土地估价实务：预期收益原则

土地估价实务预期收益原则 一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、依据企业生产经营的方式不同，一般可以分为经营性企业和企业。 A服务性 B生产性 C运输型 D教化型 E时间因素 2、路途价估价法与市场比较法的不同点在于__。 A．以路途价取代比较实例价格 B．适用于大多数建筑物估价 C．以深度等差异修正取代区域因素和个别因素等的修正 D．是替代原理和区位论的具体运用 E．以变动原则为基础 3、采纳剩余法估价时，调查待估土地区位条件和利用状况的主要目的是。【2008年考试真题】 A计算建筑密度 B估算土地开发费用 C估算建筑成本 D确定土地最佳利用方式 E时间因素 4、我国城市中的居住用地一般可分为居住区、居住小区与。 A组团 B邻居 C社区 D生活区 E土地 5、大中城市总体规划的图纸比例尺为。 A110 00O～125 000 B110 000～150 000 C15000～110 000 D125 000～150 000 E土地 6、是把通行距离和时间作为一个整体，既要求通行距离短，以节约运费，同时又要有四通八达的交通网络，把出行的时间减到最低程度。 A交通地理区位 B基础设施完备程度 C繁华程度 D通达程度 E时间因素 7、复议机关应当自受理申请之日起__日内作出行政复议确定。 A．60 B．90 C．100 D．120 8、某宗地是在5年前通过出让方式取得的、土地运用年限为50年的工业用地，建设期为1年，该宗地在正常运用后每年可获得净收益为8万元，土地还原率为10％，该宗地价格为万元。 A78．79 B78．90 C79．25 D79．32 E时间因素 9、用样地法来计算农用地自然质量分，包括的步骤有__。 A．设置标准样地 B．确定分等因素样地适用区 C．确定分等因素 D．确定标准样地分值 E．编制分等属性图 10、成本靠近法评估土地价格的公式应当为。【2004年考试真题】 A土地价格土地取得费土地开发费税费利息利润土地全部权收益 B土地价格土地取得费土地开发费税费利息利润新增建设用地有偿运用费土地增值 C土地价格土地取得费土地开发费税费利息利润新增建设用地有偿运用费土地全部权收益 D土地价格土地取得费土地开发费税费利息利润土地增值 E时间因素 11、如下图所示，某临街宗地为正三角形土地，高9m，临街地深度指数见下表，里地线为18M,依据路途价计算得该宗地单价为元／㎡． A1000 B1200 C1250 D1300 E时间因素 12、我国土地价格是和收益的购买价格。 A土地价值 B土地全部权 C土地运用价值 D土地权利 E时间因素 13、拍卖活动中，属于要约的行为是__。 A．拍卖公告 B．竞买人提出公开报价 C．拍卖人同意竞买人参加报价 D．竞买人与拍卖人签订书面合同 14、我国较为特别的一种土地他项权力是__。 A．抵押权 B．地役权 C．耕作权 D．出租权 15、某旅店占地面积为150㎡，建筑面积为200㎡，月正常经营性收入为45000元，月经营总费用、建筑物纯收益均为15000元，若土地还原率取10％，则该旅社所运用土地的单价为元／平方米。 A10000 B12000 C20000 D25000 E时间因素 16、在经济增长出现停滞同时存在通货膨胀即滞涨的状况下，通常采纳的政策组合．【2008年考试真题】 A扩张性财政政策和扩张性货币政策 B紧缩性财政政策和扩张性货币政策 C扩张性财政政策和紧缩性货币政策 D紧缩性财政政策和紧缩性货币政策 E土地 17、以出让方式等有偿方式取得土地运用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工开发的，可以无偿收回土地运用权。 A．1 B．2 C．3 D．4 18、对于商业用地来讲，是确定其运用价值的主要因素。 A开发程度 B土地用途 C周边环境 D可及性 E时间因素 19、依据城镇土地估价规程，毛地价与生地价的区分在于。 A是否完成基础设施建设 B土地运用权性质不同 C土地交易市场条件不同 D土地运用批准手续不同 E合法性 20、依据中华人民共和国土地管理法规定，“全民全部，即国家全部的土地全部权由（）代表国家行使。” A．各级人民政府 B．所在地城市人民政府 C．国务院 D．省级人民政府 21、规定建筑后退红线的距离是阶段的规划内容之一。 A总体规划 B分区规划 C限制性具体规划 D修建性具体规划 E时间因素 22、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元／平方米，同一城市此类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，假如其他条件不变，则该比较案例于2004年10月20日的评估价格为保留到小数点后一位。【2006年考试真题】 A314．3 B314．4 C315．0 D315．3 E时间因素 23、产品规划设计是策划的重心，其主要包括__。 A．规划设计 B．产品调研 C．建筑设计 D．材料选购 E．物业服务 24、经批准，某单位将征收甲乡镇30公顷的农用地。经估价人员调查，得知该乡镇人均农用地面积1.2亩，其中人均耕地面积0.8亩，政府制定的该镇人均社会保障价格为2万元/人，则该单位需支付的社会保障总价为__万元。 A．450 B．600 C．750 D．1125 25、关于土地价格的主要特征，下列说法不正确的是。 A土地价格具有明显的地区性 B土地价格总体呈上升趋势 C土地价格具有充分的竞争性 D土地价格凹凸与社会经济水平相适应 E时间因素 二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、试算价格调整是估价程序的重要一环，对估价师的专业学问、阅历与推断要求很高。估价师必需衡量各试算价格的，进而确定最终的估价额。 A相对重要性 B可用程度 C牢靠性 D合理性 E一般性 2、建筑安装工程预算定额包括__定额。 A．建筑工程预算 B．设备安装工程预算 C．机械台班 D．间接费用 E．折旧费用 3、省级人民政府在耕地占补平衡制度中的职责是。 A组织开垦耕地 B组织土地整理 C制定耕地开垦安排 D制定土地整理安排 E对建设单位和县、市人民政府开垦耕地进行监督 4、我国目前地籍管理的主要内容包括土地调查、等。 A地籍测量 B土地登记 C土地统计 D地籍档案管理 E土地统计组织 5