土地代理人考试知识归纳

土地代理人考试学问归纳 ■国有企业改革中对划拨国有建设用地运用权的处置 1、保留划拨国有建设用地运用权 ①接着作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生变更的，但改造或改组为公司制企业的除外 ②国有企业兼并国有企业或非国有企业与国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的 ③在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于面临破产的企业 ④国有企业改造或改组为国有独资公司的 前②③④保留划拨用地方式的期限不超过五年 2、国有土地出让 ①国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以与组建企业集团的 ②国有企业改组为股份合作制企业的 ③非国有企业兼并国有企业的 ④原国有企业破产或出售的 ⑤采纳成熟技术进行产品更新和技术改造的国有企业，但担当国家安排内重点技术改造项目的国有企业除外 ⑥属于其他一般竞争性行业的企业 3、国有土地租赁 一是符合出让的第①②③⑥种情形 二是国有企业租赁经营的 4、国家以土地运用权作价出资（入股） 国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以与组建企业集团的，经省级以上人民政府土地管理部门批准，可以实行作价出资（入股）方式处置 5、国有土地运用权授权经营 国家依据须要，可将肯定年限的国有土地运用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，由作为国家授权投资机构的国有独资公司或集团公司经营管理，并由国务院或省级土地管理部门发给国有土地运用权经营管理授权书（国家控股公司、国有独资公司、集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地，需办理变更登记 ■用益物权包括建设用地运用权、承包经营权、地役权、宅基地运用权 ■集体建设用地运用权的终止 （一）国家征收土地 （二）集体收回土地 1、为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，须要运用土地 2、不依据批准的用途运用土地的 ①擅自变更土地用途 ②长期闲置土地 ③不当运用土地，致使土地状况严峻恶化 ④违法转让土地运用权 3、撤销、迁移等缘由而停止运用土地的 ■农村集体建设用地运用权的流转 1、符合土地利用总体规划、小城镇建设规划 2、已取得集体土地运用权证 3、具有地上建筑物的合法证明 4、取得同意流转批准书 ■土地承包经营合同的内容 1、发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、居处 2、承包土地的名称、坐落、面积、质量等级 3、承包期限和起止日期 4、承包土地的用途 5、发包方和承包方的权利和义务 6、违约责任 ■土地承包 发包人只能是村集体经济组织或者村民委员会、村内分别设立的集体经济组织或者村民小组、乡（镇）农村集体经济组织 承包方是本集体经济组织的成员（农户或个人）或者集体以外的单位或个人 ■用于调整承包土地或者承包给新增人口的土地类型 1、 集体经济组织依法预留的机动地 2、 通过依法开垦等方式增加的 3、 承包方依法、自愿交回的 [注] 1、适当调整必需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上的村民代表同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农为行政主管部门批准 2、土地承包经营权的抵押，应当经集体土地全部者的同意 3、集体荒地土地运用权已办理土地运用权登记的，经发包方同意，可以设定抵押权，为办理抵押登记，抵押人需出具发包人同意抵押的书面证明 ■土地承包经营权人行使权利应受的限制 1、不得擅自变更权利取得时设定的土地用途 2、不得闲置耕地 ■宅基地运用权的取得具有无偿性、福利性 宅基地的审批实行“乡（镇）政府审核，县级政府批准” ■地役权是指依据合同的约定，利用他人的不动产，以提高自已的不动产的效益的权利。担当地役权的土地称为供役地，利用地役权的土地称为需役地 特征 1、利用他人的不动产来提高自已的不动产的效益 ，是地役权设立的主要目的 2、具有从属性（地役权不得单独转让、不得单独抵押） 3、地役权的不行分性 [注]相邻权是指相毗邻不动产的全部人或运用人，为便利自已不动产的运用，在法律规定的范围和限度内，利用他人全部或运用的相邻不动产的权利（属全部权的范畴） ■地役权的取得 1、 依法律规定 2、 依合同 3、 依习惯 4、 依长期持续利用的事实 ■地役权合同包括下列条款 1、 当事人的姓名或者名称和居处 2、 供役地和需役地的位置 3、 利用目的和方法 4、 利用期限 5、 费用与其支付方式 6、 解决争议的方法 地役权自地役权合同生效时设立 ■地役权的歼灭 1、 需役地丢失对供役地的利用须要 2、 需役地对地役权利用的不能 3、 权利期限届满 4、 地役权人放弃权利 5、 混同 ■供役地权利人有权解除地役权合同，地役权歼灭 1、违反法律规定或者合同约定，滥用地役权 2、有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用 ■土地担保物权 担保物权是以担保债权为目的，即以确保债权的履行为目的的限制物权 担保可分为人的担保和物的担保。 担保方式主要有保证（人的担保）、抵押、质押、留置（物的担保）、定金等五种 ■担保物权的种类分为三种抵押权、质权、留置权 抵押权指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。 抵押分为一般抵押和最高抵押 最高抵押是指抵押人与抵押权人达成协议，在最高债权额限度内，以抵押物对连续发生的债权作担保 质权是为了确保债务履行而设立的一种担保物权，包括动产质权和权利质权 [注] 可以出质设立质权的凭证 仓单、提单、债券、存款单、汇票、支票、本票、可以转让的基金份额、股权、可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等学问产权中的财产权、应收帐款等出质设立质权 留置权是法律规定为了确保债务履行而设立的一种担保物权，当债务人不履行债务时，债务人依法留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产享有优先受偿的权利 ■担保物权的内容 担保物权的担保范围包括主债权与其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用 ■担保物权的歼灭 1、主债权的歼灭 2、担保物权的实现 3、债权人放弃担保物权 4、法律规定担保物权歼灭的其他情形 ■担保物的范围 1、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权 2、原材料、半成品、产品 3、正在建立的建筑物、船舶、航空器 4、应收帐款 5、依法可以转让的基金份额 [注]允许企业、个体工商户、农业生产经营者用现有的以与将有的生产设备、原材料、半成品、产品设定抵押权是债务人或者第三人以担保债务清偿为目的，不转移占有而就自已财产为债务人设定的担保物权 ■抵押权的客体 1、抵押人全部的房屋和其他上定着物 2、抵押人全部的机器、交通运输工具