土地估价技术报告---改分解

广西某某房地产评估有限公司 南宁市AB房地产开发有限责任公司0407284宗地出让价格评估 土地估价技术报告 项目名称C市胡同的一宗住宅用地土地运用权出让价格评估 受托估价单位XX公司 土地估价报告编号XX（2015）（地估）字第XX号 土地估价技术报告编号XX（2015）（地技）字第XX号 提交估价报告日期2015年12月30日 关键词C市 出让 xx公司 二○一五年 25 XX公司 C市胡同的一宗住宅用地土地运用权价格评估 土 地 估 价 技 术 报 告 第一部分 总 述 一、估价项目名称 C市胡同的住宅用地土地运用权出让价格评估。 二、托付估价方 单位名称A企业； 单位地址略； 联 系 人略； 联系电话 略。 三、受托估价方 机构名称XX公司； 机构地址略； 资质等级略; 机构注册号略; 法定代表人略； 联系人略； 联系电话略。 四、估价对象 估价对象为A企业名下位于C市的一宗住宅用地，位于C市胡同，地号XX，批准用途、规划用途均为XX用地，估价土地面积2402平方米，建筑面积483.53平方米；评估宗地实际开发程度为宗地红线外七通（即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）宗地红线内七通（即宗地红线内通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）及宗地红线内场地平整。 五、估价目的 A企业以出让方式取得该宗地土地运用权,现想转让该土地运用权。因此，本次估价目的是为A企业出让该土地运用权时供应价格参考。 六、估价依据略 七、估价基准日 设定估价基准日为2015年10月31日。 八、估价日期 2015年10月20日至2015年11月5日。 九、地价定义略 依据本项估价的目的和估价对象的特点，我们对本项估价中的土地运用权价格定义如下 1.估价基准日2015年10月31日； 2.土地用途住宅用地； 3.土地开发程度实际开发程度为宗地红线外七通（即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）宗地红线内七通（即宗地红线内通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）及宗地红线内场地平整； 4.土地权利状况土地全部权为国有，建设用地运用权类型为出让，估价对象已经办理国有土地运用证，该证无抵押等他项权利登记，土地权利状况完整； 5.土地运用年限批准运用年限为70年（终止日期为X年X月X日），至估价基准日，剩余运用年限、估价设定运用年限均为XX年； 其他略。 十、估价结果略 十一、须要特殊说明的事项略 十二、土地估价师签字略 十三、土地估价机构略 其次部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1.土地位置状况 2.土地登记状况 3.土地权利状况 4.土地利用状况 5.建筑物和地上附着物状况 二、地价影响因素分析 1.一般因素 一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。影响地价的一般因素主要有城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、社会经济发展状况等。 （1）城市资源状况 ①地理位置良好。 ②行政区划良好。 ③自然条件优越。 （2）房地产制度与房地产市场状况略 （3）产业政策良好。 （4）金融政策良好。 （5）城市规划与发展目标 （6）社会经济发展状况略 2.区域因素 区域因素是指影响城镇内部区域之间地价水平的因素。依据估价对象所处区域的区位特征及估价对象的特点，我们主要从区域概况、商服繁华度、交通条件、基础公用设施状况、综合环境条件、规划条件等方面对影响估价对象地价的区域因素进行分析。 （1）区域概况略 （2）商服繁华度略 （3）交通条件略 （4）公共、基础设施状况略 （5）综合环境条件略 （6）规划条件略 3.个别因素个别因素是指宗地自身的地价影响因素。估价对象作为城镇混合住宅或商业、办公用地，影响其地价的个别因素主要有宗地位置、用途、面积、形态、宽深比、临街形式、接近道路类型、公交便捷度、容积率、地形地势、用地限制、地质条件、宗地基础设施开发状况等。 第三部分 土地估价 一、估价原则 本项评估主要遵循以下估价原则 1.供需原则土地估价要以市场供需确定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 2.替代原则土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相像的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 3.最有效运用原则土地价格是以其效用最有效发挥为前提的，通过分析地产过去、现在以至将来的最佳利用方式，考虑预期收益和变动原则，确定土地价格。 4.预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的将来客观有效的预期收益为依据。（适合收益还原法、假设开发法） 5.变动原则估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，精确地评估价格。 6.贡献原则土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，由于地价格是在生产经营活动之前预先支付的，故土地的贡献具有优先性特殊性，评估时应特殊考虑。 二、估价过程与估价方法 （一）估价方法选择 房地产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法（假设开发法）、重置成本法等，依据估价对象的特点及我们所驾驭的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，本公司接受托付后，估价人员深化细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并探讨了托付方供应的及我方所驾驭的材料，为使评估科学、合理、客观、公正，经反复探讨，选取市场比较法与假设开发法作为本次评估的基本方法。 （二）估价方法简介 1.市场比较法法 市场法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 市场比较法的基本计算公式为 房地产价值可比实例房地产价格交易状况修正系数 交易时间修正系数区域因素修正系数 个别因素修正系数 2.剩余法 剩余法又称假设开发法，是在预料开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预料的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。剩余法采纳的基本公式为 VA-B-C 式中V待估土地价格 A开发完成后的土地总价值或房地产总价值 B整个开发项目的开发成本 C开发商合理利润 （三）估价过程 1. 选择估价交易实例 评估人员通过市场调查，经比较选择地理位置、结构、用途相近的三个比较实例。 案例A、案例B、案例C。 比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。 表1.房地产交易实例调查表 物业类型住宅