土地估价报告-司法拍卖

房地产估价报告 估价项目名称番禺区市桥镇西丽路华侨城28号楼3座304房二分之一产权住宅用途房地产交吉及不交吉价值估价报告 估价托付人广州市南沙区人民法院 估价机构广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 注册房地产估价师胡志仪（注册编号4420140123） 赖树宏（注册编号4420170093） 估价报告出具日期二０一七年八月三十日 估价报告编号财兴房评字[2017]第200号 目 录 第一部分、致估价托付人函1 第二部分、估价师声明2 第三部分、估价的假设和限制条件3 一、估价假设条件3 二、估价报告运用的限制条件4 第四部分、估价结果报告6 一、估价托付人6 二、受托估价方6 三、估价对象6 四、估价目的8 五、价值时点8 六、价值类型9 七、估价依据9 八、估价原则10 九、估价方法11 十、估价结果12 十一、估价人员13 十二、现场勘察期13 十三、估价作业期13 十四、估价报告应用的有效期13 第五部分、附 件14 1、广州市南沙区人民法院评估托付函（（2017）粤0115评估65号）（复印件）； 2、广州市不动产登记查册表（案卷号H1-01-27167）（复印件）； 3、现场勘察笔录（复印件）； 4、估价机构营业执照（复印件）； 5、估价机构估价资格证书（复印件）； 6、估价人员资格证书（复印件）； 7、估价对象位置示意图； 8、估价对象照片。 番禺区市桥镇西丽路华侨城28号楼3座304房二分之一产权住宅用途房地产交吉及不交吉价值估价报告 第一部分 致估价托付人函 广州市南沙区人民法院 受贵院托付，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于番禺区市桥镇西丽路华侨城28号楼3座304房二分之一产权住宅用途房地产进行交吉及不交吉价值评估，价值时点为2017年8月16日，估价目的是为托付方拟处置估价对象供应价值参考依据而评估房地产交吉及不交吉价值。 本公司依据估价目的，遵循估价原则，采纳估价方法比较法，在仔细分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价阅历与对影响房地产交吉及不交吉价值因素进行分析，确定估价对象位于番禺区市桥镇西丽路华侨城28号楼3座304房二分之一产权住宅用途房地产于价值时点2017年8月16日的房地产交吉价值为人民币伍拾万零玖仟捌佰叁拾元整（509,830.00），不交吉价值为人民币肆拾万零捌仟元整（408,000.00）。详见房地产估价结果汇总表 房地产估价结果汇总表 地址 权属人 权属资料 总建筑面积m2） 用途 结构及层数 评估标的物所在楼层 交吉单价 （元/ m2） 二分之一产权交吉价值 （元） 不交吉单价 （元/ m2） 二分之一产权不交吉价值 （元） 番禺区市桥镇西丽路华侨城28号楼3座304房二分之一产权 高泽权、何凤彩 广州市不动产登记查册表（案卷号H1-01-27167） 65.70 住宅 钢筋混凝土结构 共8层 第3层 15,520.00 509,830.00 12,420.00 408,000.00 特殊提示1、据广州市不动产登记查册表（案卷号H1-01-27167）所载估价对象于2010年8月25日办理抵押（全部），抵押权人为中国光大银行股份有限公司广州恒福支行，于2016年12月29日被南沙区人民法院轮候查封[（2016）粤0115执1684号]。本次估价未考虑抵押及轮候查封等状况对估价对象造成的影响。 2、据广州市不动产登记查册表（案卷号H1-01-27167）所载估价对象土地权属性质为国有，土地批准用途为住宅，未明确载明土地运用期限，共用地面积为1,729.20平方米；估价对象权属人为高泽权、何凤彩，占有份额均为二分之一，权属来源为于1995年6月在华侨城房地产公司购买，产权证号为0631800，发证日期为1996年7月20日，全部权性质为私有。故本次估价，设定估价对象所占土地为国有划拨用地，估价结果已扣除土地出让金16,577.00元。最终土地出让金的数额应以国土部门核实为准。 3、估价对象为番禺区市桥镇西丽路华侨城28号楼3座304房二分之一产权，依据托付方供应广州市不动产登记查册表（案卷号H1-01-27167），估价人员未能明确委估物业二分之一产权的具体占有面积、内容等，本次估价结果为房地产整体市场价值的二分之一。特请报告运用者留意。 广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司 法定代表人 2017年8月30日 其次部分 估价师声明 我们慎重声明 1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实的和精确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2、估价报告中的分析、看法和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、看法和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价托付人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价托付人及估价利害关系人没有偏见。 4、注册房地产估价师是依据有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师已本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性担当责任，因受客观条件所限，我们仅对估价对象的外围进行了勘察，但对室内结构、装修、被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，未能勘察。除非另有协议，我们不担当对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 实地查勘人员赖树宏 实地查勘日期2017年8月16日 第三部分 估价假设和限制条件 一、估价假设条件 1、一般假设 （1）权属人合法取得相关产权证件，并以所确认的房地产用途评估估价对象的价值。 （2）本报告以估价对象在价值时点处于完好状态并达到托付方所供应的运用功能为假设前提。 （3）估价对象在保持现有住宅用途条件下，能够与其他要素相结合，满意目前的正常住宅用途须要，处于最有效运用状态，得到最高最佳运用。 （4）估价托付人供应的广州市不动产登记查册表（案卷号H1-01-27167）复印件资料属实。 （5）本次估价不考虑影响估价对象房地产价格的有关债权债务因素，也不考虑估价对象转让的有关税费。 （6）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律法规。 （7）房地产市场为公开市场，交易价格为公允市场价值。 （8）房地产在市场上交易期间，其价格仍将保持稳定。 （9）本次估价未对建筑物的室内结构进行具体测试，除非另有协议，我司不对估价对象建筑结构质量进行调查。 （10）本估价报告中的估价对象的建筑面积、权属状况等以托付方供应的广州市不动产登记查册表（案卷号H1-01-27167）所记载之状况为准，因广