土地估价报告与土地估价技术报告判读与指错(心血总结-请珍惜吧)

土地估价报告总结 封 面 项目名称[说明估价项目的全称，内容可包括评估目的及估价对象价格类型（土地运用权或其他）等字样] 受托估价单位 土地估价报告编号 提交估价报告日期 正 文 第一部分摘 要 一、估价项目名称估价目的 估价对象价格类型（土地运用权或其他） 二、托付估价方 三、估价目的说明估价是为了满意托付方的何种须要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等。“依据，为确定运用权或其他的权利类型的价格，※ 供应参考”。连续08、09年考题。 四、估价基准日 五、估价日期起止日期。 六、地价定义地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、利用现状或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内肯定年期的土地运用权（或包括其他内容）价格。举例“估价对象在基准日xx年xx月xx日，宗地外七通，宗地内一平条件下，容积率xx，用途为xx，70年国有建设用地运用权价格”。 七、估价结果总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币，总地价附大写人民币，并附土地估价结果一览表。外币，在有基准日外币与人民币比价。※货币单位及币种。 八、土地估价师签字至少2名，资格证书号，签名 九、土地估价机构估价机构负责人签字，机构公章，xx年xx月xx日 其次部分估价对象界定 一、托付估价方 二、估价对象具体位置、单纯土地及还是包括其他部分否，面积 、土地运用者、用途等。 三、估价对象概况1、土地登记状况说明估价对象的地理位置、用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地运用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号 2、土地权利状况说明估价对象的土地全部权、运用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地运用权要说明取得时间、出让金数额、批准运用年限、已运用年限和剩余运用年限及宗地运用的特别规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明。 3、土地利用状况说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建、构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已运用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其他地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等状况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等。 四、影响地价的因素说明 1、一般因素[应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容（1）城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）；（2）房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）；（3）产业政策（含税收政策等）；（4）城市规划与发展目标；（5）城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）] 2、区域因素 [说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括（1）区域概况（含区域位置、人口、级别、状况、对外交通条件等）；（2）交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件等）；（3）基础设施条件指区域内供水排水供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度]；（4）环境条件（含区域人文环境和自然环境）；（5）产业集聚状况；（6）规划限制等] [这里区域大小可参照城镇内基准地价级别]行政分区]功能分区等确定] [以上一般因素和区域因素可依据估价对象特点和做人目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述] 3、个别因素 [说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、形态、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明] 第三部分土地估价结果及其运用 一、估价依据[说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采纳的技术规程，托付方供应的有关资料，受托估价方驾驭的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获得的资料等] [上述估价依据应与估价过程相一样，对估价过程中选择、有关参数确定（如选用基准地价、征地费用、有关税费等）所依据的主要文件应列出] 二、土地估价 1、估价原则 [该项估价所遵循的主要原则。城镇土地估价规程预期收益、替代、贡献、酬劳递增递减、供需、最有效利用、变动、合法 [上述估价原则可依据估价对象特点与估价目的有所选择] 2、估价方法 [简要说明估价中采纳的主要方法（成本靠近法、收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法等）、方法选择的依据。这里估价方法应依据估价目的和估价对象特点等选定，并与估价原则和估价依据连接一样][要求所选估价方法不少于两种] 3、估价结果 [说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及依据以人民币表示的单位地价及总地价] 三、估价结果和估价报告的运用 1、估价的前提条件和假设条件 [说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价依据的牢靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等）、假设条件（如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等）] 2、估价结果和估价报告的运用 [包括以下内容 （1）估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力； （2）本报告和估价结果运用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在肯定评估目的下运用，注明土地估价报告仅供托付方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不供应应托付方； （3）土地估价结果的有效期。说明估价报告与估价结果的有效期限； （4）申明估价报告和估价结果的运用权归托付方全部，估价机构对估价结果有说明权； （5）违规运用土地估价报告和估价结果的法律责任。] 3、须要特别说明的事项 （1）有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项； （2）对估价结果和估价工作可能产生影响的变更事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）以及实行的相应措施； （3）估价对象的特别性、估价中未考虑的因素及实行的特别处理必要刚好说明缘由或依据； （4）其他须要特别说明的问题。] 第四部分附 件 包括 1、估价托付函 2、估价对象土地运用证复印件或土地产权证明材料（附宗地图）（出让土地须要附出让合同或协议） 3、房屋产权证复印证或证明材料 4、地籍图或宗地区域位置图、建筑平面等 5、估价对象照片 6、有关背景材料（如项目的有关批准文件等，如规划利用应提交规划利用的项目建议书、可研、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件） 7、估价对象如设定他项权利时有关权利人证明材料（※与前面的估价对象相对应） 8、估价机构资质及签字、土地估价师证书复印件 9、托付方营业执照 [在提交有关估价