法的通知； 7、财政部关于印发国有资产评估项目备案管理方法的通知； 8 、托付估价方供应的资料； 9 、估价人员调查搜集的资料； 10、土地市场出让转让资料。 估价依据（3分） 主要从（1）估价依据是否全面；（2）估价依据是否考虑了最新政策调整；（3）估价依据是否具有针对性 三个方面审核。这三个方面重点突出了全面、最新以与针对性。 全面应当涵括了土地评估要依据政策性文件、技术标准、托付方供应的资料以与估价人员实地踏勘驾驭的资料。 依据中所涉与法文名称肯定要规范标准。比如有的报告中出现物权法，最合理的应当表述为中华人民共和国物权法（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过 国家主席令62号公布）。 最新。耕地占用税，山东省人民政府关于贯彻中华人民共和国耕地占用税暂行条例的通知（鲁政发[1987]81号）；2008年颁布的山东省人民政府关于贯彻执行中华人民共和国耕地占用税暂行条例有关问题的通知（鲁政字[2008]137号，2008年6月13日）； 关于实施征地区片综合地价标准的通知（鲁政办发[2009]20号，2009年3月30日） 针对性。出让类项目中对应的依据是国土资源部39号令，山东省人民政府令第123号。 简洁出现的错误 ●头重脚轻，一般性法律政策太多，估价对象方面的太少 ●少项、不全 ●涉与法律、法规、政策文件的，不注明生效日期 ●法律与政策调整后没有更新 ●缺乏针对性 六、评估基准日 简洁出现的错误 ●擅自确定估价基准日 ●估价基准日与估价目的不符合，如抵押评估基准日设置超前估价日期 ●基准日与估价日期不分 对于涉与国有资产评估时，须要留意国有资产评估的相关政策要求。为规范企业国有资产评估行为，国务院国资委出台了企业国有资产评估管理暂行方法（简称12号令），12号令第六条规定了整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司、以非货币资产对外投资、非上市公司国有股东股权比例变动等13种状况须要进行评估。 我省配套出台了关于贯彻国务院国资委企业国有资产评估管理暂行方法的看法（鲁国资产权[2005]24号）（简称24号文），第三条对基准日的确定有如下规定 国有资产评估原则上以经济行为批准日的上月末为评估基准日，对实行招投标方式选择中介机构的评估项目，以中标日的上月末为评估基准日。 以破产清算为目的的资产评估，可以人民法院裁定宣告破产日为评估基准日； 以确定涉讼资产（股权）价值为目的的资产评估，可以人民法院案件受理日为评估基准日。 七、评估日期 八、地价定义 本次评估地价是指评估基准日为2009年12月31日的国有土地运用权价格。待估宗地土地用途、评估设定用途、设定土地运用年限、开发程度与土地运用权类型等详见表1。 表1 地价定义一览表 宗地编号 宗地名称 土地证号 土地运用者 土地运用权类型 设定土地运用权类型 登记 用途 评估设定用途 土地开发程度 土地设定运用年期 N1 ** *国用（**）第**号 **公司 出让 出让 商服 商服 宗地红线外“五通”，红线内场地平整 40 地价定义（4分）。 规程要求“说明估价对象实际用途和宗地内外的实际开发程度、评估所设定的开发程度与用途与其理由，现状利用条件或规划条件。实际用途需以国有土地运用证登记用途为依据”、地价定义应注明“估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定用途与开发程度，法定最高年限内肯定年期的土地运用权价格”。 评审要点要求 （1）土地用途。说明证载用途、实际用途（或规划用途）、设定用途等。（1分） （2）土地运用权性质。分别说明现状和设定土地运用权性质。是划拨土地运用权，还是出让土地运用权，或作价出资（入股）土地运用权、授权经营土地运用权。若为出让土地运用权，需说明出让年期、剩余土地运用年期等。（1.5分） （3）土地开发程度。说明宗地内外实际开发程度和本次估价所设定的开发程度与其理由。（1分） 容积率，建筑密度等。 （4）估价期日。（0.5分） 同时，评审要点其次条“估价报告存在下列技术问题干脆视为不与格报告不进行评分”中其次款“地价定义、土地权利界定存在严峻技术错误的”。第三条第五款，对不合格报告的判定 “估价结果内涵与地价定义不一