土地估价基础知识(4)

土地管理基础学问 十六、城镇基准地价与标定地价 1、基准地价概念 基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，依据商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地运用权区域平均价格。 例题在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于（ ）。（2002年土地管理基础试题） A.区域平均地价 B.市场价格的平均值 C.成交地价的平均水平 D.评估价格的平均值 答案A 解析基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，依据商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地运用权区域平均价格。 2、基准地价的作用 （1）建立健全地价体系，完善地籍管理制度，为各部门和土地运用者、经营者服务； （2）为制定土地管理的各项政策、法规、措施供应依据； （3）充分发挥政府地价的限制和导向作用，合理引导投资方向和土地利用方式； （4）为征收土地税费供应依据； （5）是政府制定协议出让最低价标准的依据； （6）为政府管理地产市场供应价格数据； （7）为企业改制、核定企事业单位所占有运用的土地资产量供应依据。 3、基准地价的表现形式 常见的基准地价表现形式有 ①级别基准地价。级别基准地价是依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价，它仅能反映同一级别区域的宏观平均地价。 ②区片基准地价。区片基准地价是在级别基准地价的基础上，在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域，然后评估出区片的基准地价。 ③路途价。路途价是通过对面临特定街道、运用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路途价。 4、标定地价概念与作用 中华人民共和国城市房地产管理法规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。详细方法由国务院规定。国家实行房地产价格评估制度，房地产价格评估，应当遵循公正、公允、公开的原则，依据国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。 标定地价是政府依据管理须要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地运用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。 标定地价的作用 （1）标定地价为政府出让土地运用权时确定土地出让金供应依据； （2）标定地价为企业清产核资核股份制改造中确定土地资产量供应依据； （3）标定地价为国家核定土地增值税和税制改革供应依据； （4）标定地价为政府制定土地市场管理政策供应依据。 例题依据中华人民共和国城市房地产管理法规定，我国实行（ ）的定期公布制定。（2002年土地管理基础试题） A.市场交易价格 B.出让价格 C.宗地地价 D.标定地价 答案D 解析中华人民共和国城市房地产管理法规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。 十七、地价管理的内容 1、定期公布基准地价、标定地价制度 城市房地产管理法第三十二条规定，“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。详细方法由国务院规定。” 2、建立土地价格评估制度 城市房地产管理法规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公允、公开的原则，依据国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。” 3、房地产价格评估人员资格认证制度 城市房地产管理法规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。” 4、建立土地交易价格申报制度 城市房地产管理法规定，“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门照实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。土地交易权利人转让土地运用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门照实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。 5、制定协议出让国有土地运用权最低限价 城市房地产管理法第十二条规定，实行双方协议方式出让土地运用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。协议出让国有土地运用权规定第五条规定，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿运用费、征地拆迁补偿费用以及依据国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区；协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。 例题依据国家有关规定，以协议方式取得土地运用权时，交易双方只能在不低于的基础上，确定其成交地价。2000年土地管理基础试题 A．基准地价 B．标定地价 C．政府最低限价 D．宗地评估价 答案C 解析城市房地产管理法第十二条规定，实行双方协议方式出让土地运用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 6、政府行使优先购买权 中华人民共和国城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例其次十六条规定，土地运用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。 例题目前我国须要建立的地价管理制度主要有。2002年土地管理基础试题 A．地价评估制度 B．土地交易价格申报制度 C．基准地价、标定地价定期公布制度 D．土地运用权出让的支配管理 答案ABC 十八、地价管理的措施 1．供应地价信息 为了维护土地市场交易双方的利益，有关部门刚好收集和公布地价信息，为社会各界供应参考。 2．制订地价标准 通过制定基准地价和标定地价，为土地市场交易供应价格参考。制定基准地价和标定地价并实行定期公布制度，是规范土地交易行为，加强国家对地价进行管理的重要措施。 3．宏观调控地价水平 对土地价格进行宏观调控的主要目的是，保证土地市场价格的基本稳定和市场交易平稳发展，防止地价极高极低或忽高忽低，避开土地资产流失和土地利用的不合理。 4．监管土地估价行业 土地行政主管部门变事前审批为事后监管，进一步加大监督检查力度。各级土地行政主管部门定期对土地评估机构及其出具的土地估价报告进行随机抽查和评议。土地评估机构的抽查评议结果要刚好在网上或其他新闻媒体上向社会公布，使社会公众了解执业机构和人员的真实资格、信誉状况。要建立机构和个人的执业档案，将机构和人员的执业状况、抽查评议结果、社会投诉状况、违规行为等状况记入执业档案，向社会公布，供应社会查询。 地价管理的目的（驾驭） 地价管理，是政府为规范土地市场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，爱护土地交易者和国家等各方面的合法权益而实行的以土地价格为核心的各种调控、引导和管理措施。