土地使用权出让方式--论文

国有土地运用权出让方式 摘 要 城市房地产管理法第12条规定“土地运用权的出让，可以实行拍卖、招标或者双方协议的方式，商业、旅游、消遣和豪华住宅用地，有条件的必需实行拍卖、招标方式；没有条件的，不能实行拍卖、招标方式的，可以实行双方协议的方式。”国土资源部2002年4月3日颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地运用权规定不仅规范了招标、拍卖方式的操作流程，而且提出了一种新的公开出让方式。那下面我们就这几种出让方式做一下详细介绍。 关键词出让 协议 招标 拍卖 挂牌 1. 协议出让 协议出让是指出让方和受让方经过协商，就土地运用权出让条件以及双方的权利义务达成一样而出让土地运用权的民事法律行为。详细而言，是指土地运用权的有意受让人干脆向国有土地的代表提出有偿运用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地运用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而须要赐予扶持、实惠的项目，实行此方式出让土地运用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地运用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式要加以必要限制，以免造成不公允竞争、以权谋私及固有资产流失。 协议出让的国有土地的范围 （1）政府供应商业、旅游、消遣和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地安排公布后同一宗地只有一个意向用地者的； （2）原划拨、承租土地运用人申请办理协议出让，国有土地划拨确定书、国有土地租赁合同或法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地运用权重新公开出让的，经依法批准，可以实行协议方式； （3）划拨土地运用权转让申请办理协议出让，国有土地划拨确定书、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地运用权重新公开出让的，经依法批准，可以实行协议方式； （4）法律、法规规定可以协议出让的其他情形。 原则 据协议出让国有土地运用权规范 协议出让国有土地运用权原则 （1）公开、公允、公正原则； （2）诚恳信用原则。 土地运用权协议出让的基本程序 （1）申请阶段 首先由有意受让人依据生产经营的须要向土地全部者的代表提出访用土地的申请，并提交用地意向书、项目初步布置图等文件。 （2）协商阶段 即由土地全部者代表与有意受让方就有关事宜进行反复的谈判，逐步达成一样看法。 （4）签约阶段 即用合同把双方协商所达成的一样看法确定下来。 （4）履约阶段 受让方依据合同的约定支付土地运用权出让金，出让方依据约定供应出让的土地运用权，并办理登记。 2. 招标出让 招标出让土地运用权，是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人（受让人），以书面投标形式，竞投某块土地的运用权，土地运用权出让方评标决标，采纳综合评标、一次竞价和双向竞价①的方式，最终择优而取。 物权法第137条规定“ 工业、商业、旅游、消遣和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当实行招标、拍卖等公开竟价的方式出让”。将工业用地也纳入了招标拍卖挂牌的范围，规定工业、商业、旅游、消遣和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌的方式出让。 招标出让的一般程序 （1）招标 招标是土地运用权出让方向相对人或不特定的人公布订立合同的意思表示，其中土地运用权出让方称为招标人，记载招标人意思表示的文书称为标书，标书通常以招标通告的形式表现。招标的性质是要约引诱而不是要约。招标分为公开招标和邀请招标。公开招标又称无限竞争性招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者或者其他组织投标。邀请招标又称定向招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。招标人应当编制招标文件。招标文件的内容包括以下主要事项出让土地的位置、面积、出让期限、用地性质、对投标人资格审查的标准、报名截止子日期、评标标准以及报名条件等。 注释①综合评标 综合评标是指在国有建设用地运用权招标出让中，依据综合条件最佳者得这样一个原则来确定出让的。换句话说，就是在招标出让土地中是综合条件最佳者得，不肯定是价格最高者得。一次竞价 一次竞价是指由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行现场竞价，每位竞价人只能一次书面报价，然后依据价高者得的原则来确定竞得人的方式。这个不同于拍卖，就是大家都有一次同时举牌，然后确定谁来得到这个土地。双向竞价 双向竞价是指在土地出让竞价中以“向下”竞房价、“向上”竞地价的方式出让土地。（来自百度百科） （2）投标 投标是经招标人审查合格的人，接受招标文件提出的实质性要求和条件向招标人发出订立合同的意思表示。该意思表示人称为投标人，记载投标人意思表示的投标文件称为投标书、标单。 （3）定标 定标是招标人公布全部的投标并公开进行评比，对评定最优投标人承诺与其订立合同的意思表示。定标又称决标，一般经过开标、评标、决标三个阶段 （4）签约 签约即招标人与中标人就土地运用权出让达成合意并以书面形式签订合同。中标人与招标人应当在规定时间签订土地运用权出让合同。 （5）履约 中标人依照合同约定支付土地运用权出让金，招标人依照合同约定供应出让的土地运用权；中标人亦须办理登记手续，领取出让土地运用权证，招标活动结束后，出让人应当在十个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。 3. 拍卖出让 拍卖出让是拍卖出让土地运用权，是指在指定的时间、地点、利用公开场合由政府的代表者土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地运用权，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最终出最高价者取得土地运用权。 拍卖出让的一般程序 （1）拍卖托付即由土地出让方托付拍卖人拍卖打算出让的土地运用权，并供应出让土地的有关地点、面积、四至等资料。 （2）拍卖公告与查看拍卖人应当与拍卖日七日前通过报纸或者其他新闻媒介发布拍卖公告。拍卖公告应当载明拍卖的时间和地点、拍卖标的的位置、拍卖标的查看时间和地点、参加竞买应当办理的手续以及须要公告的其他事项。拍卖人还应当应竞买人的恳求组织查看拍卖的土地。 （3）拍卖的实施包括竞买和拍定两阶段。竞买实在拍卖场所内，竞买人以报价方式向拍卖人所作的应买意思表示，竞买人意思表示的性质是要约，在以口头方式报价时，在其他竞买人报出更高价前，维持其拘束力，竞买人不得撤回。拍定是拍卖人同意与最终最高报价的竞买人成交的意思表示。拍卖成交后，买受人与拍卖人应当签署成交确认书。 （4）履约拍卖结束后，买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。买受人向出让人支付全部土地运用权出让金，出让人向买受人供应出让土地运用权及土地运用权证。 4. 挂牌出让 挂牌出让是是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，依据挂牌期限截止时的出价结果确定土地运用