土地估价方法及案例汇总

方法 比较项目 市场比较法 收益还原法 剩余法 成本靠近法 路途价法 基准地价系数修正法 主要原则 替代 收益 建筑成本地价房地价 成本可及性 替代 替代 评估对象 土地；建筑物；不动产 土地；建筑物；不动产 土地；建筑物； 建筑物；新开发土地 土地 土地 适用范围 相宜有交易实例地区的土地及不动产估价 相宜有收益的土地或建筑物 有交易地区且地产有开发、再开发价值 建筑物或新开发地 道路系统完整且附设有路途价，深度修正系数表和条件修正系数表 已有基准地价和宗地价格修正系数表 限制 1无类似交易案例或无市场交易时，难以评估；2必需考虑全部差异的项目，并加以适当修正；3必需查证比较案例资料的精确性。 1对无收益不动产评估困难；2收益数据必需合理、精确；3还原利率必需适当。 1对不相宜建筑或无再开发价值土地评估困难；2房价预料难以精确；3开发费用难以精确。 1不相宜于已建成地或已开发地；2成本不等于价格。 不相宜于无路途价区域。 不相宜于无基准地价区域。 理论基础 1依实例地价格，比较求评估地价格；2无理论基础，但好用。 1将来纯收益还原现值即为价格；2有理论基础。 1地价房地价-建筑成本-利润利息；2建筑价房地价-地价；3有理论基础。 1建筑价重置成本-折旧；2新开发地价土地取得费开发费利润利息区位修正。 宗地价路途价*深度指数*条件修正指数*时间修正系数。 宗地价基准地价*（1∑区域及个别因素修正系数）*批租年期系数*时间修正系数。 估价程序 1收集适当交易实例；2查证交易条件状况，包括价格、支付条件、动机及宗地条件；3实例交易状况修正；4实例期日修正；5实例区域及个别因素修正；6判定比较价格。 1估价总收益；2估价总费用；3计算纯收益；4选定还原率；5计算收益价格。 1估计开发完成后房地售价；2估计建筑费用；3估计各项税费；4计算地价。 1确定土地征用拆迁费；2确定开发费；3确定利润；4确定利息；5计算成本价格；6位置修正。 1查定路途价；2查定深度指数；3查定条件指数；4查定时间修正指数；5修正出宗地价格。 1查定基准地价；2查证评估地块条件；3查定各项修正系数；4修正出宗地价。 现实性 评估结果与市价相近，最具现实性 评估结果与市价稍有偏差 接近市价 评估结果与市价常有偏差 接近市价 接近市价 驾驭难易 易 难 易 易 易，适于多宗地估价 易，适于多宗地估价 评估结果 比较价格 收益价格 剩余价格 成本累加价格 比较价格 比较价格 收益还原法案例 一 评估土地价格 案例1 某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2 ，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入运用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6，商品销售税及附加为销售收入的8.5，经营利润为年经营收入的10，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8，土地还原利率为6，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。 （注释1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年） 解 ①年经营收入6000万元 ②年须扣除总费用 销售成本及经营成本4000万元；管理费、财务费用6000*6360万元； 商品销售税金及附加6000*8.5510万元； 房屋年折旧折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年 房屋重置价1500*150002250万元；年折旧额2250/3957.69万元； 已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。 ③房地产年纯收益6000-5527.69472.31万元 ④房屋年纯收益房屋现值*房屋还原利率（2250-57.69*4）*8161.54万元 ⑤土地年纯收益472.31-161.54310.77万元 ⑥该地块于2005年7月1日的价值Pa/r地*[1-1/1 r地n]310.77/6*[1-1/1635] 4505.62万元；土地单价9011元/平方米。 二 评估房地产价格 案例2 某酒店拥有的房地产占地面积为10000平方米，土地运用权通过有偿出让方式取得，土地运用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭店，在2005年8月尚可有效运用50年，容积率为3,。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地相宜权价格为1000元/平方米（容积率为1时）。据当地资料，容积率每增加1，地价增长60。该饭店每月的客观净收益为15万元。已知土地还原率r16，该饭店的建筑还原率取r28。评估该饭店的价格，估价期日为2005年8月。 解 房地年纯收益15万元/月*12月180万元/年； 土地总地价10000m2*1000元/m2*（12*60）2200万元； 土地年纯收益（2200*6）/[1-1/1650]139.58万元/年； 房屋年纯收益房地产年总纯收益-土地年纯收益180-139.5840.42万元/年； 房价（房屋年纯收益/r2）*[1-1/1r250]40.42/8*[1-1/1850]494.48万元。 案例3 不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。占地面积为各层建筑面积如下 土地面积为8400 m2。建筑物部分1楼3800m2；2-5楼2800m2；合计15000m2。 楼层 面积 单价 月租金收入 押金 5 2800 40 112000 26000 4 2800 40 112000 26000 3 2800 40 112000 26000 2 2800 40 112000 26000 1 3800 100 380000 114000 合计 15000 828000 218000 建筑物总造价为4800万元，其中主体所占比例为65，设备所占比例为35，建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年，残值率为0。不动产每空置一个月，押金运用年收益率为7，不动产租税为54.65万元，保险费为0.48万元，管理费为建筑物造价的2。作为购买土地及地上建筑物50年运用权的参考值，综合还原率取8，估价期日为2005年9月30